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RésoluMise en location d'1 terrain agricole avec écuries à une société de terrassement
Bonjour,
Je vous résume mon problème. Je souhaite mettre une partie de mon terrain avec des écuries et un bungalow en zone agricole en location avec comme preneur une société de terrassement, donc en dehors du cadre agricole. Ces écuries et prairie faisait partie d'une dépendance d'une maison de famille construite sur une zone agricole avant l'arrivée du plan d'occupation des sols ou des PLU, revendue il y a 15 ans, après que le géomètre ait réalisé un détachement par document d'arpentage.
Je sais que la mairie du village est assez rigide concernant la mise en location de terrain agricole, et je suis inquiet vis à vis de la clause d'indemnisation en cas d'éviction lié à une éventuelle opposition de la mairie pour l'usage du terrain autre que sa destination agricole première.
j'avais fait rédiger un bail commercial par un avocat. Elle avait rajouté une clause en tout début du bail précisant que le preneur ne pourrait pas se retourner contre moi en cas d'éviction, mais celui ci m'avait prévenu que cette clause a une valeur nulle si le locataire tient malgré tout à se retourner contre moi en cas de situation où la mairie fait barrage.
Par ailleurs la durée de ce bail commercial est trop contraignant pour moi, me bloquant pendant 9 ans dans le cas où je souhaite entre temps récupérer le
terrain pour un autre usage.
J'ai donc étudié d'autres types de baux qui permettraient de louer ce terrain en zone agricole à un preneur qui n'est pas dans le domaine agricole.
- Il y a tout d'abord le bail civil, mais celui ci n'est pas adapté puisque je suis informé que mon locataire est un professionnel.
- Vient ensuite le bail précaire (dérogatoire) mais celui ci ne rentre pas, comme le bail commercial, dans mon contexte d'un terrain agricole.
- La convention d'occupation précaire, que les communes utilisent également dans le domaine public, et permettant la mise en location précaire de terrain,
même agricole, auprès de preneurs professionnels dont l'activité est autre qu'agricole. Ce type de bail me semble le plus adapté, mais deux problèmes
en découlent toutefois ; Obligation de louer à un prix bien en dessous du prix du marché alors que le montant du loyer avec mon futur locataire est déjà
convenu. Et d'autre part la durée de cette convention qui à terme pourrait être requalifié en bail commercial.
- Le bail de petites parcelles qui dérogent au bail de fermage, permettant ainsi de louer légalement un terrain agricole à une activité autre qu'agricole.
Mais celui ci ne peut s'appliquer que dans les départements où un arrêté préfectoral prévoit la surface maximale de ces petites surfaces. Le département de
Gironde ne prévoit à priori pas d'arrêté particulier pour ces petites parcelles, donc ce type de bail ne semble pas pouvoir s'appliquer dans mon cas.
J'attends toutefois une confirmation par la mairie de l'inexistence de cet arrêté dans mon département. D'autre part une loi de 2010 s'est greffé à ce type
de bail, le rendant encore plus exploitable, prévoyant que la parcelle concernée ne doit pas avoir fait l'objet de division depuis moins de neuf ans.
Ma parcelle agricole n'a pas fait l'objet de division depuis moins de 9 ans, mais dans mon cas il est prévu la location d'une partie du terrain seulement
à mon futur locataire, 5000 m² sur la parcelle mère de 3.3 Ha.
Le géomètre qui est venu délimiter la partie du terrain que je souhaite mettre en location n'a pas fait de DMPC (anciennement document d'arpentage),
juste une délimitation. Dans le cas présent, je ne louerai pas l'ensemble de la parcelle mère à mon locataire, seulement la partie de 5000 m² relevée par
le géomètre.
- La convention de mise à disposition, même si celle ci ne rentre pas dans le cadre de terrain agricole à un autre usage, il pourrait peut-être être
inclus dans le bail de petite parcelle. A voir ensemble ...
Cela me permettrait ainsi de louer d'autres morceaux de la parcelle mère à d'autres locataires, tout en restant dans la légalité.
- Et enfin, j'ai lu qu'il existe une notion de location de terrain agricole comme ancienne dépendance d'une maison qui peut être exploitée,
mais je n'ai pas
trouvé plus d'articles à ce sujet. Ici dans le cas présent, ces écuries et prairie faisaient partie d'une dépendance de notre maison familiale que nous
avions revendu il y a 15 ans après détachement de la parcelle autour de la maison par le biais du document d'arpentage réalisé par un géomètre.
Je précise d'ailleurs que cette maison que nous avions construit à l'époque sur un terrain agricole l'avait été avant qu'il n'y ait l'existence d'un plan
d'occupation des sols ou encore le PLU.
Que ce soit le terrain détaché de la maison que nous avions revendu ou l'ensemble de la parcelle qui reste ma propriété, il n'y a jamais eu d'exploitation
agricole dessus. Et il semblerait que je n'ai besoin d'aucune autorisation d'urbanisme pour louer mon terrain, tout comme les nouveaux propriétaires de
la maison peuvent la louer malgré le fait qu'elle soit en zone agricole. La Commune ne saurait ainsi s'opposer à ma démarche. De toute façon, il ne semble
pas que cette mise en location nuise à la vocation agricole de la zone agricole.
Quelle solution pourriez vous me suggérer pour pouvoir rédiger un bail en conformité selon la problématique exposée ?
Merci de vos réponses
Je vous résume mon problème. Je souhaite mettre une partie de mon terrain avec des écuries et un bungalow en zone agricole en location avec comme preneur une société de terrassement, donc en dehors du cadre agricole. Ces écuries et prairie faisait partie d'une dépendance d'une maison de famille construite sur une zone agricole avant l'arrivée du plan d'occupation des sols ou des PLU, revendue il y a 15 ans, après que le géomètre ait réalisé un détachement par document d'arpentage.
Je sais que la mairie du village est assez rigide concernant la mise en location de terrain agricole, et je suis inquiet vis à vis de la clause d'indemnisation en cas d'éviction lié à une éventuelle opposition de la mairie pour l'usage du terrain autre que sa destination agricole première.
j'avais fait rédiger un bail commercial par un avocat. Elle avait rajouté une clause en tout début du bail précisant que le preneur ne pourrait pas se retourner contre moi en cas d'éviction, mais celui ci m'avait prévenu que cette clause a une valeur nulle si le locataire tient malgré tout à se retourner contre moi en cas de situation où la mairie fait barrage.
Par ailleurs la durée de ce bail commercial est trop contraignant pour moi, me bloquant pendant 9 ans dans le cas où je souhaite entre temps récupérer le
terrain pour un autre usage.
J'ai donc étudié d'autres types de baux qui permettraient de louer ce terrain en zone agricole à un preneur qui n'est pas dans le domaine agricole.
- Il y a tout d'abord le bail civil, mais celui ci n'est pas adapté puisque je suis informé que mon locataire est un professionnel.
- Vient ensuite le bail précaire (dérogatoire) mais celui ci ne rentre pas, comme le bail commercial, dans mon contexte d'un terrain agricole.
- La convention d'occupation précaire, que les communes utilisent également dans le domaine public, et permettant la mise en location précaire de terrain,
même agricole, auprès de preneurs professionnels dont l'activité est autre qu'agricole. Ce type de bail me semble le plus adapté, mais deux problèmes
en découlent toutefois ; Obligation de louer à un prix bien en dessous du prix du marché alors que le montant du loyer avec mon futur locataire est déjà
convenu. Et d'autre part la durée de cette convention qui à terme pourrait être requalifié en bail commercial.
- Le bail de petites parcelles qui dérogent au bail de fermage, permettant ainsi de louer légalement un terrain agricole à une activité autre qu'agricole.
Mais celui ci ne peut s'appliquer que dans les départements où un arrêté préfectoral prévoit la surface maximale de ces petites surfaces. Le département de
Gironde ne prévoit à priori pas d'arrêté particulier pour ces petites parcelles, donc ce type de bail ne semble pas pouvoir s'appliquer dans mon cas.
J'attends toutefois une confirmation par la mairie de l'inexistence de cet arrêté dans mon département. D'autre part une loi de 2010 s'est greffé à ce type
de bail, le rendant encore plus exploitable, prévoyant que la parcelle concernée ne doit pas avoir fait l'objet de division depuis moins de neuf ans.
Ma parcelle agricole n'a pas fait l'objet de division depuis moins de 9 ans, mais dans mon cas il est prévu la location d'une partie du terrain seulement
à mon futur locataire, 5000 m² sur la parcelle mère de 3.3 Ha.
Le géomètre qui est venu délimiter la partie du terrain que je souhaite mettre en location n'a pas fait de DMPC (anciennement document d'arpentage),
juste une délimitation. Dans le cas présent, je ne louerai pas l'ensemble de la parcelle mère à mon locataire, seulement la partie de 5000 m² relevée par
le géomètre.
- La convention de mise à disposition, même si celle ci ne rentre pas dans le cadre de terrain agricole à un autre usage, il pourrait peut-être être
inclus dans le bail de petite parcelle. A voir ensemble ...
Cela me permettrait ainsi de louer d'autres morceaux de la parcelle mère à d'autres locataires, tout en restant dans la légalité.
- Et enfin, j'ai lu qu'il existe une notion de location de terrain agricole comme ancienne dépendance d'une maison qui peut être exploitée,
mais je n'ai pas
trouvé plus d'articles à ce sujet. Ici dans le cas présent, ces écuries et prairie faisaient partie d'une dépendance de notre maison familiale que nous
avions revendu il y a 15 ans après détachement de la parcelle autour de la maison par le biais du document d'arpentage réalisé par un géomètre.
Je précise d'ailleurs que cette maison que nous avions construit à l'époque sur un terrain agricole l'avait été avant qu'il n'y ait l'existence d'un plan
d'occupation des sols ou encore le PLU.
Que ce soit le terrain détaché de la maison que nous avions revendu ou l'ensemble de la parcelle qui reste ma propriété, il n'y a jamais eu d'exploitation
agricole dessus. Et il semblerait que je n'ai besoin d'aucune autorisation d'urbanisme pour louer mon terrain, tout comme les nouveaux propriétaires de
la maison peuvent la louer malgré le fait qu'elle soit en zone agricole. La Commune ne saurait ainsi s'opposer à ma démarche. De toute façon, il ne semble
pas que cette mise en location nuise à la vocation agricole de la zone agricole.
Quelle solution pourriez vous me suggérer pour pouvoir rédiger un bail en conformité selon la problématique exposée ?
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