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La garantie des vices cachés offre une protection aux acheteurs d'un bien immobilier. Elle suppose la réunion de plusieurs conditions tenant aux caractères du vice, aux dispositions contractuelles conclues entre les parties et est encadrée dans un délai précis pendant lequel l'action peut être engagée.
Voici les principales conditions pour invoquer la garantie des vices cachés en matière immobilière, avec un point d'attention sur une décision récente.
La garantie légale des vices cachés est définie à l'article 1641 du Code civil en ces termes : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".
Pour l'invoquer, l'acheteur doit prouver trois conditions :
- un critère de gravité : soit l'impropriété de la chose ou la diminution importante de l'usage de la chose ;
- un critère de non apparence : le vice doit être caché lors de la vente, c'est-à-dire, ne pas être apparent pour l'acquéreur profane qui n'a pas à recourir à un expert pour le découvrir, mais uniquement à un examen sommaire ;
- un critère d'antériorité : le vice doit être antérieur ou en train de naître lors de la vente.
Si l'acheteur parvient à rapporter la preuve d'un vice caché, il a alors le choix entre solliciter l'annulation de la vente ou la conservation de la chose avec une réduction du prix, et peut également solliciter des dommages et intérêts si le vendeur est de mauvaise foi c'est-à-dire s'il avait connaissance du vice caché.
A contrario, si le vendeur est de bonne foi, et n'avait donc pas connaissance du vice caché, il ne sera tenu qu'au remboursement des frais occasionnés par la vente, outre la restitution d'une partie du prix ou du prix total.
Quelques exemples de vices cachés : la présence de termites (ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente), le caractère inconstructible d'un terrain en raison de la pollution, l'humidité et le défaut d'étanchéité, l'absence d'eau courante, le caractère inondable d'une maison, les fondations défectueuses de la maison.
L'article 1643 du Code civil donne la possibilité au vendeur de prévoir une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés, sous certaines conditions.
Cette clause de non garantie est en principe valable entre particuliers, et entre professionnels de même spécialité, sauf si le vendeur connaissait le vice.
En tout état de cause, l'acheteur ne peut s'exonérer d'une expertise judiciaire, préalable obligatoire à la mise en jeu de la responsabilité du vendeur.
L'action en garantie des vices cachés doit en principe être exercée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice. La question du délai maximal doit être présentée avec prudence, selon les règles de prescription applicables.
La jurisprudence récente en la matière (Cass., Civile 3ème, 20 mars 2025, n°23-19.610), le délai de deux ans est suspendu pendant l'expertise judiciaire ; à compter du dépôt du rapport, le délai recommence à courir, sans pouvoir être inférieur à six mois.
Il en résulte que l'acheteur peut bénéficier d'une suspension du délai pendant l'expertise judiciaire.
En pratique, il faut conserver rapidement les preuves du vice, vérifier les clauses de l'acte e vente et agir sans tarder après le dépôt du rapport.
