Bien en cas de separation

Sujet initié par Cacahuete, il y a 1 jour - 234 vues

Bonjour,

Votre situation est très fréquente lors d'une séparation, surtout quand un bien immobilier est en indivision et qu'une partie occupe les lieux (ou une partie des lieux) tandis que l'autre non. Vous avez tout à fait raison de vous poser la question de savoir si vous êtes perdante et si vous pouvez demander un dédommagement.

Analysons la situation :

1. Le non-paiement de la "traite" (crédit immobilier) et du "loyer d'occupation"

Votre situation : Vous ne payez plus votre part de la "traite" (mensualités du crédit immobilier commun).

Sa situation : Monsieur occupe la maison (et utilise le sous-sol pour sa société/matériel) et ne vous paie pas de "loyer d'occupation" (indemnité d'occupation).

Analyse juridique :

Vous avez raison, en l'état, vous êtes probablement perdante financièrement.

Le crédit immobilier : Les mensualités du crédit immobilier sont dues par les deux co-emprunteurs, solidairement ou non selon le contrat de prêt. Si Monsieur paie la totalité ou une part plus importante que la sienne, il accumule une créance sur l'indivision (ou sur vous pour votre part non payée). Lors de la liquidation de l'indivision (vente du bien ou rachat de part), il pourra demander à ce que ces sommes lui soient remboursées sur le prix de vente ou par vous.

L'indemnité d'occupation : Dès lors qu'un des indivisaires (votre ex-conjoint) jouit privativement d'un bien indivis (la maison entière), il est redevable d'une indemnité d'occupation à l'indivision (et donc indirectement à vous, proportionnellement à votre quote-part). Cette indemnité est due depuis le moment où il a commencé à occuper seul le bien et que vous en avez été privée de jouissance.

Le fait qu'il vous "interdise l'accès" (si c'est bien le cas) renforce votre droit à cette indemnité.

Le montant de l'indemnité d'occupation est généralement équivalent à un loyer que le bien pourrait générer sur le marché, déduction faite parfois des charges payées par l'occupant.

Comparaison : Si vous ne payez pas la moitié de la traite, mais qu'en contrepartie, il ne paie pas d'indemnité d'occupation équivalente, il faut faire le calcul. Très souvent, la moitié d'un loyer de marché est supérieure à la moitié de la mensualité de prêt, surtout si le prêt est ancien ou si les taux étaient bas. De plus, les mensualités de prêt augmentent votre part de propriété sur le bien (capital remboursé), tandis que l'indemnité d'occupation est une somme due pour la jouissance.

2. Le stockage du matériel de sa société au sous-sol (100 m²)

Oui, absolument, vous pouvez lui demander un dédommagement pour l'occupation de ce sous-sol pour son activité professionnelle et le stockage de matériel.

Nature de l'occupation : Le sous-sol fait partie du bien commun. S'il l'utilise de manière exclusive et à des fins professionnelles (stockage de matériel de sa société), c'est une jouissance privative supplémentaire qui doit être prise en compte.

Augmentation de l'indemnité d'occupation : Cette utilisation spécifique du sous-sol peut soit :

Augmenter l'indemnité d'occupation globale de la maison, car le "loyer de marché" pris en référence devrait inclure la valeur locative d'un tel espace professionnel ou de stockage. Un bien avec 100 m² de sous-sol utilisable professionnellement a une valeur locative plus élevée qu'une simple habitation.

Faire l'objet d'une indemnité spécifique pour l'occupation de cette partie du bien à des fins professionnelles.

Comment cela se calcule-t-il ?
Lors de la liquidation de l'indivision (vente ou rachat de part), tous ces comptes sont faits :

Les sommes avancées par l'un pour les prêts communs.

L'indemnité d'occupation due par celui qui jouit privativement du bien.

Et potentiellement, une valeur locative ajoutée ou spécifique pour l'utilisation professionnelle du sous-sol.

Un expert (ou le notaire, puis le juge si désaccord) pourra évaluer la valeur locative de l'ensemble du bien, y compris cet espace de 100 m² utilisé pour le stockage professionnel.

Ce que vous devez faire :

Ne restez pas dans cette situation sans accord formalisé. Le temps joue potentiellement contre vous si les calculs ne sont pas clairs.

Contactez un avocat spécialisé en droit de la famille et/ou droit immobilier. C'est indispensable.

L'avocat va vous aider à estimer le montant de l'indemnité d'occupation à laquelle vous avez droit (en incluant l'usage du sous-sol pour sa société).

Il pourra formaliser une demande auprès de Monsieur.

Il vous conseillera sur la stratégie à adopter pour la liquidation de l'indivision (vente, rachat de part) et s'assurera que tous les comptes soient faits correctement.

Il pourra intenter une action en justice si un accord amiable n'est pas possible.

Oui, vous avez tout à fait le droit de demander un dédommagement pour l'utilisation du sous-sol à des fins professionnelles, en plus de l'indemnité d'occupation pour la jouissance de la maison. C'est un élément qui augmente la valeur locative du bien et donc le montant de l'indemnité due.

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