Place de midi

Sujet initié par Loko, il y a 3 jours - 237 vues

Bonjour,

Votre situation est très fréquente dans les lotissements et soulève des questions importantes de droit de propriété et d'urbanisme.

Voici une réponse détaillée pour savoir si vous pouvez récupérer ces 15m² et comment procéder :

1. Le principe : Vous êtes propriétaire de ces 15m²

Si, comme vous l'indiquez, cette "place de midi" a été créée sur votre terrain et que vous en êtes le propriétaire (c'est-à-dire que ces 15m² sont inclus dans la parcelle que vous avez acquise et qui figure sur votre titre de propriété), alors vous êtes bien le propriétaire de cette surface.

Le fait que vous l'ayez aménagée et qu'elle serve de "place de midi" (souvent une aire de retournement ou de manœuvre) ne change pas votre droit de propriété.

2. Le point crucial : L'existence d'une servitude

Le problème n'est pas la propriété, mais l'existence éventuelle d'une servitude de passage ou de tournant (droit de passage ou de manœuvre) au profit des autres lots du lotissement.

Qu'est-ce qu'une servitude ? C'est une charge imposée à un fonds (votre terrain, dit "fonds servant") pour l'usage et l'utilité d'un autre fonds (les terrains des voisins, dits "fonds dominants"). Une servitude peut être créée par un acte notarié, par prescription (usage prolongé) ou par la destination du père de famille.

Dans un lotissement : Il est très courant que le règlement de lotissement ou le cahier des charges (documents que vous avez dû signer lors de l'achat de votre lot) prévoie des servitudes de passage, de vue, ou des obligations d'aménagement (comme une aire de retournement) pour garantir la bonne desserte des parcelles.

Si une servitude est instituée sur ces 15m² pour le bénéfice des autres colotis, vous ne pouvez pas simplement la "récupérer" et y construire sans leur accord ou une décision de justice.

3. Les documents à consulter impérativement

Pour savoir si une servitude existe, vous devez examiner attentivement les documents suivants :

Votre acte de propriété : Il doit mentionner les servitudes existantes sur votre terrain.

Le règlement de lotissement : Il contient les règles d'urbanisme propres au lotissement, y compris les dispositions relatives aux circulations et accès.

Le cahier des charges du lotissement : Ce document (souvent annexé au règlement) contient les engagements contractuels entre les colotis et peut prévoir des servitudes ou des obligations d'aménagement.

Le plan de division du lotissement : Il peut indiquer les zones de passage ou de manœuvre.

Ces documents sont généralement disponibles auprès du notaire qui a géré l'achat de votre lot ou auprès du service d'urbanisme de votre mairie.

4. Les scénarios possibles et les démarches

Scénario 1 : Aucune servitude n'est établie sur ces 15m² (très rare pour une "place de midi" dans un lotissement).

Si aucun document ne mentionne de servitude ou d'obligation spécifique pour cette "place de midi", vous êtes libre d'en disposer comme bon vous semble.

Vous devrez quand même déposer une demande de permis de construire pour votre "capot" (extension) auprès de la mairie. Le projet devra respecter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et les règles du lotissement (reculs, emprise au sol, etc.).

Scénario 2 : Une servitude de passage ou de tournant est établie sur ces 15m² (le plus probable).
Dans ce cas, vous avez plusieurs options, mais aucune n'est simple :

Obtenir l'accord des bénéficiaires de la servitude :

Vous devez obtenir l'accord de tous les propriétaires des fonds dominants (les voisins qui bénéficient de cette servitude) pour la supprimer ou la déplacer.

Cet accord doit être formalisé par un acte notarié pour être opposable aux tiers et être publié au Service de la publicité foncière.

C'est la solution la plus simple si vos voisins sont d'accord. Vous pourriez leur proposer une solution alternative de passage ou de manœuvre si cela est possible et nécessaire.

Saisir le Tribunal Judiciaire :

Si vous n'obtenez pas l'accord de tous vos voisins, vous pouvez saisir le Tribunal Judiciaire pour demander la suppression ou le déplacement de la servitude.

Le juge peut prononcer la suppression de la servitude si elle est devenue inutile (par exemple, si un autre accès a été créé et que la place de midi n'est plus indispensable).

Le juge peut autoriser le déplacement de la servitude si vous proposez un autre emplacement aussi commode pour les bénéficiaires, et que ce déplacement est justifié par un motif légitime (votre projet de construction).

Cette procédure est longue, coûteuse et l'issue est incertaine.

Demande de permis de construire :

Même si vous parvenez à supprimer ou déplacer la servitude, vous devrez toujours déposer une demande de permis de construire pour votre extension.

Le service d'urbanisme vérifiera la conformité de votre projet au PLU et au règlement de lotissement.

En résumé :

Vérifiez vos documents : C'est la première étape indispensable. Consultez votre acte de propriété, le règlement et le cahier des charges du lotissement pour identifier l'existence et la nature d'une éventuelle servitude sur ces 15m².

Si servitude il y a : Vous ne pouvez pas "récupérer" la surface sans l'accord de vos voisins ou une décision de justice.

Consultez un professionnel :

Un notaire pourra vous aider à analyser vos documents et à formaliser un accord avec vos voisins.

Un avocat spécialisé en droit immobilier sera indispensable si vous devez saisir le Tribunal Judiciaire.

Un architecte ou un service d'urbanisme de votre mairie pourra vous renseigner sur la faisabilité de votre projet d'extension au regard des règles d'urbanisme.

Il est probable que cette "place de midi" soit soumise à une servitude. La récupérer sera donc conditionné à l'accord de vos voisins ou à une décision de justice.

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