Achat immobilier : choisir entre compromis ou promesse

Par Maître LACOIN, Avocat Publié le 19/12/2023 à 11h34

Pour les ventes immobilières, l'acquéreur comme le vendeur sont protégés par des règles particulières.

Notamment, l'achat est réalisé en deux étapes : la signature d'un premier contrat tout d'abord, puis la signature de l'"acte authentique" chez le notaire (trois mois plus tard).

Ce délai permet par exemple à l'acquéreur d'obtenir un prêt.

Il n'est souvent pas mentionné que vous pouvez choisir entre différents types de contrats (promesse ou compromis) et que ce choix a des conséquences importantes sur vos droits.

Ai-je signé une promesse ou un compromis ?

Les mots promesse de vente et compromis sont souvent utilisés comme s'ils étaient des synonymes.

Ils sont pourtant différents.

Si vous signez une promesse, il y est écrit que le vendeur s'engage à vendre dans 3 mois si l'acquéreur veut toujours acheter (c'est-à-dire s'il a eu son prêt).

Si vous signez un compromis, il y est écrit que le vendeur s'engage à vendre et que l'acquéreur s'engage à acheter (acheter et vendre sont juridiquement deux actions distinctes)

Petite précision : si votre acte s'intitule "Promesse synallagmatique", il s'agit en réalité d'un compromis.

Une promesse comme un compromis vont prévoir une indemnité d'immobilisation, c'est-à-dire le paiement de 10% du prix de vente au notaire au lors de la signature du premier contrat.

Le notaire doit les conserver, et payer cette somme au vendeur si l'acquéreur ne souhaite plus acheter.

Ces 10% doivent-ils obligatoirement être payés ?

Selon la Cour de cassation, la clause pénale est "une clause fixant, à l'avance et indépendamment du préjudice subi, le montant de dommages et intérêts dû en cas de violation d'une obligation". Le montant prévu peut être révisé (à la hausse comme à la baisse) par les tribunaux.

La clause d'indemnité d'immobilisation, quant à elle, est "une clause fixant le prix de l'option d'achat laissée à l'acquéreur", c'est-à-dire le prix de l'interdiction que le vendeur se fait de vendre à une autre personne. Ce prix est fixe et ne peut pas être révisé par les tribunaux.

Toujours selon la Cour de cassation, les "clauses prévoyant le paiement d'une partie du prix en cas de désistement de l'acquéreur (les fameux "10%") sont bien des clauses d'indemnité d'immobilisation lorsqu'elles sont présentes dans une promesse unilatérale de vente", mais en réalité une clause pénale lorsqu'elles sont présentes dans un compromis.

C'est le cas quel que soit le nom qui leur est donné.

C'est ainsi car lors d'un compromis, cette indemnité a pour objet de faire assurer par l'acheteur l'exécution de son obligation (obtenir un prêt conforme au contrat) et d'en sanctionner tout manquement.

Cela signifie que :

Dans le cas d'un compromis, le paiement de ces 10% existe pour inciter l'acquéreur à obtenir son prêt (et parfois lever les autres conditions suspensives).

Les 10% payés seront donc versés au vendeur si l'acquéreur ne fait pas ce qu'il a à faire pour que la vente ait lieu. Il s'agit d'une clause pénale (en ce que son but est de sanctionner l'acquéreur défaillant).

Dans le cas d'une promesse, ces 10% ne sont pas une sanction pesant sur l'acquéreur, mais le paiement de la mise hors vente du bien (pendant les 3 mois, le vendeur ne peut plus le vendre à quelqu'un d'autre).

Les 10% payés seront donc versés au vendeur si la vente n'a pas lieu (car son bien a été bloqué pendant ce temps et il n'a pas pu le vendre), même si l'acquéreur a fait ce qu'il avait à faire pour que la vente ait lieu (demande de prêt, diligences administratives, levée des clauses suspensives le cas échéant, et création d'une SCI si l'achat n'est pas en nom propre). Il s'agit bien d'une indemnité d'immobilisation.

Attention, comme pour les termes promesse et compromis, la pratique emploie souvent oralement l'expression indemnité d'immobilisation alors qu'il s'agit d'une clause pénale.

Récupération des 10% versés par l'acquéreur

Seules les clauses pénales peuvent être revues par le Juge (article 1231-5 du Code civil), et pas les indemnités d'immobilisation.

Or pour rappel, la clause prévoyant le paiement de 10% du prix est une indemnité d'immobilisation lorsqu'elle est dans une promesse, mais une clause pénale lorsqu'elle figure dans un compromis.

Si vous avez signé un compromis, l'acquéreur aura donc la possibilité de contester ce paiement en justice.

Les juges regardent habituellement ces actions avec faveur (et elles engagent l'acquéreur comme le vendeur dans une procédure judiciaire longue et coûteuse).

Une telle situation peut sembler rare et dépendre d'une certaine mauvaise foi, mais en pratique une simple erreur lors de la demande de prêt (par exemple montant supérieur à celui stipulé afin d'y ajouter le prix des travaux, taux d'intérêt ou nombre de mois de remboursement du crédit différents de ceux stipulés), suffit à rendre l'acquéreur redevable de l'indemnité de 10%.

Ainsi, si vous êtes acquéreur, vous avez intérêt à signer un compromis de vente, afin de pouvoir contester le paiement de la clause pénale de 10%, ou au moins en demander la réduction, si une difficulté devait survenir.

En revanche, si vous êtes vendeur, optez plutôt pour une promesse, afin de contraindre votre acquéreur potentiel à vous payer l'indemnité d'immobilisation de 10% quoi qu'il advienne.

Il est important de bien vous renseigner avant de procéder à l'achat d'un bien.

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Ces 10% doivent-ils obligatoirement être payés ?

Récupération des 10% versés par l'acquéreur