Terrasse, balcon, jardin : qui paie les dégâts en copropriété ?

Par Maître MARTINS, Avocat Publié le 08/10/2026 à 10h53

Vous disposez d'une terrasse, d'un balcon ou d'un jardin dont vous êtes le seul à profiter ?

Attention, cela ne signifie pas nécessairement que vous êtes responsable de tous les dégâts qui peuvent en résulter !

Dans un décision du 17 septembre 2026 (Pourvoi n° 24-20.973), la Cour de cassation a rappelé une règle importante : même lorsqu'un copropriétaire doit entretenir seul une partie commune, le syndicat des copropriétaires peut rester responsable des dommages qu'il provoque.

Infiltrations d'eau, défaut d'étanchéité ou mauvais entretien : qui doit payer les réparations et indemniser les victimes ?

Voici les 5 points essentiels à connaître.

1. Une terrasse ou un jardin utilisé par un seul copropriétaire peut rester une partie commune

Dans une copropriété, certaines terrasses, certains balcons ou jardins sont réservés à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire, tout en appartenant collectivement à l'ensemble des copropriétaires.

On parle alors de parties communes à jouissance privative.

Par exemple, vous pouvez être le seul à utiliser une terrasse attenante à votre appartement, sans pour autant en être l'unique propriétaire.

Cette distinction est essentielle pour déterminer qui doit réaliser les travaux et assumer les conséquences d'éventuels dégâts.

Le premier réflexe consiste donc à consulter le règlement de copropriété pour vérifier si l'espace concerné est une partie privative ou une partie commune à usage exclusif.

2. Le copropriétaire peut être chargé de l'entretien de cet espace

Le règlement de copropriété peut prévoir que le copropriétaire bénéficiant de l'usage exclusif d'une terrasse ou d'un jardin doit en assurer l'entretien.

Cela peut notamment concerner le nettoyage, l'entretien courant ou certaines réparations prévues par le règlement.

Ainsi, même si la terrasse appartient collectivement aux copropriétaires, son entretien peut être mis à la charge de celui qui l'utilise.

Toutefois, être responsable de l'entretien ne signifie pas nécessairement devoir indemniser personnellement toutes les victimes en cas de dégâts.

3. La copropriété reste responsable des dommages provenant des parties communes

C'est précisément ce que vient de rappeler la décision du 17 septembre 2026.

Dans cette affaire, un commerçant subissait des infiltrations d'eau provenant d'une toiture-terrasse utilisée exclusivement par un copropriétaire.

Le règlement de copropriété prévoyait pourtant que l'entretien et les réparations de cette terrasse étaient à la charge de son utilisateur.

Malgré cette clause, le Juge a considéré que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas être exonéré de sa responsabilité.

En effet, la loi du 10 juillet 1965 prévoit la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Cette responsabilité peut donc être engagée même si l'entretien de l'espace concerné incombe individuellement à un copropriétaire, sous réserve de la qualification exacte de la partie concernée et des circonstances du dommage.

4. Le syndicat des copropriétaires peut-il ensuite demander un remboursement au copropriétaire ?

Oui, dans certaines situations.

Si le syndicat des copropriétaires doit indemniser une victime, il peut ensuite chercher à obtenir le remboursement des sommes versées auprès du copropriétaire à l'origine du dommage.

Par exemple, si celui-ci a négligé une obligation d'entretien prévue par le règlement de copropriété et que cette négligence a provoqué des infiltrations, sa responsabilité personnelle pourra être recherchée.

Il faudra toutefois établir les raisons du dommage et les éventuels manquements du copropriétaire concerné.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne signifie donc pas que le copropriétaire fautif est automatiquement dégagé de toute obligation.

5. Que faire lorsqu'un dégât apparaît sur une terrasse, un balcon ou un jardin ?

En cas d'infiltration, de fissure ou de tout autre dommage provenant d'un espace à usage exclusif, plusieurs réflexes sont recommandés :

- Prévenir rapidement le syndic, de préférence par écrit.

- Prendre des photographies des dégâts et conserver les justificatifs.

- Déclarer le sinistre à son assurance dans les délais prévus au contrat.

- Consulter le règlement de copropriété pour connaître les obligations d'entretien.

- Faire rechercher l'origine des dommages, notamment par un professionnel si nécessaire.

En cas de désaccord persistant sur l'origine ou la responsabilité des dommages, une expertise peut également être envisagée.

Trouvez votre avocat en droit immobilier

1. Une terrasse ou un jardin utilisé par un seul copropriétaire peut rester une partie commune

2. Le copropriétaire peut être chargé de l'entretien de cet espace

3. La copropriété reste responsable des dommages provenant des parties communes

4. Le syndicat des copropriétaires peut-il ensuite demander un remboursement au copropriétaire ?

5. Que faire lorsqu'un dégât apparaît sur une terrasse, un balcon ou un jardin ?