GARANTIE DES VICES CACHES & VENTE IMMOBILIERE

Les conditions légales du vice caché

La garantie légale des vices cachés est définie à l'article 1641 du Code civil en ces termes : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Pour la mettre en oeuvre, l'acheteur - sur qui pèse la charge de la preuve - doit démontrer trois conditions cumulatives :

- un critère de gravité : soit l'impropriété de la chose ou la diminution importante de l'usage de la chose ;

- un critère de non apparence : le vice doit être caché lors de la vente, c'est-à-dire, ne pas être apparent pour l'acquéreur profane qui n'a pas à recourir à un expert pour le découvrir, mais uniquement à un examen sommaire ;

- un critère d'antériorité : le vice doit être antérieur ou en train de naître lors de la vente.

Le choix de l'acheteur et les dispositions contractuelles

Si l'acheteur parvient à rapporter la preuve d'un vice caché, il a alors le choix entre solliciter l'annulation de la vente ou la conservation de la chose avec une réduction du prix, et peut également solliciter des dommages et intérêts si le vendeur est de mauvaise foi c'est à dire s'il avait connaissance du vice caché.

A contrario, si le vendeur est de bonne foi, et n'avait donc pas connaissance du vice caché, il ne sera tenu qu'au remboursement des frais occasionnés par la vente, outre la restitution d'une partie du prix ou du prix total.

Quelques exemples de vices cachés : la présence de termites (ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente), le caractère inconstructible d'un terrain en raison de la pollution, l'humidité et le défaut d'étanchéité, l'absence d'eau courante, le caractère inondable d'une maison, les fondations défectueuses de la maison...

L'article 1643 du Code civil donne la possibilité au vendeur de prévoir une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés, sous certaines conditions.

Cette clause limitative ou exonératoire de garantie est valable entre professionnels de même spécialité ou entre particuliers, sous réserve d'une absence de connaissance du vice ou de la mauvaise foi du vendeur.

En tout état de cause, l'acheteur ne peut s'exonérer d'une expertise judiciaire, préalable obligatoire à la mise en jeu de la responsabilité du vendeur.

La prescription

Enfin, il convient de rappeler la prescription : l'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans jamais pouvoir dépasser le délai de vingt ans à compter du jour de la vente.

La jurisprudence récente en la matière (Cass., Civile 3ème, 20 mars 2025, n°23-19.610) vient de rappeler que le délai de deux ans se suspend pendant l'exécution de la mesure d'expertise judiciaire et recommence, au dépôt du rapport, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois.

Il en résulte que l'acheteur bénéficie d'une suspension du délai de prescription pendant toute la durée de l'expertise judiciaire mais dès lors que le rapport est déposé, il aura un délai assez court pour engager une procédure au fond, ce qui implique d'être particulièrement diligent.