Quelle prescription contre l'Etat sans permis de construire?
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Il est encore très fréquent d'être confronté, lors d'une vente, à un immeuble construit sans permis de construire, ou pire à un immeuble frappé d'une condamnation judiciaire de démolition.Quelles sont alors les délais de prescriptions contre cette situation? A quel moment le vendeur ou l'acquéreur peuvent-ils être dégagés de tout risque?
L'article L 111-12 du Code de l"Urbanisme : principe d'une prescription décenale
L'article L 111-12 du Code de l'urbanisme interdit à l'administration de refuser de délivrer un permis de construire sur un immeuble au motif de l'irrégularité de la construction initiale par rapport aux droits de l'urbanisme." Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.La prescription décennale était indispensable, car à défaut elle faisait peser à toutes les constructions bâties depuis 1943 un risque d'insécurité juridique permanent.
Fort heureusement, le Conseil d'Etat en 2006 a jugé que les constructions antérieures à l'obligation du permis de construire (1943) ne peuvent pas être considérées comme ayant été construites sans permis de construire !
Article L111-12 du Code de l'Urbanisme : des exceptions trop importantes
La loi ENEL de 2006 a posé des restrictions importantes au principe de prescrition décennale :Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
2° Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ;
3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l'environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;
4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;
5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement. "Ainsi il existe toute une catégorie de constructions qui ne peuvent pas bénéficier de la prescription extinctive de 10 ans, et qui ne peuvent donc pas faire l'objet de modifications.Le Conseil d'Etat a jugé en 2017 que ces constructions ne pouvaient même pas faire l'objet de modifications "mineures".
Prescription des décisions pénales imposant la démolition : l'ultime recours
Lorsque l'administration engage une procédure contre un administré pour avoir bâti sans permis, elle obtient un jugement pénal ordonnant la démolition.Cela laisse donc une branche de secours aux propriétaires : leur construction n'est plus démolissable. Mais elle n'est pas susceptible de modifications nouvelles.Cependant ce jugement se prescript naturellement dans les mêmes conditions qu'une disposition pénale ou civile, par 10 ans.Le délai peut toutefois être interrompu si l'administration tente une procédure d'exécution (expulsion ou démolition) même si elle échoue.
Mieux vaux un permis de construire irrégulier que pas de permis!
Compte tenu de tout ce qui précède il est indispensable de vérifier la chaîne des permis de construire, pour s'assurer que la construction qu'on prévoit d'acheter a été construite avec un permis de construire.Mieux vaut une construction irrégulière, faite en vertu d'un permis de construire insuffisant ou erroné, ou une construction qui ne suit pas l'intégralité du PDC, qu'une construction bâtie sans permis de construire.Le fait qu'il existe un permis de construire fait courir la prescription décennale qui interdit à l'Etat de contester l'état du bâti et de refuser une modification future.Cette vérification est l'obligation du Notaire. Elle relève de sa responsabilité. Mais une indemnisation éventuelle ne couvrira pas les conséquences de la perte du droit de modifier son immeuble. Il est donc indispensable d'informer le candidat acheteur ou même l'autoconstructeur. Ariel DAHAN
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