Cher Monsieur ou Madame,
Vous avez dénoncé un congé avec offre de renouvellement a échéance du 30 septembre.
Vous avez donc dénoncé ce congé par huissier / commissaire de justice il y a 6 mois.
Si c'est le cas, le congé a été valablement dénoncé, et produit ses effets.
Pour faire simple le silence du locataire signifie le renouvellement du bail, mais il faut déterminer le montant du nouveau loyer.
Il faut déclencher une négociation rapide, puis à défaut saisir la commission de conciliation ou poursuivre en fixation du loyer commercial. A défaut d'action le bail sera renouvelé à l'identique.
Un avocat s'impose à ce stade.
Merci d'indiquer que la question est résolue.
Le congé a été donné par LRAR car j'habite au dessus et les relations sont cordiales : cela change t'il la donne ?
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Bonjour,
Le congé met fin au bail au 30 septembre 2026. L'offre de renouvellement qui l'accompagne ne produit effet que si la locataire l'accepte ou demande elle-même le renouvellement. Son silence n'emporte donc pas renouvellement automatique au lendemain du terme.
Son maintien dans les lieux ne vaut pas davantage acceptation tacite d'un nouveau bail. Selon les circonstances, elle sera occupante sans titre ou redevable d'une indemnité d'occupation. Il n'y a pas de tacite reconduction pour un an.
Si le renouvellement se réalise, il s'agit d'un nouveau bail et non de la prolongation du précédent. Sa durée est de neuf ans, sauf accord exprès des parties pour une durée plus longue (article L145-12 du code de commerce ; Cour de cassation, 16 mars 2017, n° 15-27.920).
Le loyer du bail renouvelé correspond en principe à la valeur locative (article L145-33), sous réserve du plafonnement de l'article L145-34. En cas de désaccord, la fixation relève du juge des loyers commerciaux, après mémoire préalable, l'action se prescrivant par deux ans (article L145-60).
La clause de révision annuelle du bail expiré ne survit pas au bail auquel elle appartenait. Une clause d'indexation ne jouant qu'à la hausse est au demeurant réputée non écrite (Cour de cassation, 14 janvier 2016, n° 14-24.681).
Il vous appartient de faire préciser sans tarder la position de votre locataire par acte de commissaire de justice. L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour sécuriser cette étape.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour,
Le congé avec offre de renouvellement met fin au bail au terme qu'il vise. Si la locataire accepte, le bail renouvelé prend effet de plein droit au lendemain de ce terme, pour une durée de neuf ans (article L145-12 du code de commerce).
Il n'existe pas de tacite reconduction d'un an dans le statut des baux commerciaux. L'acceptation tacite de l'offre suppose des actes non équivoques, et le seul maintien dans les lieux avec paiement du loyer au même montant ne la caractérise pas (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-11.592). Vous pourrez donc soutenir soit que le bail est renouvelé, soit que votre locataire occupe sans droit ni titre depuis le 1er octobre, et réclamer une indemnité d'occupation.
Sur le loyer, le prix du bail renouvelé correspond à la valeur locative (article L145-33 du code de commerce). Il demeure plafonné par la variation de l'indice lorsque la durée du bail expiré n'excède pas neuf ans, douze ans en cas de prolongation (article L145-34). Le déplafonnement suppose une modification notable des éléments visés à l'article L145-33 ou une durée supérieure à douze ans.
La partie qui souhaite modifier le prix doit l'avoir proposé dans le congé (article L145-11 du code de commerce). Vérifiez la rédaction du vôtre. À défaut d'accord, le juge des loyers commerciaux est saisi après mémoire préalable, dans un délai de deux ans courant à compter de la prise d'effet du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.940).
Pendant l'instance en fixation, le loyer reste dû au prix ancien, sauf fixation provisionnelle par le juge (article L145-57 du code de commerce). Une clause d'indexation stipulée à la seule hausse serait réputée non écrite (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681).
Demandez à votre locataire de préciser sa position par écrit avant le terme.
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Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour,
Votre congé avec offre de renouvellement, délivré dans les formes de l'article L145-9 du Code de commerce, a scellé le principe du renouvellement. Un nouveau bail prend effet de plein droit au lendemain du 30 septembre, pour une durée de neuf ans, même en l'absence d'écrit signé. Votre locataire qui se maintient dans les lieux n'est donc pas occupante sans droit ni titre. Il n'y a ni tacite reconduction d'un an, ni prolongation précaire.
Le loyer du bail renouvelé se fixe d'abord par accord. À défaut, il correspond à la valeur locative appréciée selon les critères de l'article L145-33, sous le plafonnement de l'article L145-34, sauf modification notable des éléments de la valeur locative autorisant le déplafonnement. La hausse déplafonnée est alors lissée, sans pouvoir excéder 10 % du loyer de l'année précédente.
En cas de désaccord, il faut notifier un mémoire préalable puis saisir le juge des loyers commerciaux. La Cour de cassation précise que le mémoire n'interrompt la prescription biennale que s'il est suivi de cette saisine (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-20.009).
Dans l'intervalle, votre locataire reste redevable de l'ancien loyer, indexé si la clause est valable. Une clause de révision qui exclut la réciprocité de variation et ne joue qu'à la hausse est nulle (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681). Le loyer définitivement fixé rétroagira à la date d'effet du renouvellement (article L145-57 du Code de commerce).
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Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
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Bonjour,
Le maintien dans les lieux sans réponse ne vaut pas, à lui seul, acceptation de l'offre de renouvellement. L'acceptation tacite doit être sans équivoque (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-11.592). Le bail n'est donc pas renouvelé du seul fait du silence de votre locataire.
Si un accord exprès ou tacite non équivoque intervient, le bail renouvelé prend effet à l'expiration du bail précédent, pour une durée de neuf ans sauf convention plus longue (article L. 145-12 du code de commerce). Il se poursuit aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve du pouvoir du juge sur le prix (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872), de sorte que la clause d'indexation annuelle est en principe reconduite.
Un point mérite votre attention sur le loyer. Le bailleur qui ne s'oppose pas au renouvellement doit proposer le nouveau loyer dans le congé, faute de quoi ce prix n'est dû qu'à compter d'une demande ultérieure (article L. 145-11 du code de commerce). En cas de désaccord, le loyer est fixé à la valeur locative selon les critères de l'article L. 145-33 par le juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447), l'action se prescrivant par deux ans à compter de la prise d'effet du bail renouvelé (article L. 145-60).
Vous conservez enfin le droit d'option de l'article L. 145-57, qui vous permet de refuser finalement le renouvellement au vu du loyer fixé, moyennant indemnité d'éviction.
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Bonjour,
Si votre locataire se maintient dans les lieux après le 30 septembre sans contester votre offre, le renouvellement est acquis. Il ne s'agit alors ni d'une tacite reconduction annuelle ni d'une simple prolongation. Un nouveau bail naît pour neuf ans, sauf accord des parties sur une durée plus longue, et il prend effet à l'expiration du bail précédent, soit le 1er octobre (article L. 145-12 du Code de commerce).
Sur le loyer, le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative, sous réserve du plafonnement prévu par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. Le plafond se calcule sur le loyer initialement fixé au bail expiré, y compris en présence d'un loyer progressif par paliers ou d'une révision judiciaire antérieure (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962 ; Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-14.252).
Un point mérite votre attention. Le bailleur qui entend modifier le prix doit indiquer le loyer proposé dans le congé lui-même (article L. 145-11 du Code de commerce et article R. 145-1). À défaut de cette mention, le nouveau prix ne sera dû qu'à compter d'une demande ultérieure formée dans les mêmes formes. Vérifiez donc la rédaction de votre acte.
En cas de désaccord sur le prix, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge des loyers commerciaux. L'action en fixation se prescrit par deux ans à compter de la prise d'effet du bail renouvelé (article L. 145-60 du Code de commerce ; Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.940 ; Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447). Pendant l'instance, la locataire continue de régler l'ancien loyer, avec régularisation une fois le prix fixé.
Enfin, la clause de révision annuelle du bail expiré ne se prolonge pas d'elle-même. Elle ne s'appliquera au bail renouvelé que si celui-ci est conclu aux mêmes clauses et conditions.
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Bonjour Madame,
Le congé met fin au bail en cours. Il n'y a donc pas de tacite reconduction d'un an. Si le renouvellement se forme, il donne naissance à un nouveau bail prenant effet le 1er octobre, d'une durée de neuf ans sauf accord contraire (article L145-12 du code de commerce ; Cour de cassation, assemblée plénière, 7 mai 2004, n° 02-13.225).
Le seul maintien dans les lieux, accompagné du silence de votre locataire, ne caractérise pas une acceptation tacite non équivoque des conditions de votre offre, en particulier du loyer. Invitez-la par écrit à prendre position.
Sur le prix, le montant proposé doit figurer dans le congé lorsque vous entendez modifier le loyer. À défaut, le nouveau prix n'est dû qu'à compter d'une demande ultérieure formée par acte de commissaire de justice, lettre recommandée ou mémoire (articles L145-11 et R145-1 du code de commerce). En cas de désaccord, le loyer est fixé à la valeur locative par le juge des loyers commerciaux, après saisine préalable de la commission départementale de conciliation (article L145-33 du code de commerce). Dans l'intervalle, votre locataire reste redevable du loyer ancien (Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 mars 2023, n° 21-19.707).
L'indemnité d'occupation de l'article L145-28 vise le locataire dont le renouvellement a été refusé avec indemnité d'éviction. Elle n'a pas vocation à s'appliquer dans votre situation. Surveillez enfin le délai de prescription de deux ans de l'article L145-60 du code de commerce, l'assistance d'un avocat étant vivement recommandée pour la fixation du loyer renouvelé.
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Bonjour,
Il n'y aura pas de tacite reconduction d'un an. Le congé met fin au bail à la date qu'il fixe, soit le 30 septembre (article L145-9 du code de commerce). L'offre de renouvellement qui l'accompagne ne produit effet que si votre locataire l'accepte.
Cette acceptation peut être tacite. Le maintien dans les lieux accompagné du paiement du loyer proposé la caractérise généralement, mais la Cour de cassation exige un comportement non équivoque et censure les décisions qui s'en contentent trop vite (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-11.592). Écrivez-lui pour lui faire confirmer sa position par écrit.
Si l'offre est acceptée, le bail renouvelé prend effet le 1er octobre (article L145-12) pour une durée de neuf ans (article L145-4).
Sur le loyer, la clause de révision annuelle du bail expiré ne s'applique plus. Il s'agit d'une fixation nouvelle, à la valeur locative définie par l'article L145-33, sous réserve du plafonnement de l'article L145-34. Si vous souhaitiez un loyer différent, il fallait le chiffrer dans le congé lui-même. À défaut, le nouveau prix ne sera dû qu'à compter d'une demande ultérieure (article L145-11). Le plafonnement tombe par ailleurs lorsque, par prolongation tacite, la durée du bail a dépassé douze ans (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834).
En cas de désaccord sur le prix, la commission départementale de conciliation puis le juge des loyers commerciaux tranchent, dans le délai de prescription de deux ans.
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Bonjour,
Votre congé avec offre de renouvellement a mis fin au bail initial au 30 septembre et vaut proposition irrévocable de contracter un nouveau bail (article L. 145-9 du code de commerce). Le silence de votre locataire et son maintien dans les lieux valent acceptation du principe du renouvellement, qui opère alors de plein droit aux clauses et conditions antérieures, sous réserve du prix (article L. 145-12 ; Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872). La signature d'un acte n'est pas une condition de validité du nouveau bail.
Il ne s'agit donc ni d'une tacite prolongation, qui suppose l'absence de congé, ni d'une occupation sans droit ni titre. Votre locataire sera titulaire d'un nouveau bail de neuf ans prenant effet le 1er octobre, avec faculté de résiliation triennale (article L. 145-4) et droit au renouvellement futur (article L. 145-
. Chacun conserve son droit d'option jusqu'à la fixation définitive du loyer (article L. 145-57).
Sur le loyer, votre locataire doit continuer d'acquitter le loyer contractuel antérieur, la clause d'indexation annuelle demeurant applicable (Cass. 3e civ., 8 mars 2011, n° 10-12.04
. Si votre congé mentionnait un nouveau loyer, celui-ci prendra effet rétroactivement au 1er octobre. À défaut, il ne sera dû qu'à compter de votre demande ultérieure (article L. 145-11).
En cas de désaccord persistant sur le prix, vous devez faire notifier un mémoire préalable (article R. 145-25), puis saisir le juge des loyers commerciaux par assignation au moins un mois plus tard (articles R. 145-23 et R. 145-27). Soyez attentif à la prescription de deux ans courant à compter du 1er octobre (article L. 145-60 ; Cass. 3e civ., 23 janvier 2013, n° 11-20.313).
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé.
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Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
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