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Bail commercial, congé et droit de repentir

Bail commercial / Par Alexia.fr , Publié le 05/11/2018 à 17h04
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Le Bailleur d'un bail commercial a le pouvoir de dénoncer un congé qui entraîne la perte du droit au bail commercial (le congé sans renouvellement). Ce congé entraîne des conséquences particulières pour le locataire qui perd la "propriété commerciale" attachée au droit au bail et qui devra soit déplacer son commerce, soit mettre un terme à son activité. Une indemnité d'éviction est due par le bailleur au locataire, dans ce cas particulier. Cette indemnité est, sauf accord, fixée par le Juge du bail commercial, le plus souvent après expertise du fonds de commerce. Mais le bailleur peut renoncer à son congé. C'est le "droit de repentir", droit qui n'appartient qu'à lui, et qui s'exerce dans certaines conditions.

Le Congé sans offre de renouvellement

  • On parle bien ici d'un congé sans offre de renouvellement, et non d'un congé avec offre de renouvellement. L'indemnité d'éviction ne sera due qu'en cas de refus de renouvellement.
  • Le congé doit évidemment être donné dans la forme, obligatoirement par acte d'huissier.
  • Le congé doit respecter un préavis de 6 mois avant le terme du bail. Attention, le calcul des 6 mois se fait de date à date.
  • Si le bailleur a laissé passer la date du renouvellement, le bail a été reconduit tacitement sans délai particulier. Dans ce cas, le congé peut être délivré à tout moment pour prendre effet 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil. En effet, le bail renouvelé par tacite reconduction n'est plus un bail 3/6/9 mais un bail sans terme.
  • Si le bailleur ne respecte pas le délai de préavis (en totalité ou pas du tout) le congé reste valable, mais il prends effet à partir de la période suivante. Ainsi le congé délivré tardivement par le locataire pour le terme d'une période triennale prendra effet à la fin de la période triennale suivante.

Rappelons que le congé avec offre de renouvellement suppose une négociation entre les parties, arbitrée par le Tribunal, sur la fixation du nouveau loyer. Dans cette situation, le locataire peut refuser le nouveau bail, mais n'a pas droit à l'indemnité d'éviction.

Indemnité d'Eviction

En cas de congé sans offre de renouvellement, le locataire commercial a droit à une indemnité d'éviction. Cette indemnité couvre: - Les frais de déplacement du local commercial - les frais d'agence éventuelle - les frais de déménagement du matériel et du stock - les frais d'installation (travaux, publicité légale..)

Si le commerçant ne parvient pas à relocaliser son commerce, le fonds de commerce disparaîtra. Le locataire aura alors droit à une indemnité destinée à compenser la perte du fonds de commerce. Cette indemnité peut être fixée de gré à gré, mais le plus souvent elle est fixée à l'issue d'une procédure indemnitaire et d'expertise judiciaire. L'indemnité comprendra: - la valeur du fonds de commerce - le stock - les frais de déménagement du stock et du matériel - les frais de formalité

Cette indemnité peut être conséquente (en moyenne 70 % de la valeur du CA réalisé sur les 3 dernières années). C'est parfois une bonne opération pour l'exploitant qui peine à céder son fonds. Mais le bailleur a encore une option : le droit de repentir s'il juge l'indemnité trop couteuse.

Droit de Repentir

Il y a trois conditions pour pouvoir exercer son droit de repentir:

  1. Indemniser le locataire de l'ensemble des frais supportés par la procédure d'éviction (honoraires d'avocat et frais de justice inclus)
  2. Que le locataire n'ai pas déjà quitté les lieux
  3. Que ce droit s'exerce au plus tard dans les 15 jours après que le jugement rendu par le Tribunal sur l'indemnité d'éviction soit devenu définitif

Attention : le droit de repentir est irrévocable. Le bailleur ne peut plus "renoncer" à son repentir, et le locataire ne peut pas refuser de rester dans les lieux.

Dès lors il n'y a pas abus de droit à exercer tardivement son droit de repentir. La seule conséquence de ce droit sera l'indemnisation du locataire pour le cout de la procédure passée. Si le droit de repentir est exercé, le bail est renouvelé. Il faut alors se prononcer sur le montant du loyer. Cela pourra être l'objet d'une nouvelle procédure. Dans toutes ces situations un avocat est indispensable pour permettre au bailleur ou au locataire de s'y retrouver. N'hésitez pas à le consulter. Vous avez tout à y gagner.

Par Maître Ariel DAHAN
Avocat au barreau de PARIS
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