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Question résolue par Maître Abraham ASSESSO
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Abraham

Mise en location d'1 terrain agricole avec écuries à une société de terrassement
Sujet initié par Thibault 33, il y a 11 mois - 2682 vues

Bonjour,

Je vous résume mon problème. Je souhaite mettre une partie de mon terrain avec des écuries et un bungalow en zone agricole en location avec comme preneur une société de terrassement, donc en dehors du cadre agricole. Ces écuries et prairie faisait partie d'une dépendance d'une maison de famille construite sur une zone agricole avant l'arrivée du plan d'occupation des sols ou des PLU, revendue il y a 15 ans, après que le géomètre ait réalisé un détachement par document d'arpentage.
Je sais que la mairie du village est assez rigide concernant la mise en location de terrain agricole, et je suis inquiet vis à vis de la clause d'indemnisation en cas d'éviction lié à une éventuelle opposition de la mairie pour l'usage du terrain autre que sa destination agricole première.
j'avais fait rédiger un bail commercial par un avocat. Elle avait rajouté une clause en tout début du bail précisant que le preneur ne pourrait pas se retourner contre moi en cas d'éviction, mais celui ci m'avait prévenu que cette clause a une valeur nulle si le locataire tient malgré tout à se retourner contre moi en cas de situation où la mairie fait barrage.
Par ailleurs la durée de ce bail commercial est trop contraignant pour moi, me bloquant pendant 9 ans dans le cas où je souhaite entre temps récupérer le
terrain pour un autre usage.

J'ai donc étudié d'autres types de baux qui permettraient de louer ce terrain en zone agricole à un preneur qui n'est pas dans le domaine agricole.
- Il y a tout d'abord le bail civil, mais celui ci n'est pas adapté puisque je suis informé que mon locataire est un professionnel.
- Vient ensuite le bail précaire (dérogatoire) mais celui ci ne rentre pas, comme le bail commercial, dans mon contexte d'un terrain agricole.
- La convention d'occupation précaire, que les communes utilisent également dans le domaine public, et permettant la mise en location précaire de terrain,
même agricole, auprès de preneurs professionnels dont l'activité est autre qu'agricole. Ce type de bail me semble le plus adapté, mais deux problèmes
en découlent toutefois ; Obligation de louer à un prix bien en dessous du prix du marché alors que le montant du loyer avec mon futur locataire est déjà
convenu. Et d'autre part la durée de cette convention qui à terme pourrait être requalifié en bail commercial.
- Le bail de petites parcelles qui dérogent au bail de fermage, permettant ainsi de louer légalement un terrain agricole à une activité autre qu'agricole.
Mais celui ci ne peut s'appliquer que dans les départements où un arrêté préfectoral prévoit la surface maximale de ces petites surfaces. Le département de
Gironde ne prévoit à priori pas d'arrêté particulier pour ces petites parcelles, donc ce type de bail ne semble pas pouvoir s'appliquer dans mon cas.
J'attends toutefois une confirmation par la mairie de l'inexistence de cet arrêté dans mon département. D'autre part une loi de 2010 s'est greffé à ce type
de bail, le rendant encore plus exploitable, prévoyant que la parcelle concernée ne doit pas avoir fait l'objet de division depuis moins de neuf ans.
Ma parcelle agricole n'a pas fait l'objet de division depuis moins de 9 ans, mais dans mon cas il est prévu la location d'une partie du terrain seulement
à mon futur locataire, 5000 m² sur la parcelle mère de 3.3 Ha.
Le géomètre qui est venu délimiter la partie du terrain que je souhaite mettre en location n'a pas fait de DMPC (anciennement document d'arpentage),
juste une délimitation. Dans le cas présent, je ne louerai pas l'ensemble de la parcelle mère à mon locataire, seulement la partie de 5000 m² relevée par
le géomètre.
- La convention de mise à disposition, même si celle ci ne rentre pas dans le cadre de terrain agricole à un autre usage, il pourrait peut-être être
inclus dans le bail de petite parcelle. A voir ensemble ...
Cela me permettrait ainsi de louer d'autres morceaux de la parcelle mère à d'autres locataires, tout en restant dans la légalité.
- Et enfin, j'ai lu qu'il existe une notion de location de terrain agricole comme ancienne dépendance d'une maison qui peut être exploitée,
mais je n'ai pas
trouvé plus d'articles à ce sujet. Ici dans le cas présent, ces écuries et prairie faisaient partie d'une dépendance de notre maison familiale que nous
avions revendu il y a 15 ans après détachement de la parcelle autour de la maison par le biais du document d'arpentage réalisé par un géomètre.
Je précise d'ailleurs que cette maison que nous avions construit à l'époque sur un terrain agricole l'avait été avant qu'il n'y ait l'existence d'un plan
d'occupation des sols ou encore le PLU.
Que ce soit le terrain détaché de la maison que nous avions revendu ou l'ensemble de la parcelle qui reste ma propriété, il n'y a jamais eu d'exploitation
agricole dessus. Et il semblerait que je n'ai besoin d'aucune autorisation d'urbanisme pour louer mon terrain, tout comme les nouveaux propriétaires de
la maison peuvent la louer malgré le fait qu'elle soit en zone agricole. La Commune ne saurait ainsi s'opposer à ma démarche. De toute façon, il ne semble
pas que cette mise en location nuise à la vocation agricole de la zone agricole.

Quelle solution pourriez vous me suggérer pour pouvoir rédiger un bail en conformité selon la problématique exposée ?

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Maitre Abraham ASSESSO
Inscrit au barreau de Hauts-de-seine - Nanterre
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La location d'un terrain en zone agricole à une société dont l'activité n'est pas agricole pose plusieurs questions juridiques et réglementaires. En principe, un terrain en zone agricole doit être utilisé conformément à cette destination. La mairie peut s'opposer à un usage non conforme et cela peut entraîner une éviction du locataire. Concernant le type de bail, le bail rural s'applique uniquement aux activités agricoles et ne convient pas ici. Le bail commercial est possible mais engage sur une durée longue et limite la récupération du terrain. La convention d'occupation précaire permet une location temporaire à un loyer modéré, mais elle peut être requalifiée par un juge et ne protège pas totalement le bailleur. Le bail civil peut être envisagé mais n'offre pas la protection d'un bail commercial face à un professionnel. La clause d'exonération de responsabilité du bailleur en cas d'éviction pour cause administrative est souvent considérée comme abusive et pourrait être annulée par un tribunal, ce qui pourrait vous rendre responsable des conséquences pour le locataire. Il est important de vérifier auprès de la mairie et des services d'urbanisme si l'activité envisagée est compatible avec la destination agricole et si une autorisation est nécessaire. Un avis juridique spécialisé en droit rural et urbanisme est conseillé pour rédiger un contrat adapté, bien encadré et clair sur les risques. Le risque de requalification du bail ou d'opposition administrative doit être pris en compte. Pour faciliter la gestion, une division claire du terrain en lots distincts peut être envisagée. L'argument d'une ancienne dépendance liée à une maison construite avant les PLU est à considérer, mais ne dispense pas du respect des règles actuelles d'urbanisme. La meilleure solution reste une convention précaire ou un bail commercial très encadré, avec une clause claire de résiliation et de limitation de responsabilité, après avoir obtenu un avis favorable des autorités locales. Il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé pour rédiger un contrat sur mesure prenant en compte tous ces éléments.

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Thibault 33
Je vous remercie pour vos réponses précises à chacune de mes remarques.
Hormis l'absence de réponse concernant la location de petites parcelles, mais j'attends effectivement la réponse de la mairie sur l'existence ou non d'un arrêté préfectoral dans mon département, prévoyant la surface maximale de "petites parcelles". Si cet arrêté n'existe pas en Gironde, ce type de bail ne peut pas s'appliquer. Et la loi de 2010 venant compliquer l'usage de cette dérogation au bail de fermage, imposant l'absence de division dans les moins de 9 ans pour l'usage de ce type de bail. Le géomètre qui est venu pour délimiter le morceau de terrain sujet à la location n'a certes pas fait de division, mais alors est il possible de louer, dans le cadre du bail de petites parcelles, seulement cette partie de la parcelle mère ? Ou peut on alors intégrer la notion de convention de mise à disposition dans le cadre de petites parcelles, prévoyant la mise en location d'une même unité cadastrale à plusieurs preneurs ?

Concernant la convention d'occupation précaire, celle ci semble effectivement la plus adaptée, mais j'avais oublié de préciser qu'elle doit être justifiée dans le bail. La présence de locataire sur le terrain, évitant ainsi la venue de gitans dans le coin justifierait elle le terme de précarité ? Ou le fait de rencontrer des problèmes pour la rédaction d'un bail adapté au contexte, entrainant une situation précaire pour mes locataires déjà présents sur le terrain, du fait qu'ils ont entre temps rompu leur précédent bail en pensant pouvoir s'installer sans complication chez moi, serait il également un autre motif justifiant de cette convention ? Les écuries étant voués à l'avenir à démolition pour un autre usage du terrain, serait ce un autre motif valable pour cette convention d'occupation précaire ? Ou enfin le fait d'avoir demandé à la mairie un déclassement de mon terrain agricole en constructible pourrait il être un autre motif valable ? Demande faite, mais sans réponse pour l'instant. L'article L411-2 du code rural et de la pêche maritime précisant que la COP doit être justifiée par un motif de précarité lié notamment par le fait que la destination agricole du terrain doit être changée.

Enfin je lis, toujours dans cet article L411-2 du CRPM que cette COP peut être conclues en vue d'assurer l'entretien des terrains situés à proximité d'un immeuble à usage d'habitation et en constituant la dépendance, ce qui semble ici le cas.
Vu la complexité de la question, je me rapproche de vous par le lien "contacter" figurant sur votre réponse. Merci encore
il y a 11 mois
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Maitre Abraham ASSESSO
Inscrit au barreau de Hauts-de-seine - Nanterre
Contacter
Bonjour,

Concernant la location dans le cadre du bail de petites parcelles, en l'absence d'arrêté préfectoral dans votre département, cette possibilité n'est pas applicable. De plus, la loi de 2010 impose que la parcelle louée ne fasse pas l'objet d'une division datant de moins de 9 ans, ce qui complique encore l'usage de ce bail pour une partie détachée de la parcelle mère. Louer seulement une partie sans division cadastrale formelle peut être contesté.

La convention de mise à disposition peut être une solution pour permettre la location à plusieurs preneurs d'une même unité cadastrale, mais elle reste précaire et n'offre pas la même sécurité qu'un bail commercial ou rural.

Pour la convention d'occupation précaire (COP), les motifs que vous évoquez peuvent justifier cette précarité : la présence de locataires empêchant une occupation indésirable, la complexité de rédaction d'un bail formel, l'intention future de démolition ou changement d'usage, ainsi que la demande en cours de déclassement en zone constructible. Ces éléments cadrent avec l'article L411-2 du code rural qui exige un motif de précarité lié à la destination agricole ou à l'entretien des terrains dépendants.

La COP est adaptée pour une occupation temporaire et conditionnée, mais ne confère pas un droit au renouvellement ni à la stabilité d'un bail commercial ou rural. En cas de déclassement ou changement d'usage, elle facilite la sortie sans contentieux.

Vu la complexité, une consultation approfondie avec un avocat spécialisé en droit rural est recommandée pour valider la meilleure option et rédiger un bail conforme et sécurisé.

Merci de valider ma réponse.
#Meilleure réponse
il y a 11 mois
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Thibault 33
Bonjour Maître, J'attendais votre appel hier après midi ou le rendez vous téléphonique que j'avais pris avec vous pour ce matin 08h30.
Je vous ai retourné un message ce matin, n'ayant pas reçu votre appel. Je ne sais si votre site fonctionne et que vous en avez été informé, mais pourriez vous s'il vous plait me contacter rapidement ?
Sinon j'en déduirai que vous ne souhaitez pas vous occuper de ma demande malgré tous les éléments apportés suite à mes recherches.
Bien cordialement,

Thibault laydeker
+262 693 80 83 33
il y a 11 mois
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