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Question résolue par Maître Julien ATTALI
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Achat appartement : dettes envers la copro non réglées par le vendeur
Sujet (Cloturé) initié par , il y a 2 mois - 1397 vues

Bonjour,
Nous sommes primo accédants et nous sommes face à une situation qui nous dépasse. Nous aurions de votre avis.

Nous sommes en train d’acquérir un appartement en région parisienne de 50m² à 250k€. La quote part est de 400/10000 de la copro, soit peu. L’agent immobilier nous a dit qu’il s’agissait d’une personne âgée (en maison de retraite) et que les enfants souhaitaient vendre rapidement. Il nous a aussi dit qu’il fallait rénover le pignon de l’immeuble et les parties commun. Les copropriétaires attendent les nouveaux acquéreurs (nous) pour entamer ces travaux (soi-disant que l’ancien propriétaire est dans une situation financière difficile.

Lors de la signature du compromis de vente, on s’est aperçu qu’il est écrit « absence de pv, absence de pré état daté, absence de carnet d’entretien ». Pourtant quelques pages loin, il est dit que plusieurs documents relatifs à la copropriété doivent être transmis avec ce compromis de vente (pv, état dette, etc…). Il est aussi stipulé qu’il y a aucune garantie pour quelque cause que ce soit… des vices mêmes cachés…le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur ».
J’ai préféré mener une enquête de voisinage au lendemain de la signature et j’ai réussi à avoir le numéro du second copropriétaire qui possède apparemment tous les autres appartements de l’immeuble. Je l’ai appelé et voici ce qu’il m’a dit :

Il m’a fait comprendre qu’il était en froid avec le propriétaire-vendeur car ce dernier bloquait les travaux depuis des années (ne voulant pas les payer malgré sa petite quote part). Comme ce second propriétaire possède tous les appartements à part celui qu’on souhaite acquérir, il était donc majoritaire pour voter ces travaux. Le propriétaire-vendeur n’avait d’autres choix que ne pas venir aux AG afin de bloquer les travaux depuis des années. Pas d’AG, pas de PV et pas de travaux. Du fait de son absence volontaire au AG, il n’a pas été possible de faire des travaux dans l’immeuble au point qu’il y a actuellement (et depuis peu) une injonction de la mairie pour effectuer plusieurs travaux donc certains nous ont été cachés (toiture, conduit de cheminée). Certains, urgents, ont dû être faits et payé par ce propriétaire. Ce qu’il me laisse croire que le propriétaire-vendeur a une dette envers le la copropriétaire. De plus, il ne payait pas les charges de copro. Ils ont normalement une AG prévu lundi 17. Si le propriétaire vendeur ne venait pas, le deuxième propriétaire fera appel à un avocat. Il m’a aussi dit de rien dire aux vendeurs et à l’agent immobilier.

J’ai quand même interrogé l’agent immobilier sur la situation que je découvrais. Il m’a dit qu’il s’agissait sûrement de personne qui souhaitait acheter l’appartement et qui faisait en sorte d’effrayer les acheteurs, c’est-à-dire, nous. Lorsque je lui ai parlé d’injonction et d’AG prévu ce lundi, il n’était pas au courant et aller mener son enquête auprès des vendeurs. Le notaire est sensé régler ces problèmes et notamment les dettes, mais il s’avère que nous avons pris le notaire qui travaille d’habitude avec l’agent immobilier (justement, ce notaire a vendu un appartement dans cet immeuble il y a 2,3 ans et a informé l’agent immobilier qu’il n’y avait pas de syndic et de problème vis-à-vis de la copro).

Je compte appeler le notaire et la mairie le plus rapidement possible pour essayer de démêler le vrai du faux.

Nous savons que le prix affiché est bien en dessous du marché. Nous avons des travaux à faire à l’intérieur de l’appartement estimés à 40k€. Cependant, et malgré la faible quote part (4%), nous prenons peur de cette situation que nous venons de découvrir.

Pourriez-vous nous conseiller sur cette situation ? Nous vous remercions par avance,
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Bonsoir,

S'agissant d'une copropriété sans syndic, votre vendeur ne se met pas en tort en ne se rendant pas à des AG qui ne peuvent être convoquées que par un syndic.

Se retrouver dans une copropriété de deux copropriétaires en étant extrêmement minoritaire est toujours délicat car même si le droit de la copropriété protège le minoritaire, le majoritaire peut imposer des travaux et bloquer vos demandes.

Il faut le savoir quand on achète ce type de bien.

Il est logique qu'à terme le deuxième copropriétaire ait un jour ou l'autre des velléités de faire ce qu'il peut (et il y a toujours un moyen de nuire à son voisin en copropriété...) pour racheter le lot pour sortir de la copropriété.

Attention donc dans ce type d'achat.

Dans le doute, mieux vaut s'abstenir, sauf à accepter de payer des travaux importants.

Une solution transactionnelle peut être trouvée avec le vendeur qui peut par exemple s'engager à prendre à sa charge la moitié des travaux votés dans les 5 ans (avec clause séquestre), mais c'est toujours compliqué de renégocier après le compromis.

Merci de m'indiquer si j'ai répondu à votre question dans le cadre de ce forum.

Cordialement,
Bonsoir maître Attali,

Nous tenons à vous remercier dans un premier temps pour cette réponse.

Nous continuons à être intéressé par le bien malgré la situation.
Nous avons pris qu'il existe un troisième copropriétaire qui est la femme du majoritaire...
Il y a donc forte chance qu'ils fassent la pluie et le beau temps dans cette copropriété.
il y a 2 mois
Cher Monsieur, Chère Madame, le notaire a l'obligation de s'assurer de l'état de la créance de la copropriété.
S'il ne le fait pas il engage sa responsabilité.
Une solution simple consiste à demander au notaire de séquestrer une partie du prix de cession au profit de la copropriété.
Le syndic devra faire opposition au prix de vente. Il a 15 jours pour le faire dans un délai de 15 jours à compter de la vente. S'il ne le fait pas, il perd tout droit…

Cette solution est prévue par l'Article 20 de la loi de 1965 sur la copropriété, ci-après repris:
Art. 20 : I.- Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1. .
Cordialement
Bonsoir Maitre Dahan,

Merci pour votre réponse,

Sachant qu'il y a peu de trace sur cette copropriété.
Quels documents peut-il récupérer en plus de l'état des dettes ?
Nous aimerions connaître les futurs travaux mais pas d'AG, pas de PV...
il y a 2 mois
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