Exonération temporaire de DMTG : une opportunité fiscale pour soutenir l'immobilier
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Introduite par l'article 71 de la loi de finances pour 2025 et codifiée à l'article 790 A bis du CGI, une nouvelle exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) offre aux contribuables la possibilité de transmettre, en franchise d'impôt, des sommes d'argent à un enfant ou petit-enfant, à condition que ces fonds soient affectés à l'acquisition d'un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique.
L'objectif poursuivi est double : stimuler le marché immobilier résidentiel et favoriser les investissements dans la transition énergétique.
L'administration fiscale, dans une mise à jour de sa doctrine du 4 septembre 2025 (BOI-ENR-DMTG-20-20-20), apporte des précisions essentielles sur les conditions d'application du dispositif, ses limites, ses exclusions et les sanctions applicables en cas de non-respect. Le régime, attractif sur le papier, repose en réalité sur un cadre strict qu'il est impératif de bien maîtriser pour sécuriser les donations dans un cadre familial.
Une exonération encadrée par des conditions strictes d'éligibilité et d'affectation
Le bénéfice de l'exonération prévue à l'article 790 A bis du CGI est strictement encadré par des conditions formelles, tant sur les bénéficiaires que sur l'usage des fonds. D'abord, seuls les dons de sommes d'argent réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 sont concernés. Ensuite, la donation doit intervenir entre membres proches de la famille (enfants, petits-enfants, voire neveux et nièces à défaut), être consentie en pleine propriété, et réalisée par virement, chèque, mandat ou espèces.
Le point central réside dans l'affectation des sommes : elles doivent être utilisées dans un délai de six mois suivant la remise du don, soit pour l'acquisition d'un bien immobilier neuf à usage d'habitation (hors terrain à bâtir, nue-propriété ou VEFA antérieure au 15 février 2025), soit pour des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov', effectués dans la résidence principale du donataire.
Le bien acquis ou rénové devra être conservé au titre de la résidence principale ou mis en location à usage d'habitation principale pendant cinq ans. Toute affectation différente ou non justifiée entraînera la remise en cause de l'exonération. En cas de décès du donataire pendant ce délai, l'exonération reste acquise.
Limites fiscales, obligations déclaratives et risques de requalification
L'exonération s'applique dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire. Le montant exonéré est strictement limité à la fraction effectivement utilisée selon les critères précisés. En cas de dépassement, le surplus pourra être soumis aux droits de donation de droit commun, éventuellement après application des abattements ordinaires, et sera intégré dans le calcul du rappel fiscal.
La donation doit être déclarée via le formulaire n°2735, accompagné de justificatifs de l'affectation des fonds (acte d'acquisition, devis et factures des travaux, justificatifs de résidence, etc.). Un suivi documentaire rigoureux est indispensable pour sécuriser le bénéfice de l'exonération en cas de contrôle.
En cas de non-respect des engagements (revente anticipée, changement d'affectation, absence de justificatifs?), l'exonération sera rétroactivement remise en cause. Le donataire devra alors acquitter les droits de mutation initialement dus, majorés des intérêts de retard.
Ce régime constitue un outil de transmission intéressant mais nécessite une approche anticipée, prudente et bien documentée pour éviter tout risque de requalification fiscale. Un accompagnement professionnel est vivement recommandé.
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