Baux commerciaux : ce qui change avec la réforme du 26 mai 2026

Par Maître BENZACKEN, Avocat Publié le 11/10/2026 à 20h11

La loi du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique apporte plusieurs changements importants pour les propriétaires et les locataires de locaux commerciaux.

L'objectif est notamment de faciliter le paiement des loyers, de limiter les sommes exigées à la signature du bail et de mieux encadrer leur restitution.

Voici les trois principales nouveautés à connaître.

I. Le droit de priorité du locataire en cas de vente est précisé

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son local commercial, le locataire bénéficie, en principe, d'un droit de priorité pour l'acheter, conformément à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Il dispose d'un mois pour accepter l'offre, puis de deux mois pour réaliser la vente, ou de quatre mois s'il sollicite un prêt.

La réforme précise désormais les locaux concernés par ce droit :

Les locaux destinés principalement à une activité commerciale ou artisanale, y compris leurs réserves et emplacements attenants.

En revanche, les locaux exclusivement utilisés comme bureaux et les entrepôts sont exclus.

Cette clarification s'applique aux ventes intervenant après le 26 mai 2026.

II. Le locataire peut demander à payer son loyer chaque mois

Jusqu'à présent, de nombreux baux commerciaux prévoyaient un paiement trimestriel du loyer, parfois à l'avance.

Désormais, l'article L. 145-32-1 du Code de commerce permet au locataire d'exiger un paiement mensuel, même si son bail prévoit un règlement trimestriel.

Deux conditions principales doivent être respectées :

Le local doit être destiné à une activité commerciale ou artisanale visée par la réforme.

Le locataire doit être à jour de ses loyers et charges.

Les locaux exclusivement utilisés comme bureaux ou pour le stockage ne bénéficient pas de cette mesure.

La réforme encadre également les possibilités d'obtenir des délais de paiement devant le juge en cas d'impayés et autorise certaines clauses limitant les variations du loyer à la hausse comme à la baisse.

III. Le dépôt de garantie est désormais plafonné et sa restitution encadrée

La réforme modifie également l'article L. 145-40 du Code de commerce afin de mieux protéger la trésorerie des commerçants.

Pour les locaux commerciaux et artisanaux concernés, le dépôt de garantie ne peut désormais excéder trois mois de loyer.

La loi fixe également des délais de restitution :

Trois mois maximum après la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie, après déduction des sommes restant dues et justifiées.

Six mois maximum pour libérer les autres garanties accordées par le locataire.

Autre nouveauté : en cas de vente du local à compter du 26 août 2026, c'est désormais le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire.

Les nouvelles règles relatives à la restitution s'appliquent également aux baux en cours lorsque les clés sont remises après le 26 août 2026.

À retenir : cette réforme renforce certains droits des locataires commerciaux, notamment en facilitant le paiement mensuel des loyers et en encadrant davantage les garanties financières exigées par les propriétaires.

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I. Le droit de priorité du locataire en cas de vente est précisé

II. Le locataire peut demander à payer son loyer chaque mois

III. Le dépôt de garantie est désormais plafonné et sa restitution encadrée