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Contrat de Construction de Maison Individuelle et erreur sur la surface

Immobilier / Par Alexia.fr , Publié le 30/11/2018 à 10h13
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Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est un contrat très protecteur. Le plus protecteur dans l'esprit de la loi. Mais la meilleur protection du monde n'empêche pas les erreurs de construction. Et notamment les erreurs de métrage. Que faire en cas d'erreur de métrage lorsque votre maison se trouve plus petite que prévue?

Tolérance ZERO

Tous les constructeurs vont prétendre que la profession autorise une marge d'erreur, ou une tolérance de 5%. C'est Faux!

En effet, s'agissant d'une vente d'immeuble, pour les situations où le métrage est indiqué et que le prix est lié au métrage,il est interdit au vendeur de vendre moins que la contenance contractuellement prévue.

  • Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ;
  • Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix."

En revanche, l'article 1619 institue cette tolérance de 1/20 (soit 5%) dans les situations où le prix n'est pas lié au métrage:

  • Dans tous les autres cas,
  • Soit que la vente soit faite d'un corps certain et limité,
  • Soit qu'elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,
  • Soit qu'elle commence par la mesure, ou par la désignation de l'objet vendu suivie de la mesure,
  • L'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire.

MAIS, et cette réserve est très importante dans le cas du CCMI:

Le droit précise également que les dispositions dérogatoires s'appliquent contre les dispositions générales. Précisément, la loi portant sur la construction de maisons individuelles déroge spécifiquement au Code Civil. Le Code de la Construction et de l'Habitation, qui est un droit dérogatoire du Code Civil, ne prévoit aucune disposition permettant au constructeur de s'exonérer de son obligation de livraison. Notamment aucune tolérance de métrage.

La conformité d'une construction sur plan constitue donc une obligation de résultat dont le constructeur CCMI ne peut absolument pas sortir. Tolérance ZERO en l'occurrence!

Réagir à l'erreur : Les réserves à la réception

Le CCMIste a l'obligation de vous livrer la maison convenue dans le contrat. Il faut donc procéder au PV de "réception" de l'immeuble, et faire toutes les réserves nécessaires. Surtout ne pas avoir peur de faire des réserves ridicules (couleur des murs, porte qui ferme mal, poignée de porte qui ne tient pas?€?). A plus forte raison pour un métrage qui semble erroné, même dans un emplacement qui ne compte pas (ex placard sous escalier?€?).* Toutes les réserves doivent être faites, par vous , et vous seul (ou un professionnel que vous aurez délégué). Le Constructeur ne peut pas s'opposer aux réserves que vous faites. Mais il pourra y répondre formellement. Une fois que vos réserves auront été faites, dont les réserves liées à la contenance de l'immeuble, il faudra mettre le CCMIste en demeure de rectifier les erreurs ou d'indemniser.

Levée des Erreurs ou réclamation indemnitaire : Attention au délai de prescription

Une fois que les réserves ont été notifiées, le constructeur doit les "lever", c'est à dire rectifier les erreurs et procéder à une nouvelle réception des travaux pour constater la levée des réserves. S'il ne le fait pas il engage sa responsabilité. Attention : l'acquéreur de l'immeuble en CCMI ne doit pas être passif. En effet ses droits se prescrivent rapidement. L'action en réclamation se prescrit par "UN AN" à compter de la livraison du bien ou des réserves faites.

Il est donc indispensable de se faire assister d'un professionnel pour ces réserves (huissier ou architecte) ainsi que pour la levée définitive.

Attention également aux protocoles transactionnels intermédiaires. En effet, le constructeur peut vouloir faire signer un accord intermédiaire validant les erreurs commises. Cette transaction anéantit vos droits à réclamation, à moins qu'elle ne soit pas exécutée de bonne foi. En définitive, le litige de construction se terminera devant un tribunal. Faites vous donc rapidement assister d'un professionnel, et, compte tenu du cout des expertises, souscrivez immédiatement une protection juridique qui couvrira les risques de construction. Le cout d'une telle assurance est modique (Moins de 100?"? par an!) et vous libèrera d'une dépense conséquente.

Par Maître Ariel DAHAN
Avocat au barreau de PARIS
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