Bonjour
Vous pouvez sortir de l'indivision à tout moment par un partage amiable établi chez le notaire : chacun des coïndivisaires — vous, votre frère et votre mère usufruitière — fixe la répartition des lots (le bien de Paris pour vous, celui de Corse pour votre frère), en tenant compte de l'usufruit de votre mère. L'acte de partage actera la fin de l'indivision et fera cesser vos charges communes.
Pour équilibrer la valeur des biens, on calcule la soulte due par l'un des indivisaires si les lots sont inégaux. Vous pouvez par exemple céder le bien parisien en pleine propriété en vous compensant, ou attribuer le bien corse à votre frère et lui verser une soulte en retour. L'usufruit de votre mère sera évalué et intégré dans ces calculs, de sorte que chacun reparte avec une quote-part équitable et autonome.
Votre frère, même handicapé mental, reste pleinement capable juridiquement tant qu'il n'est pas sous tutelle ou curatelle. Toutefois, pour sécuriser sa gestion et éviter qu'il ne se retrouve démuni, il est fortement recommandé de mettre en place un mandat de protection future. Ce mandat lui permettra de désigner dès maintenant une personne de confiance (vous, par exemple) pour administrer ses biens et assumer les formalités courantes en son nom.
Si vous ne trouvez pas d'accord amiable, le partage peut être provoqué par voie judiciaire : saisissez le tribunal judiciaire du lieu de situation des biens. Le juge peut alors ordonner la vente en l'état ou la vente publique du bien si deux tiers des droits y consentent, et répartir le prix entre les coïndivisaires. Cette voie garantit la sortie de l'indivision même face à un blocage
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Bonjour,
Je comprends parfaitement la complexité de votre situation. Vous vous trouvez face à un dilemme entre la volonté de votre frère (être propriétaire à Paris), la nécessité de le protéger en raison de son handicap mental, et votre propre besoin de sortir d'une indivision qui devient une charge, d'autant plus avec vos propres responsabilités familiales. Le silence du notaire sur le handicap est préoccupant.
Il est clair que la solution doit concilier tous ces aspects.
1. Le point crucial : La protection de votre frère (même sans tutelle actuelle)
Le fait que votre frère soit handicapé mental et qu'il ne soit pas sous tutelle est le premier obstacle et le premier point à sécuriser.
Capacité juridique : Si votre frère n'est pas en mesure de comprendre la portée d'un acte juridique (comme l'acquisition ou la gestion d'un bien immobilier) et de défendre ses propres intérêts, un acte de partage ou d'acquisition signé par lui serait fragile et susceptible d'être annulé ultérieurement. C'est une protection pour lui, mais aussi une sécurité juridique pour vous et pour la transaction.
Devoir du notaire : Le notaire a un devoir de conseil et doit s'assurer de la capacité de discernement des parties. S'il a des doutes raisonnables sur la capacité de votre frère, il devrait refuser d'instrumenter l'acte sans une mesure de protection adaptée ou demander un certificat médical circonstancié.
Action prioritaire : Il est impératif d'évaluer la nécessité et le type de mesure de protection juridique pour votre frère (sauvegarde de justice, curatelle, ou tutelle) par un médecin agréé par le Procureur de la République. Cette démarche est souvent initiée par la famille. C'est la base pour toute solution durable et sécurisée.
2. Le souhait de votre frère d'être propriétaire à Paris
C'est un souhait légitime, mais il doit être confronté à la réalité de ses capacités et de ses moyens.
Gestion du bien : S'il devient propriétaire (même en nue-propriété avec l'usufruit de votre mère), il aura des responsabilités (impôts fonciers, charges de copropriété pour la nue-propriété, grosses réparations, assurances). Le fait que votre mère gère tout actuellement n'est pas une solution pérenne. Si votre frère ne peut pas gérer ces aspects, cela va créer de nouvelles charges et des problèmes financiers.
Moyens financiers limités : S'il vit "aux crochets de votre mère" et ne dépense que sa pension, il est fort probable qu'il n'ait pas les moyens de faire face aux coûts liés à la propriété, même s'il devient plein propriétaire d'un bien de valeur égale.
Question clé : Est-ce vraiment dans son intérêt de posséder un bien qu'il ne peut pas gérer financièrement ou administrativement, et qui deviendrait un fardeau pour lui (ou pour vous si vous deviez intervenir) ?
3. La sortie de l'indivision (votre objectif)
Votre souhait de ne plus être en indivision est tout à fait légitime et judicieux. L'indivision est source de charges et de conflits potentiels.
Le partage : C'est la voie que vous envisagez. Si un bien vous est attribué et l'autre à votre frère, il y aura une soulte (compensation financière) si les biens n'ont pas la même valeur.
Vente : L'autre option pour sortir de l'indivision est de vendre un ou les deux biens. Les sommes d'argent seraient alors réparties. C'est parfois la solution la plus simple si la gestion des biens est trop complexe pour l'un des indivisaires.
4. La solution à envisager (avec votre avocat et le notaire)
La solution la plus sécurisée et la plus protectrice pour votre frère, tout en vous permettant de sortir de l'indivision, passe très probablement par une combinaison de :
Mise en place d'une mesure de protection juridique pour votre frère :
Avant de faire le partage. Son curateur ou tuteur (qui agirait sous le contrôle du juge des tutelles) serait chargé de défendre ses intérêts lors du partage et de gérer le bien qui lui serait attribué, ou les fonds qui en résulteraient.
Ce curateur/tuteur pourrait être vous-même (si vous le souhaitez et si le juge l'accepte), un membre de la famille, ou un professionnel. Cela formaliserait la protection de votre frère et vous donnerait un cadre légal pour gérer ses affaires sans supporter la charge personnelle et financière de la gestion courante.
Redéfinir le partage :
Le bien de Paris : Si votre frère ne peut pas le gérer, même sous protection, il serait peut-être plus judicieux qu'il ne devienne pas propriétaire. Une alternative pourrait être qu'il reçoive une part équivalente en argent (issue de la vente du bien de Paris, ou d'une soulte si vous le rachetez) qui serait gérée pour lui dans le cadre de sa mesure de protection, pour assurer son logement (loyer) et ses besoins.
Le bien en Corse : Vous pourriez acquérir la part de votre frère (en lui versant une soulte) pour être pleine propriétaire, ou le vendre et vous partager l'argent.
En conclusion, et c'est capital :
Parlez-en à votre avocat (si vous en avez un) : C'est lui qui pourra vous guider sur la mise en place d'une mesure de protection pour votre frère, et sur la stratégie de partage la plus adaptée et sécurisée.
Discutez franchement avec le notaire : Exprimez vos préoccupations concernant la capacité de votre frère et le futur de la gestion du bien de Paris. Un bon notaire devrait vous alerter et vous conseiller sur la nécessité d'une mesure de protection.
C'est une démarche complexe qui demande du temps, mais elle est essentielle pour protéger votre frère et pour vous-même, afin de ne pas vous retrouver dans une situation de gestion intenable et risquée juridiquement.
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