SCI : La Société Civile Immobilière familiale
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Une SCI est une société dans laquelle les membres d'une même famille apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent et c'est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. L'apport peut également être en numéraire, c'est-à-dire, une somme d'argent. Dans ce cas, c'est la SCI qui achète le bien immobilier avec ces apports. La SCI réunit des membres d'une même famille et alliés jusqu'au 4eme degré, notamment enfant, parent, petit-enfant, fratrie, arrière grand-parent, oncle/tante, neveu/nièce, cousin germain.
La SCI familiale, comme toute SCI, est réglementée par les dispositions communes à toutes les sociétés, des articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les dispositions communes à toutes les sociétés civiles, fixées par les articles 1845 et suivants du même code. Néanmoins, elle présente quelques caractéristiques spécifiques en raison des liens de parenté ou d'alliance entre les associés. Par exemple, elle échappe à la qualification de bailleur professionnel lorsqu'elle met un bien en location à des tiers ou aux associés de la SCI. En revanche, elle perd son caractère familial dès l'entrée dans la SCI d'un associé qui n'a pas de lien de famille ou d'alliance avec les autres.
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La SCI évite les blocages liés à l'indivision. En effet, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, qu'elles l'aient choisi ( en cas d'acquisition en commun par des époux séparés de biens, par exemple) ou non ( en cas de succession), c'est le régime légal de l'indivision qui s'applique. Dans le cadre d'une indivision, seuls les actes conservatoires peuvent être faits à l'initiative d'un seul coïndivisaire. Pour les actes d'administration, (conclusion des baux ou réalisation de travaux d'amélioration), l'accord du ou des coïndivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis est nécessaire ( art. 815-3, al.1 du code civil). Les actes de disposition (acquisition, vente d'immeuble, emprunt) restent soumis à l'accord de tous les indivisaires (art. 815-3, al. 7 du code civil). Cela peut générer des situations de blocage en raison du veto ou du silence d'un indivisaire. Il faut alors recourir au juge pour passer outre ( art. 815-4 à 815-6 du code civil). Dans une société, seules les décisions les plus graves sont en principe soumises à l'unanimité. Bien souvent, les statuts prévoient que la plupart des décisions sont prises à la majorité des associés telle qu'elle est fixée par les statuts, ce qui permet de passer outre le désaccord des minoritaires.
Par ailleurs, elle facilite la gestion des biens, car dans le cadre de la SCI, un ou plusieurs gérants sont désignés et disposent souvent (par les statuts ou un acte annexe) de très larges pouvoirs : il peut en principe accomplir tous les actes de gestion réalisés dans l'intérêt de la société. La SCI permet également de distinguer la propriété des parts et leur gestion. Ainsi, des parents qui souhaitent transmettre des biens à leurs enfants tout en conservant la gestion de leur patrimoine, peuvent le faire par la création d'une SCI. Ils donnent alors les parts et se font désigner gérants.
De même, les parents peuvent ne donner que la nue-propriété des parts à leurs enfants, tout en en conservant l'usufruit et donc les revenus produits par les biens. Ils veilleront dans les statuts à organiser la répartition des pouvoirs entre nus- propriétaires et usufruitiers.
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De plus, elle garantit la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations. La SCI, dotée d'une personnalité distincte de ses membres, est instituée pour une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans (art. 1835 et 1838 du code civil). Un associé majoritaire ne peut pas imposer aux autres la dissolution anticipée de la SCI. La dissolution judiciaire peut être demandée mais seulement pour justes motifs (inexécution par un associé de ses obligations par exemple). La SCI exclut la vente forcée du bien contrairement à l'indivision qui est au contraire précaire : la loi prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Le partage peut donc toujours être demandé, au besoin par voie judiciaire (art. 815 du code civil).
La SCI permet de choisir les personnes avec qui l'ont s'associe et ce, même en cas de décès ou de retrait de l'un des associés. En principe, la cession de parts sociales d'une SCI à un tiers nécessite l'agrément unanime des autres associés (sauf majorité statutaire différente ou accord des gérants si les statuts l'exigent). Sauf dispositions contraires des statuts, les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément.
Enfin, la donation des parts sociales de SCI est plus avantageuse que la donation d'un bien immobilier classique. Les donations de parts sont soumises aux abattements classiques (exemples : 100.000 euros par parent et par enfant, ou 31.865 euros pour les petits-enfants, renouvelables tous les quinze ans). Donner des parts de société plutôt que des biens immobiliers permet d'ajuster au mieux la valeur transmise et de ne pas dépasser les abattements. Les parents peuvent aussi se réserver l'usufruit des parts, l'assiette fiscale ne sera constituée que de la valeur de la nue-propriété. Au décès des usufruitiers, les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires des parts sans avoir de droits de succession à régler. De plus, si la SCI a souscrit un prêt pour financer l'acquisition d'un bien immobilier, la valeur des parts transmises tient compte de ce passif.
Enfin, la valeur des parts peut bénéficier d'une décote. La valeur vénale des parts est en effet toujours inférieure à la valeur vénale de l'immeuble ramenée au nombre de parts. Cette décote joue pour les droits de donation et pour les droits de succession.
Comment fonctionne une SCI ?
1- Les associés : Deux personnes suffisent pour constituer une SCI. La loi ne fixe pas de nombre maximum d'associés ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés.
2- L'objet social : L'objet social est le type d'activité que la société exerce. Pour être civile, une société doit avoir un objet civil, et ne pourra pas faire d'actes de commerce à titre principal. Il est limité à la gestion d'un patrimoine immobilier. Par exemple est considérée comme une activité civile, l'acquisition de terrains en vue de leur revente après construction . En revanche, est considérée comme une activité commerciale l'achat d'immeuble en vue de leur revente en l'état.
3- La durée : Sa durée doit être déterminée dans le statuts et ne peut pas excéder quatre-vingt dix neuf ans.
4- L'obligation des associés au passif : Les associés de la SCI répondent indéfiniment aux dettes de la SCI et proportionnellement à leurs parts dans le capital social. En effet, les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre les associés, et saisir leurs biens personnels en cas de défaillance de la société mais seulement au prorata de leurs parts.
5- Les apports : Les apports sont constitués des biens (immeuble constituant un apport en nature, somme d'argent constituant un apport en numéraire) dont les associés transfèrent la propriété ou la jouissance à la société, en contrepartie desquels ils reçoivent des parts sociales.
Il peut s'agit aussi de compétences ou d'un travail mis au service de la société (apport en industrie). Chaque associé doit faire un apport, quelle que soit sa forme.
6- La fiscalité : Lorsque la SCI dégage des bénéfices, ils sont redistribués aux associés ou mis en réserve afin de garder des ressources à la société. Si les associés ont opté pour une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), ils doivent déclarer les revenus qu'ils aient été distribués ou pas. La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Ce régime sera obligatoire si la SCI loue en meublé ou équipé.
7- Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes. Le gérant est désigné dans les statuts ou dans un acte annexe fixant l'étendue de ses pouvoirs. Les statuts déterminent quelles sont les décisions qui doivent être prises en assemblée et à quelle majorité (généralement, les plus importantes). Il est possible de désigner plusieurs gérants.
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