Bail commercial : les changements opérés la loi du 26 mai 2026
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La loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie plusieurs aspects importants du statut des baux commerciaux, notamment le droit de préemption du locataire, le dépôt de garantie, la périodicité du paiement, et l'indexation des loyers. Ces changements concernent directement les commerçants, artisans et bailleurs, qu'ils soient en cours de bail ou en négociation d'un nouveau contrat.
Le champ d'application du droit de préemption du locataire est réduit
Lorsque le bailleur souhaite vendre son local, il doit classiquement en informer le preneur en précisant le prix et les modalités de la vente.
Le preneur dispose d'un délai d'un mois pour exercer son droit de priorité, et, le cas échéant, de deux mois supplémentaires pour réaliser la vente, porté à quatre mois, si le preneur a notifié son intention de recourir à un prêt. L'article L.145-46-1 du Code de commerce restreint désormais le champ d'application de ce droit de préemption en définissant le local commercial et le local artisanal.
Sont désormais explicitement exclus de ce droit de préemption les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts, ce qui pourrait priver, à titre d'exemple, une agence de voyages ou une agence immobilière, de ce droit préférentiel, en cas de vente.
Ce qui change pour le dépôt de garantie
L'article L.145-40 du Code de commerce dispose que les sommes payées à titre de garantie par le preneur ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre, soit trois mois.
Cette mesure s'applique uniquement aux baux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la loi, le 28 mai 2026.
De plus, en cas de transfert de propriété des locaux (vente, donation), l'obligation de restituer le dépôt de garantie incombe désormais au nouveau bailleur.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable, n'excédant pas trois mois à compter de la remise des clés.
Ce changement devrait faire l'objet de clauses adaptées dans le contrat de cession.
Le loyer peut désormais être payé chaque mois
Aux termes du nouvel article L145-32-1. du Code de commerce, le locataire d'un local de commerce, de gros ou de prestations de services commerciales ou artisanales peut désormais exiger un règlement mensuel du loyer, même si le bail prévoit une périodicité trimestrielle. Cette faculté est soumise à une condition: le locataire doit être à jour de ses loyers et charges, ou avoir contesté les arriérés éventuels.
Le preneur doit le demander au bailleur, sans formalisme particulier. Un écrit, et un accusé de réception, demeurent toutefois utiles à des fins probatoires.
La mensualisation des paiements prend effet à l'échéance de paiement suivante.
Le texte s'applique immédiatement aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi, sans attendre un renouvellement. La disposition est d'ordre public, en application de l'article L.145-15 du Code de commerce, ce qui signifie qu'une clause du bail qui interdirait la mensualisation serait réputée non écrite. Le bailleur ne pourrait donc plus fonder un refus de la mensualisation du paiement sur une clause du bail.
Le droit à l'indexation: la clause "tunnel"
Jusqu'ici, les clauses dites "tunnel", qui encadrent la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, étaient contestables.
Concrètement, un tunnel fixé à plus ou moins 3% empêche le loyer d'augmenter ou de diminuer de plus de 3% par an, quelle que soit l'évolution réelle de l'ILC.
Désormais, cela est expressément autorisé par le nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce, mais cela ne concerne que les locaux indexés sur l'ILC, à l'exclusion des loyers indexés sur d'autres indices, comme les bureaux indexés sur l'ILAT.
La mesure s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, en application de l'article 62 II de la loi de simplification de la vie économique.
Lorsque le bail est en cours, la clause tunnel ne peut donc être valablement introduite qu'à l'occasion du renouvellement du contrat, et non par simple avenant.
En pratique
Bailleurs et preneurs devraient relire attentivement leur bail actuel, afin de vérifier les clauses de dépôt de garantie, de paiement et d'indexation, et d'anticiper ces aspects lors d'un renouvellement ou de la vente d'un local à usage commercial.
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