Les 6 avantages de la société civile immobilière (SCI)

Par Alexia.fr, sous la direction de Benoît ChancerelFondateur d'Alexia | Pionnier de la LegalTech et expert en digitalisation du droit depuis plus de 15 ans. Publié le 18/05/2018 à 10h42

On entend souvent que créer une société civile immobilière (SCI) permet de faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier et également, de faciliter la transmission de votre patrimoine. Cependant, ce n’est pas tout, sa fiscalité peut aussi être intéressante.

La SCI est une société classique donc il faut une réunion de plusieurs associés qui vont mettre en commun des biens immobiliers afin de partager les bénéfices tout en s’engageant à contribuer aux pertes si besoin.

1. L'alternative à l'indivision

L’indivision est le fait que plusieurs personnes exercent leurs droits sur un même bien ou sur plusieurs biens, sans pour autant que leurs parts soient réellement divisées.
Tous les indivisaires doivent être d’accord pour les décisions les plus importantes sur les biens notamment sur la vente des biens.

Imaginons que votre père décède alors qu’il avait un bien immobilier. Si vous êtes trois frères et soeurs alors le bien sera mis en indivision et vous en serez tous propriétaires selon votre part. Cependant, c’est une part dans l’indivision et non dans le bien lui-même. Vous ne vous partagez pas la surface du bien.

Mais à tout moment vous pouvez sortir de l’indivision, souvent en provoquant le partage et donc la mise en vente du bien.

Avec la SCI, vous pouvez nommer un gérant. Même si c’est également possible dans l’indivision, dans la SCI, il peut avoir plus de pouvoirs. Ainsi, l’unanimité pour les décisions importantes n’est pas requise comme pour l’indivision, une simple majorité peut être suffisante.

De plus, si un de vous souhaite quitter la société, cela ne va pas provoquer le partage et la vente du bien, mais vous pouvez juste céder votre part à un repreneur.

2. Avantager votre concubin

Si vous le souhaitez, vous pouvez créer une SCI avec votre concubin ce qui permet de vous transmettre le bien immobilier.

Imaginons que vous créiez une SCI avec votre concubin. Vous prenez l’usufruit de la moitié des parts et la nue-propriété de l’autre moitié. Inversement pour votre concubin. Si vous décédez, votre concubin récupérera la pleine propriété des parts que vous aviez en usufruit sans avoir à payer de droits de succession.

Par contre, vos héritiers auront la nue-propriété des parts que vous possédiez en nue-propriété. Cependant, votre concubin conservera l’usufruit, donc l’utilisation du bien.

De plus, vous pouvez prévoir, comme dans une SARL, une clause d’agrément. Donc, les héritiers devront obtenir l’accord de votre concubin pour entrer dans la SCI. Votre concubin pourra accepter ou racheter leur part.

A noter : Vous pouvez tout à fait créer une SCI avec votre époux, ainsi vous pouvez répartir comme vous le souhaitez les parts. Vous pouvez également prévoir la transmission.

3. La protection du bien

Vous pouvez tout à fait répartir les droits des biens de la SCI. Par exemple, vous pouvez avoir l’usufruit et vos enfants, la nue-propriété.

Vous pouvez également transmettre des parts sans pour autant perdre la gestion de la SCI et donc des biens qui la composent.

Mettre un bien dans une SCI permet également d’éviter les risques d’une procédure collective. Vous pouvez ainsi mettre à l’abri les locaux professionnels d’une entreprise.

4. La fiscalité de la SCI

La cession des parts d’une SCI est soumise au régime des plus-values immobilières. Or ce régime peut être avantageux quand vous avez gardé vos parts un certain nombre d’années puisqu’elles peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu.

Elles sont exonérées après 22 ans. Au-delà de 30 ans, vous êtes également exonéré des prélèvements sociaux.

La durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition des parts.

Imaginons que cela fasse plus de 35 ans que vous possédez les parts de la SCI, mais qu’elle vient d’acquérir un nouvel immeuble. Cela ne change rien, si vous vendez vos parts, vous êtes quand même exonéré.

Si votre SCI loue le bien immobilier, les loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu à proportion des parts que vous possédez dans la SCI. De plus, elle peut déduire des loyers les intérêts versés et les coûts des travaux engagés pour établir le revenu.

D’ailleurs, si la SCI a un déficit, il peut être répercuté sur votre revenu fiscal jusqu’à 10 700 €.

Imaginons que la SCI ait un déficit de 15 000 €. Si vous possédez 40 % des parts de la SCI, vous pouvez déduire 6 000 €.

Cependant, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est assujettie aux BIC ce qui permet d’amortir les constructions et de mettre en réserve les bénéfices.

Attention : le régime des BIC impose les plus-values immobilières à l’IS ce qui est moins avantageux. De plus, dès qu’un bien est entré dans la SCI, des droits d’enregistrement sont dus.

A noter : La SCI est d’office soumise à l’IS si elle a un but commercial.

5. L'abaissement des droits de donation

La valeur des parts de la SCI prend en compte le passif de la société ce qui permet de diminuer les droits de donation en cas de transmission.

Imaginons que la SCI achète un bien 500 000 € et qu’elle ait emprunté 250 000 €. Si vous possédez 50 % de la SCI, alors votre part vaut 125 000 € et les droits de donation seront calculés sur cette valeur et non sur 250 000 €.

La SCI vous permet également de transmettre progressivement votre patrimoine et de profiter des abattements fiscaux puisqu’ils repartent à 0 tous les 15 ans.

Imaginons que vous ayez donné 20 % des parts de la SCI en 2005 à votre fils. Il a déjà profité des abattements existants. Vous pourrez de nouveau lui faire une donation en 2020 pour qu’il profite de nouveau des abattements.

Vous pouvez également profiter d’une décote des parts de la SCI.

6. Des droits de succession avantageux

Si vous transmettez vos parts de SCI à vos enfants en nue-propriété, ils peuvent demander à différer le paiement des droits de succession. Ce droit est conservé même si vos enfants vendent le bien. Ils ne paieront que s’ils vendent les parts.

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