Assurance habitation: le défaut d'entretien de votre immeuble peut il vous être reproché ?

Par Maître BOURGOIN, Avocat Publié le 25/03/2022 à 15h59

Certains contrats d'assurance habitation contiennent une clause excluant de la garantie de l'assureur les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation de l'assuré.

Le contrat peut ainsi prévoir que sont exclus :

"les dommages provenant d'un défaut permanent d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables à la sécurité"

Ou encore que n'entre " ni dans l'objet ni dans la nature du contrat l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui ".

L'objectif de l'assureur est de ne pas garantir un sinistre qu'il considère comme étant le résultat de la négligence de l'assuré à entretenir son bien immobilier.

En a t-il le droit ?

1. Les clauses excluant le défaut d'entretien de l'assuré jugées trop imprécises.

Les clauses d'exclusion résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation de l'assuré sont régulièrement annulées et invalidées par les juridictions.

En effet, de telles clauses se heurtent aux dispositions du code des assurances qui prévoient qu'une clause d'exclusion doit être formelle et limitée, ce qui implique selon la jurisprudence des " critères précis " et " des hypothèses limitativement énumérées", ce qui n'est pas le cas des clauses excluant le défaut d'entretien de l'assuré, jugées trop imprécises.

Outre cette condition tenant au contenu de la clause d'exclusion, la loi prévoit également qu'elles doivent apparaitre en caractère " très apparent ". Autrement dit, elles doivent sauter aux yeux de l'assuré en apparaissant par exemple en couleur, en encadré ou caractère gras, de sorte qu'elles se détachent des autres clauses.

A défaut de remplir ces deux conditions, la clause d'exclusion est annulée et l'assureur ne peut s'en prévaloir pour dénier sa garantie.

2. Les tentatives des assureurs de contourner les exigences de validité de la clause d'exclusion liée à un défaut d'entretien

Pour tenter de contourner ces deux exigences de fond et de forme de la clause d'exclusion, certains assureurs ont cru pouvoir insérer dans leur contrat cette exigence de l'entretien de son bien par l'assuré en la prévoyant non comme une exclusion de garantie mais dans une condition de garantie, qui elle, n'est pas soumise à ces deux conditions exposées plus haut pour être applicable.

La différence entre les deux notions est subtile pour un assuré non averti.

Pour résumer, une clause d'exclusion es une clause qui prive l'assuré du bénéfice de la garantie en considérations de circonstances particulières de réalisation du risque.

L'assureur souhaite soustraire, de son obligation de garantie, des circonstances particulières liées au risque pour lequel il s'est engagé soit parce que ces circonstances ont un impact financier tel que l'assureur ne pourrait garantir son assuré sans mettre en danger sa mutualité, soit parce que la fréquence du sinistre est trop importante pour que l'assureur décide de les garantir.

Est par exemple une exclusion de garantie la clause qui prévoit que ne seront pas garantis les vols en l'absence d'enclenchement du système d'alarme qui est une circonstance particulière à la réalisation du sinistre.

A contrario, la condition de garantie est celle qui exige une condition permanente du risque garanti.

Ainsi, la clause qui exige la simple installation du système antivol est une condition permanente de la garantie et non une exclusion contrairement à la clause qui exclut les sinistres survenus alors que l'alarme installée n'était pas enclenchée.

Autre exemple, la clause qui prévoit que " l'assureur indemnise l'assuré des dommages résultant de la disparition ou de la détérioration du véhicule assuré, causé par un vol par effraction" n'énonce pas une exclusion de garantie, mais définit l'étendue de la garantie souscrite en plaçant hors de son champ les dommages qui n'ont pas été causés par suite d'une effraction du véhicule.

Ainsi, la condition de garantie n'a pas à être formelle et limitée ni même à apparaître en caractères très apparents.

Il est donc de l'intérêt d' un assureur qu'une clause soit qualifiée de condition de garantie plutôt que d'exclusion.

3. La requalification par le juge d'une clause d'exclusion pour défaut d'entretien cachée

Le juge doit requalifier les conditions de garantie qui seraient en réalité des exclusions.

Ainsi, pour en revenir à la clause des contrats d'assurance prévoyant une non garantie en cas de défaut d'entretien de son bien par l'assuré, certains assureurs ont cru pouvoir " cacher " une clause d'exclusion en la faisant passer pour une condition de la garantie.

C'est ainsi que la Cour de Cassation a récemment eu à se prononcer dans une affaire qui faisait suite à des dégâts des eaux répétés provenant de fuites de canalisations d'eau d'un immeuble dont le syndicat de copropriétaires s'était vu opposer un refus de garantie sur le fondement d'une clause de la police d'assurance ainsi rédigée :"n'entre ni dans l'objet ni dans la nature du contrat, l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation, incombant à l'assuré ou connu de lui".

Elle a considéré que cette clause était une clause d'exclusion au motif qu' une telle clause, qui prive l'assuré du bénéfice de la garantie en

considération de circonstances particulières de réalisation du risque, constitue une clause d'exclusion de garantie.

Si la clause d'exclusion ainsi requalifiée n'est pas conforme aux exigences légales elle n'est pas applicable.

Si la clause est requalifiée en clause d'exclusion et qu'elle ne respecte pas le caractère formel et limité ou n'est pas en caractère très apparent, elle sera annulée et l'assureur ne pourra pas s'en prévaloir. Il ne pourra donc pas invoquer l'absence d'entretien pour refuser sa garantie sur la base de cette clause.

Cela étant, d'autres moyens sont utilisés par les assureurs pour dénier leur garantie sur la base de l'absence d'entretien.

4. La possibilité pour l'assureur , en dehors de toute clause, d'invoquer le défaut d'entretien excluant l'aléa

Le contrat d'assurance est un contrat aléatoire : Seul un risque aléatoire, dont la réalisation est incertaine peut faire l'objet d'une couverture d'assurance. Le risque déjà réalisé est inassurable.

Sur cette base, il a pu être retenu une absence d'aléa provenant d'un défaut d'entretien et de réparation du bien assuré justifiant une absence de garantie de l'assureur.

Il a ainsi pu être décidé que la passivité de l'assuré, qui a " pour effet de rendre inéluctable la réalisation du dommage et de faire disparaître l'aléa attaché à la couverture du risque, (constitue) une faute dolosive excluant la garantie " Dans cette affaire, il a été considéré par la que le choix délibéré d'un assuré d'attendre l'effondrement de la couverture de son immeuble faute d'entretien, était une attitude excluant l'aléa : la

persistance de l'assuré. dans sa décision de ne pas entretenir la couverture de son immeuble manifestait son choix délibéré d'attendre l'effondrement de celle-ci, un tel choix, qui avait pour effet de rendre inéluctable la réalisation du dommage et de faire disparaître l'aléa attaché à la couverture du risque, constituait une faute dolosive excluant la garantie de l'assureur et a légalement justifié sa décision.

Dans une autre affaire il a été décidé qu'en raison d'un sinistre survenu trois ans auparavant, l'assuré connaissait depuis lors l'état de vétusté des planchers, lesquels nécessitaient une réfection qu'il n'avait pas effectuée, et que les dommages, avaient pour origine un défaut d'entretien ou de réparation lui incombant , qui caractérisait l'absence d'aléa, permettant à l'assureur de dénier sa garantie.

L'absence d''aléa au moment de la conclusion du contrat ou sa disparition au cours de son exécution permet à l'assureur de refuser sa garantie sans avoir besoin de se prévaloir de l'exclusion conventionnelle en cas de " défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré " .

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1. Les clauses excluant le défaut d'entretien de l'assuré jugées trop imprécises.

2. Les tentatives des assureurs de contourner les exigences de validité de la clause d'exclusion liée à un défaut d'entretien

3. La requalification par le juge d'une clause d'exclusion pour défaut d'entretien cachée

4. La possibilité pour l'assureur , en dehors de toute clause, d'invoquer le défaut d'entretien excluant l'aléa