Plus-values immobilières en cas de divorce : que faut-il savoir ?

Au cours du divorce, les époux peuvent vouloir vendre leur bien immobilier et ce, afin de ne plus avoir d'intérêts en commun.

Toutefois, la vente de leur maison, appartement ou terrain acquis ensemble peut poser divers problèmes concernant la question de l'imposition sur les plus-values immobilières.

Sommes-nous imposés sur la plus-value pour la vente de notre bien ou sommes-nous exonérés ? Et, combien devons-nous payer d'impôt le cas échéant ?

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien immobilier.

Par exemple :

• Un bien a été acquis 200 000 euros tout compris par les époux,
• Ils le vendent 300 000 euros tout compris,
• Les époux réalisent une plus-value de 100 000 euros.

En règle générale, le prix de vente du bien immobilier est supérieur au prix que les époux avaient précédemment payé pour l'acheter. Se pose alors la question du coût de l'impôt sur plus-value immobilière réalisée.

Dans quels cas la plus-value est-elle imposée ?

Pour savoir si votre bien immobilier à vendre est imposé à la plus-value, vous devez :

• résider en France et ce, que le bien soit situé en France ou à l'étranger,
• céder à titre onéreux (vendre ou un échange de biens) et non gratuitement (donner) un bien immobilier,
• il doit s'agir d'un bien immobilier bâti ou non bâti (appartement, maison, terrain en construction ou à construire),
• ou d'un droit immobilier (vente d'une servitude, d'un usufruit, d'une nue-propriété),
• L'opération ne doit pas être exonérée de l'impôt sur la plus-value.

Calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière

Dès lors que l'on a déterminé si son bien est imposable à la plus-value et évalué le montant de la plus-value, on doit alors calculer le coût de son imposition.

Les plus-values immobilières sont taxées à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les prélèvements sociaux.

Il existe un abattement de l'imposition en fonction de la durée de détention. Ainsi, plus longtemps les époux ont eu le bien dans leur patrimoine, plus l'abattement fiscal est élevé.

Depuis le 1er septembre 2015, le calcul est le suivant pour la vente de bien immobilier ou terrain à bâtir:

Pour l'impôt sur le revenu :

• moins de 6 ans de détention, aucun abattement soit 19% d'impôt de base sur la plus-value réalisée,
• 6 % d'abattement par an de la 6ème année à la 21ème année de détention ;
• 4 % d'abattement la 22ème année de détention,
• après la 22ème année, exonération totale de l'impôt.

Pour les prélèvements sociaux :

• moins de 6 ans de détention, aucun abattement soit 15,5% d'impôt de base sur la plus-value réalisée,
• 1,65% d'abattement par an de la 6ème année à la 21ème année de détention ;
• 1,60% d'abattement la 22ème année de détention,
• 9% d'abattement entre la 23ème année et la 30ème année,
• après la 30ème année, exonération totale de l'impôt.

Par exemple :

• Les époux ont vendu en 2015 un bien immobilier qu'il détiennent depuis 10 ans et ont réalisé une plus-value de
  100 000 euros,
• l'impôt sur la plus value après abattement est de 27,52%, soit la somme de 27 520 euros qu'ils devront payer.
• Ces mêmes époux ont un autre bien immobilier et réalisent une plus-value de 50 000 euros. Toutefois, le bien a été vendu au bout de 5 ans seulement. L'impôt sur la plus-value est alors de 34,5%, soit la somme de 17 250 euros qu'ils devront payer.

Exonération de l'impôt en cas de vente du domicile conjugal

En cas de vente du domicile conjugal pendant le divorce, les époux sont exonérés intégralement de l'impôt sur la plus-value qu'ils auraient pu réaliser.

Il faut néanmoins pour qu'ils soient exonérés :

• qu'il s'agisse bien de la résidence habituelle ou principale de l'un ou des deux époux. Il faut que l'époux ou les deux y réside(nt) la majeure partie de l'année.
• que ce bien constitue la résidence principale au jour de la vente.
• Si au jour de la vente, des dépendances (garages etc.) de la résidence principale ont également été vendues, l'exonération de l'impôt s'appliquera aussi à elles.

Il est également admis que l'époux ou l'ex-époux puisse bénéficier de cette exonération si :

• son conjoint ou ex-conjoint réside dans le logement jusqu'à sa vente,
• et si la vente à lieu dans un délai raisonnable (en général ne dépassant pas une année).