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Vous dirigez une société qui loue un local commercial.
À la signature du bail, le propriétaire vous a demandé de vous porter caution : si votre société ne paie plus le loyer, c'est vous qui payez, sur vos biens personnels.
Le propriétaire vient de vendre le local. Êtes-vous toujours engagé ? Pas forcément.
Une loi du 26 mai 2026 a changé la règle pour les ventes conclues depuis le 26 août 2026.
Voici cinq points pour savoir où vous en êtes.
Avant la réforme, le cautionnement garantissant les loyers était en principe transmis automatiquement au nouveau propriétaire lorsque le local était vendu, sauf clause contraire. Le nouveau bailleur pouvait donc bénéficier de votre engagement sans qu'un nouvel acte de cautionnement soit nécessaire.
Vous restiez donc garant des loyers de votre société, simplement envers un autre bailleur, aux mêmes conditions et pour le même montant.
Par exemple, si votre société cessait de payer deux ans après la vente, le nouveau propriétaire pouvait se retourner contre vous comme l'aurait fait l'ancien.
Cette règle reste applicable aux ventes conclues avant le 26 août 2026.
Lorsque le local loué change de propriétaire, la loi prévoit désormais trois choses. Cela vaut pour une vente, mais aussi pour une donation ou une autre transmission sans contrepartie.
Le dépôt de garantie versé par votre société devra être rendu, en fin de bail, par le nouveau propriétaire.
Les autres garanties, dont votre cautionnement, deviennent, le cas échéant, sans effet du seul fait de ce changement de propriétaire.
L'ancien propriétaire doit, dans les six mois suivant la vente, restituer à la société locataire les documents relatifs aux garanties concernées et procéder aux mainlevées nécessaires. Si vous vous êtes personnellement porté caution, vous pouvez également demander une confirmation écrite de la situation de votre engagement.
Pour vous, cela peut signifier la fin de votre engagement personnel, alors que vous pensiez l'avoir pris pour toute la durée du bail.
Pas encore avec certitude.
La loi prévoit, " le cas échéant ", la caducité de plein droit des garanties lors de la vente du local.
La portée exacte de cette disposition récente fait toutefois débat. Selon certaines analyses, toutes les garanties autres que le dépôt de garantie deviennent caduques. Selon une interprétation plus restrictive, certaines garanties ayant vocation à être transmises au nouveau propriétaire pourraient être maintenues.
En l'absence de jurisprudence établie clarifiant cette difficulté, il est prudent de faire examiner votre acte de cautionnement, les clauses du bail et les conditions de la vente avant de considérer votre engagement comme éteint.
Le local a été vendu avant le 26 août 2026 : l'ancienne règle s'applique, et votre engagement a en principe suivi le local.
Le propriétaire a vendu les parts de sa société, pas le local : par exemple, une société civile immobilière dont les associés changent. Le local n'a pas changé de propriétaire, la nouvelle règle ne joue pas.
Le local est utilisé comme bureau, entrepôt ou atelier industriel : le champ d'application de la nouvelle règle demeure discuté. Certaines analyses estiment qu'elle pourrait s'appliquer à l'ensemble des baux commerciaux, tandis que d'autres soulignent une incertitude pour certains types de locaux. Il faut donc vérifier la situation sans présumer que ces locaux sont exclus.
Des loyers étaient déjà impayés avant la vente : ces dettes restent dues par la société locataire. En revanche, les conséquences de la nouvelle règle sur l'engagement de la caution pour ces sommes doivent être examinées au regard de l'acte de cautionnement et des circonstances de la vente. Ne considérez donc pas ces dettes comme automatiquement effacées.
Demandez au propriétaire ou à son notaire la date de la vente, et vérifiez qu'il s'agit bien d'une vente du local.
Relisez votre acte de caution : durée, montant garanti, ce qui est prévu en cas de vente.
Écrivez à l'ancien propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception : demandez-lui de confirmer par écrit la fin de votre engagement et de restituer à votre société les documents relatifs aux garanties, en rappelant le délai de six mois.
Si le nouveau propriétaire vous demande de vous porter de nouveau caution, ne signez rien sans conseil : vous n'êtes pas obligé d'accepter, et votre bail peut contenir des clauses à vérifier.
Conservez enfin toutes les pièces : bail, acte de caution, courriers, attestation de vente.
Références : loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ; article L. 145-40 du Code de commerce ; Cass. ass. plén., 6 décembre 2004, n° 03-10.713.
