5 nouveautés dans les baux d'habitation depuis le 1er octobre 2026

Par Maître MARTINS, Avocat Publié le 06/10/2026 à 18h56

Depuis le 1er octobre 2026, les modèles de contrats de location applicables aux baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 évoluent.

Le récent décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 vient modifier les contrats types de location de logement à usage de résidence principale et impose plusieurs nouvelles mentions pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Ces changements concernent notamment les impayés, l'occupation du logement à titre de résidence principale et les informations pouvant figurer dans le contrat.

Voici les 5 principales nouveautés que bailleurs et locataires doivent connaître.

1. Le bail doit prévoir sa résiliation en cas d'impayés

Le nouveau contrat type prévoit désormais une clause résolutoire visant notamment le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, pour les baux concernés par ce modèle.

Cette clause, communément appelée " clause résolutoire ", permet au bailleur d'engager une procédure pour mettre fin au bail si l'impayé persiste.

Elle ne permet toutefois pas au bailleur d'expulser lui-même son locataire ou de récupérer directement le logement.

Les règles de la procédure d'expulsion doivent toujours être respectées.

2. Un délai de six semaines doit désormais être indiqué

Le nouveau modèle de contrat doit désormais préciser le délai applicable en cas d'impayé.

Dans le cadre de la clause résolutoire, le bail doit mentionner le délai applicable après le commandement de payer, avant que cette clause puisse produire ses effets.

Ce délai doit désormais apparaître clairement dans le bail.

Le locataire connaît ainsi dès la signature du contrat les conséquences et le délai applicable en cas de loyers ou de charges impayés.

3. Certains logements doivent être identifiés comme exclusivement réservés à la résidence principale

Certaines communes peuvent prévoir, dans des secteurs déterminés, que des logements doivent obligatoirement être occupés à titre de résidence principale.

Lorsque le logement loué est concerné par cette règle, le bail doit désormais le préciser.

Concrètement, le logement doit rester la résidence principale de son occupant et ne peut pas être affecté à la location touristique, sauf dans les cas où la location temporaire de la résidence principale reste autorisée.

Il convient donc d'être désormais vigilant lors de la rédaction du bail.

4. Le non-respect de l'obligation de résidence principale peut entraîner la résiliation du bail

Lorsque le logement est soumis à cette obligation d'occupation à titre de résidence principale, le contrat peut prévoir une clause de résiliation de plein droit en cas de non-respect de cette obligation.

Cette clause ne peut toutefois produire effet qu'après l'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire.

Cette possibilité vise notamment les situations dans lesquelles un logement qui devrait constituer la résidence principale du locataire est utilisé contrairement aux règles locales applicables.

La résiliation n'est cependant pas immédiate : une procédure spécifique et un délai préalable doivent être respectés.

5. Les numéros de téléphone peuvent désormais figurer dans le bail

Dernière évolution plus pratique : le nouveau contrat type permet d'indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, ainsi que celui des colocataires.

Cette indication reste facultative.

L'objectif est notamment de faciliter les échanges entre bailleur et locataire et de permettre une prise de contact plus rapide lorsqu'une difficulté apparaît, par exemple en cas de retard de paiement.

CONCLUSION :

Au regard de ces nouvelles dispositions, il est donc recommandé avant toute signature ou tout renouvellement d'un bail d'habitation, de vérifier que le modèle utilisé est bien à jour et comporte l'ensemble des mentions désormais requises.

Une vérification rapide du contrat permettra ainsi d'éviter les erreurs, les clauses inadaptées et les difficultés ultérieures entre bailleur et locataire.

Précision pratique importante à destination des bailleurs et locataires : l'ensemble de ces nouvelles règles s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 et soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Autrement dit, un bail déjà en cours à cette date n'a pas à être refait uniquement pour intégrer le nouveau modèle.

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1. Le bail doit prévoir sa résiliation en cas d'impayés

2. Un délai de six semaines doit désormais être indiqué

3. Certains logements doivent être identifiés comme exclusivement réservés à la résidence principale

4. Le non-respect de l'obligation de résidence principale peut entraîner la résiliation du bail

5. Les numéros de téléphone peuvent désormais figurer dans le bail