Vendeur: fournir un dossier de diagnostic technique

Par Alexia.fr, sous la direction de Benoît ChancerelFondateur d'Alexia | Pionnier de la LegalTech et expert en digitalisation du droit depuis plus de 15 ans. Publié le 09/06/2008 à 15h56

Toujours dans le souci d’informer au mieux l’acquéreur, la loi impose au vendeur de fournir un certain nombre de diagnostics techniques du bien vendu.

A compter du 1er novembre 2007, ces différents diagnostics seront regroupés dans un seul document : le dossier de diagnostic technique (le DDT).Tous les documents et certificats du DDT doivent être établis par un professionnel agréé.

Ce dossier sera annexé à l’avant contrat de vente (promesse unilatérale ou compromis de vente) et à l’acte définitif de vente.

Si l'un de ces documents produits lors de la signature de l’avant-contrat de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il devra être remplacé par un nouveau document qui sera annexé à l'acte authentique de vente.

Le contenu de ce dossier varie selon la nature du bien et les obligations locales, mais on peut en tracer les grandes lignes.

L’amiante

Le diagnostic amiante

Pour la vente d’un bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, il devra être établi un certificat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante dans les matériaux qui ont servi à la construction du logement.

En cas de vente d’un lot de copropriété, le vendeur devra en outre produire la fiche récapitulative du « dossier technique amiante » de l’immeuble (cf. « Les particularités de la vente d’un lot de copropriété »).

Le vendeur ne fournissant pas ce constat ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés inhérents à la présence d’amiante dans les éléments de construction.

Quid si la présence d’amiante est constatée ?

Le diagnostic amiante constatant la présence d’amiante n’empêche pas la mise en vente du bien. En effet, il s’agit d’un acte purement informatif signalant la présence (ou l'absence) d'amiante dans une série de matériaux et produits.
Ainsi, si le vendeur trouve un acquéreur qui accepte la présence d’amiante, la vente sera conclue. Dans cette hypothèse, l’acquéreur ne disposera d’aucun recours contre le vendeur. Par ailleurs, lui seront transmises avec la propriété du bien, les obligations légales relatives lutte contre les risques d’exposition à l’amiante (notamment l’obligation d’entreprendre les travaux de désamiantages).

Le plomb

Le CREP

Un constat de risques d’exposition au plomb (CREP) doit être établi lors de la vente d’un bien immobilier. Précisément, depuis la loi du 9 août 2004, cette obligation s’impose dès lors que le bien vendu est un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Un arrêté fixe le seuil d’exposition au plomb toléré. Lorsque l’exposition au plomb dépasse ce seuil, le CREP est dit positif.

La validité de ce diagnostic est illimitée s'il est négatif. A défaut, la durée de validité du CREP est d’un an.

Le vendeur ne fournissant pas ce constat ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés inhérents à la présence de plomb.

Quid si le CREP est positif ?

En cas de CREP positif, le propriétaire a l’obligation de procéder à des travaux en vu de supprimer ce risque d’exposition au plomb. Il doit par ailleurs informer les personnes susceptibles d’être exposées à ce risque (locataires, personnes effectuant des travaux dans l’immeuble…).
La vente du bien peut toujours avoir lieu si les parties parviennent à se mettre d’accord sur les travaux à effectuer (date, prise en charge financière …).

Les termites

L’état parasitaire

La loi du 8 juin 1999 impose au vendeur d’un bien immobilier (bâti ou non) situé dans une zone à risque de fournir un état parasitaire (cf. voir le modèle d’état parasitaire) de moins de 3 mois.
Les zones à risques sont délimitées par arrêté préfectoral. Pour connaître ces zones à risques, vous pouvez vous renseigner auprès des préfectures, ou aller sur www.termite.com.fr.
Le vendeur ne fournissant pas ce constat ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés inhérents à la présence de termites.

Quid s’il y a des termites ?

Un état parasitaire positif (signalant la présence de termites) n’empêche pas la conclusion de la vente.
Ce document, annexé à l’acte de vente, informe l’acquéreur qui ne disposera d’aucune action contre le vendeur sur ce point. Par ailleurs, l’acquéreur devra être informé des obligations qui pourront, le cas échéant, lui incomber dans la lutte contre les termites.

L’installation intérieure de gaz

Depuis le 1er novembre 2007, le vendeur doit fournir un état d’installation intérieure de gaz. Ceci concerne toute vente d’un bien immobilier comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans.

La durée de validité du certificat de conformité est de 3 ans (mais est susceptible d’être modifiée par décret).

Lors de la vente d’un lot de copropriété, ce diagnostic s’applique uniquement aux parties privatives, à l’exclusion des parties communes.

Le vendeur ne fournissant pas ce constat ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés relatifs à l’installation intérieure de gaz.

Performance énergétique

Depuis le 1er novembre 2006, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être fourni par le vendeur et annexé à l’avant-contrat ou à l’acte de vente.

Le DPE annexé doit dater de moins de 10 ans.

Il s’agit d’informer l’acquéreur de la quantité d’énergie consommée (ou estimée) pour une utilisation « normale » du logement. Par ailleurs, ce document peut contenir des recommandations ayant pour but d’inciter le propriétaire à améliorer les performances énergétiques du bien.

Risques naturels ou techniques

L’état des risques technologiques et naturels

Depuis le 1er juin 2006, le vendeur d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), ou naturels (PPRN) doit fournir un état des risques. Ce diagnostic peut être dressé par le vendeur lui-même, conformément aux informations délivrées par la préfecture.
Cet état est actuellement valable 6 mois.

Quid si le vendeur manque à son obligation d’information ?

L’acquéreur non informé au stade de la vente de l’existence d’un risque technologique ou naturel dispose d’une option : il peut demander l’anéantissement de la vente (action en résolution du contrat de vente) ou une diminution du prix de vente.

L’état de l’installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans

La loi du 13 juillet 2006 prévoit que le vendeur d’un bien immobilier à usage d’habitation doit faire établir un diagnostic de l’installation électrique si celle-ci a été réalisée depuis plus de 15 ans.

Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, ce diagnostic ne porte que sur la partie privative.

Toutefois, le décret d’application de cette loi n’étant pas encore paru, les modalités d’application de cette disposition ne sont pas encore définies.

Nouveauté

Contrôle du système d’assainissement non collectif

Ce contrôle ne sera obligatoire qu’à compter du 1er janvier 2013. Il s’agira pour le vendeur d’informer l’acquéreur sur la conformité de l’équipement d’assainissement individuel à réglementation en vigueur.

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