Est ce que le partage avec adulte handicape doit comporter des mesures particul
Sujet initié par DOMI, il y a 11 mois - 1655 vues
ansBonjour, Je suis en indivision sur des biens immobiliers avec mon frere adulte handicapé Nous souhaitons faire un partage chez le notaire pour un des biens je paye la taxe fonciere et residence secondaire pour l autre c est ma mere usufruitiere de 94 ans Nous voulons faire partage pour que le bien que j occupe en residence secondaire soit a moi et l autre a mon frere ou ma mere est usufruitiere nous sommes deja proprietaires indivis Est ce correct sachant qu en tant qu adulte handicapé il ne pourra pas gerer le bien a Paris ou ma mere est usufruitiere et regle tout actuellement? IL NEST PAS SOUS TUTELLE LE NOTAIRE NE NOUS A RIEN DIT AU SUJET DU HANDICAP
Votre situation d'indivision avec votre frère handicapé et le souhait de faire un partage avec votre mère usufruitière est tout à fait réalisable chez le notaire. Cependant, le fait que votre frère soit un adulte handicapé non sous tutelle est un point crucial qui peut avoir des implications importantes.
Il convient de distinguer plusieurs points dans votre situation.
Le Partage et l'Indivision
Vous êtes actuellement en indivision. Le partage vise à mettre fin à cette indivision en attribuant à chacun un ou des biens dont il devient pleinement propriétaire.
Votre souhait : Vous récupéreriez le bien que vous occupez en résidence secondaire, et votre frère (ou votre mère) récupèrerait l'autre bien.
Compensation financière (soulte) : Si les biens n'ont pas une valeur égale, celui qui reçoit le bien le plus cher devra verser une "soulte" (une somme d'argent) à l'autre pour compenser la différence.
Le notaire est la bonne personne pour réaliser ce partage, car il s'agit d'un acte authentique pour les biens immobiliers.
La Question de l'Adulte Handicapé Non sous Tutelle
C'est là que réside la principale complexité, et il est étonnant que le notaire n'ait pas abordé ce point avec vous.
Capacité juridique :
Toute personne majeure est présumée capable d'accomplir seule les actes de la vie civile, y compris signer un acte de partage chez le notaire.
Cependant, si votre frère, en raison de son handicap, n'a pas la capacité de comprendre la portée de l'acte qu'il signe ou de défendre ses propres intérêts, le partage pourrait être remis en cause ultérieurement pour vice du consentement.
Même s'il n'est pas sous tutelle, il pourrait être sous une autre mesure de protection juridique (curatelle, sauvegarde de justice) qui aurait des implications. S'il n'est sous aucune mesure de protection, c'est encore plus délicat.
L'intérêt de votre frère :
Un acte de partage doit être équitable et respecter l'intérêt de toutes les parties. Si votre frère se retrouve propriétaire d'un bien (celui de Paris) qu'il est incapable de gérer (financièrement, administrativement, etc.) et qu'il n'est pas protégé, cela peut lui causer un préjudice.
Le fait que votre mère soit usufruitière et gère le bien actuellement est une protection de fait, mais qu'adviendra-t-il si elle n'est plus là ?
La responsabilité du notaire :
Le notaire a un devoir de conseil et doit s'assurer de la capacité juridique des parties à signer un acte. S'il constate (ou aurait dû constater) une altération des facultés mentales de votre frère le rendant incapable de consentir valablement, il devrait refuser d'instrumenter l'acte sans une mesure de protection, ou au moins vous alerter très clairement.
Ne pas le faire pourrait engager sa responsabilité professionnelle.
Que faire face à cette situation ?
Parlez-en clairement à votre notaire :
Demandez-lui pourquoi il n'a pas abordé la question du handicap de votre frère et sa capacité à gérer le bien immobilier à Paris.
Expliquez-lui explicitement vos craintes quant à la capacité de votre frère à gérer seul un bien, surtout après le décès de votre mère.
Demandez-lui quelles sont les garanties juridiques pour s'assurer que ce partage est bien dans l'intérêt de votre frère et ne pourra pas être contesté.
Évaluer la capacité de votre frère et les mesures de protection :
Si votre frère n'est pas sous tutelle, est-il sous sauvegarde de justice ou curatelle ? Ces mesures seraient déjà un cadre protecteur.
Si votre frère n'est sous aucune mesure, et qu'il est établi médicalement qu'il n'est pas en pleine capacité de gérer ses biens :
Il serait vivement conseillé d'envisager une mesure de protection juridique (sauvegarde de justice, curatelle ou tutelle, selon son degré d'autonomie). Un certificat médical circonstancié (établi par un médecin agréé) serait nécessaire.
C'est une étape cruciale pour protéger votre frère et sécuriser juridiquement le partage. Un partage signé par une personne incapable sans être protégée peut être annulé par la suite.
Solutions alternatives ou complémentaires à considérer :
Maintien de l'usufruit par la mère : La situation actuelle avec l'usufruit de votre mère protège effectivement la gestion du bien de Paris pour l'instant. Que votre mère conserve l'usufruit sur ce bien après le partage est une chose, mais la question reste pour l'avenir.
Contrat de mandat de protection future : Si votre frère est capable de discernement au moment de sa signature, il pourrait désigner une personne de confiance (vous, un tiers) pour gérer ses biens le jour où il ne le pourra plus. Cependant, cela nécessite qu'il soit capable de comprendre et signer cet acte à l'heure actuelle.
Vente du bien de Paris : Si votre frère ne peut pas gérer le bien, une solution pourrait être de le vendre et de placer sa part sous un régime de protection de ses intérêts financiers (par exemple sur un compte bloqué avec des modalités de gestion définies dans le cadre d'une mesure de protection).
Conclusion
Le partage est tout à fait possible et même souhaitable pour sortir de l'indivision. Cependant, la situation de votre frère est le point le plus sensible.
Ne signez rien sans avoir une parfaite clarté sur la capacité juridique de votre frère à consentir à cet acte. Poussez votre notaire à vous éclairer sur ce point ou, si nécessaire, consultez un autre notaire pour un second avis.
Il est primordial que ce partage soit non seulement conforme à vos souhaits, mais surtout qu'il protège pleinement les intérêts de votre frère à long terme, y compris après le décès de votre mère. S'il n'est pas protégé, le partage pourrait être contesté par la suite (par votre frère lui-même, sa famille, ou un éventuel tuteur si une mesure de protection est mise en place plus tard).
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Mon frère n a pas de famille a par moi sa sœur aînée Il veut être propriétaire de Paris mais est conscient que ses moyens sont limites Nous avons un autre bien.en commun en Corse Le souci est que je ne peux pas gérer les biens ni mon frère comme le fait ma mere J ai moi même 3 grands enfants en étude Et je ne veux pas rester non plus en indivision car c est une grande charge Financière il dépense sa pension et vit aux crochets de ma mere Mele si je sais qu'il doit être protégé je sais ce que ma mère enduré avec lui Handicapé mental
Vous pouvez sortir de l'indivision à tout moment par un partage amiable établi chez le notaire : chacun des coïndivisaires — vous, votre frère et votre mère usufruitière — fixe la répartition des lots (le bien de Paris pour vous, celui de Corse pour votre frère), en tenant compte de l'usufruit de votre mère. L'acte de partage actera la fin de l'indivision et fera cesser vos charges communes.
Pour équilibrer la valeur des biens, on calcule la soulte due par l'un des indivisaires si les lots sont inégaux. Vous pouvez par exemple céder le bien parisien en pleine propriété en vous compensant, ou attribuer le bien corse à votre frère et lui verser une soulte en retour. L'usufruit de votre mère sera évalué et intégré dans ces calculs, de sorte que chacun reparte avec une quote-part équitable et autonome.
Votre frère, même handicapé mental, reste pleinement capable juridiquement tant qu'il n'est pas sous tutelle ou curatelle. Toutefois, pour sécuriser sa gestion et éviter qu'il ne se retrouve démuni, il est fortement recommandé de mettre en place un mandat de protection future. Ce mandat lui permettra de désigner dès maintenant une personne de confiance (vous, par exemple) pour administrer ses biens et assumer les formalités courantes en son nom.
Si vous ne trouvez pas d'accord amiable, le partage peut être provoqué par voie judiciaire : saisissez le tribunal judiciaire du lieu de situation des biens. Le juge peut alors ordonner la vente en l'état ou la vente publique du bien si deux tiers des droits y consentent, et répartir le prix entre les coïndivisaires. Cette voie garantit la sortie de l'indivision même face à un blocage
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Je comprends parfaitement la complexité de votre situation. Vous vous trouvez face à un dilemme entre la volonté de votre frère (être propriétaire à Paris), la nécessité de le protéger en raison de son handicap mental, et votre propre besoin de sortir d'une indivision qui devient une charge, d'autant plus avec vos propres responsabilités familiales. Le silence du notaire sur le handicap est préoccupant.
Il est clair que la solution doit concilier tous ces aspects.
1. Le point crucial : La protection de votre frère (même sans tutelle actuelle)
Le fait que votre frère soit handicapé mental et qu'il ne soit pas sous tutelle est le premier obstacle et le premier point à sécuriser.
Capacité juridique : Si votre frère n'est pas en mesure de comprendre la portée d'un acte juridique (comme l'acquisition ou la gestion d'un bien immobilier) et de défendre ses propres intérêts, un acte de partage ou d'acquisition signé par lui serait fragile et susceptible d'être annulé ultérieurement. C'est une protection pour lui, mais aussi une sécurité juridique pour vous et pour la transaction.
Devoir du notaire : Le notaire a un devoir de conseil et doit s'assurer de la capacité de discernement des parties. S'il a des doutes raisonnables sur la capacité de votre frère, il devrait refuser d'instrumenter l'acte sans une mesure de protection adaptée ou demander un certificat médical circonstancié.
Action prioritaire : Il est impératif d'évaluer la nécessité et le type de mesure de protection juridique pour votre frère (sauvegarde de justice, curatelle, ou tutelle) par un médecin agréé par le Procureur de la République. Cette démarche est souvent initiée par la famille. C'est la base pour toute solution durable et sécurisée.
2. Le souhait de votre frère d'être propriétaire à Paris
C'est un souhait légitime, mais il doit être confronté à la réalité de ses capacités et de ses moyens.
Gestion du bien : S'il devient propriétaire (même en nue-propriété avec l'usufruit de votre mère), il aura des responsabilités (impôts fonciers, charges de copropriété pour la nue-propriété, grosses réparations, assurances). Le fait que votre mère gère tout actuellement n'est pas une solution pérenne. Si votre frère ne peut pas gérer ces aspects, cela va créer de nouvelles charges et des problèmes financiers.
Moyens financiers limités : S'il vit "aux crochets de votre mère" et ne dépense que sa pension, il est fort probable qu'il n'ait pas les moyens de faire face aux coûts liés à la propriété, même s'il devient plein propriétaire d'un bien de valeur égale.
Question clé : Est-ce vraiment dans son intérêt de posséder un bien qu'il ne peut pas gérer financièrement ou administrativement, et qui deviendrait un fardeau pour lui (ou pour vous si vous deviez intervenir) ?
3. La sortie de l'indivision (votre objectif)
Votre souhait de ne plus être en indivision est tout à fait légitime et judicieux. L'indivision est source de charges et de conflits potentiels.
Le partage : C'est la voie que vous envisagez. Si un bien vous est attribué et l'autre à votre frère, il y aura une soulte (compensation financière) si les biens n'ont pas la même valeur.
Vente : L'autre option pour sortir de l'indivision est de vendre un ou les deux biens. Les sommes d'argent seraient alors réparties. C'est parfois la solution la plus simple si la gestion des biens est trop complexe pour l'un des indivisaires.
4. La solution à envisager (avec votre avocat et le notaire)
La solution la plus sécurisée et la plus protectrice pour votre frère, tout en vous permettant de sortir de l'indivision, passe très probablement par une combinaison de :
Mise en place d'une mesure de protection juridique pour votre frère :
Avant de faire le partage. Son curateur ou tuteur (qui agirait sous le contrôle du juge des tutelles) serait chargé de défendre ses intérêts lors du partage et de gérer le bien qui lui serait attribué, ou les fonds qui en résulteraient.
Ce curateur/tuteur pourrait être vous-même (si vous le souhaitez et si le juge l'accepte), un membre de la famille, ou un professionnel. Cela formaliserait la protection de votre frère et vous donnerait un cadre légal pour gérer ses affaires sans supporter la charge personnelle et financière de la gestion courante.
Redéfinir le partage :
Le bien de Paris : Si votre frère ne peut pas le gérer, même sous protection, il serait peut-être plus judicieux qu'il ne devienne pas propriétaire. Une alternative pourrait être qu'il reçoive une part équivalente en argent (issue de la vente du bien de Paris, ou d'une soulte si vous le rachetez) qui serait gérée pour lui dans le cadre de sa mesure de protection, pour assurer son logement (loyer) et ses besoins.
Le bien en Corse : Vous pourriez acquérir la part de votre frère (en lui versant une soulte) pour être pleine propriétaire, ou le vendre et vous partager l'argent.
En conclusion, et c'est capital :
Parlez-en à votre avocat (si vous en avez un) : C'est lui qui pourra vous guider sur la mise en place d'une mesure de protection pour votre frère, et sur la stratégie de partage la plus adaptée et sécurisée.
Discutez franchement avec le notaire : Exprimez vos préoccupations concernant la capacité de votre frère et le futur de la gestion du bien de Paris. Un bon notaire devrait vous alerter et vous conseiller sur la nécessité d'une mesure de protection.
C'est une démarche complexe qui demande du temps, mais elle est essentielle pour protéger votre frère et pour vous-même, afin de ne pas vous retrouver dans une situation de gestion intenable et risquée juridiquement.
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