Toiture défectueuse

Sujet initié par Richard, il y a 2 jours - 176 vues

Cher Monsieur,

C'est une situation très préoccupante, surtout un an seulement après l'achat de votre maison. Des tuiles qui tombent et une toiture défectueuse sont des problèmes importants qui peuvent engendrer des dégâts majeurs.

Oui, il est tout à fait possible que ce soit un vice caché, et vous pouvez potentiellement vous retourner contre les anciens propriétaires.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?
Pour qu'un défaut soit reconnu comme un vice caché au sens juridique (articles 1641 et suivants du Code civil), il doit remplir trois conditions cumulatives :

Antérieur à la vente : Le défaut doit exister au moment de l'achat de la maison, même s'il ne s'est manifesté qu'après. Une toiture défectueuse qui se révèle au bout d'un an (tuiles qui tombent) peut tout à fait être considérée comme antérieure.

Grave (ou "rendant la chose impropre à l'usage") : Le défaut doit rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, ou en diminuer tellement l'usage que vous n'auriez pas acheté le bien, ou l'auriez acheté à un prix bien moindre, si vous aviez connu ce défaut. Une toiture qui n'assure plus son rôle protecteur correspond bien à cette définition.

Non apparent : Le défaut ne devait pas être visible lors d'une visite normale et attentive du bien avant l'achat. Si la défectuosité de la toiture n'était pas visible sans monter sur le toit ou sans une expertise approfondie au moment de la vente, cette condition est remplie.

Pourquoi et comment se retourner contre les anciens propriétaires ?
Si les conditions du vice caché sont remplies, vous pouvez vous retourner contre les anciens propriétaires.

Le principe : Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, même s'il ne les connaissait pas (sauf clause contraire spécifique dans l'acte de vente, mais celle-ci ne protège pas le vendeur professionnel ou de mauvaise foi).

Vos recours possibles : Si le vice caché est avéré, vous pouvez demander :

La résolution de la vente : La vente est annulée, vous rendez la maison aux anciens propriétaires et ils vous remboursent le prix. C'est souvent difficile à obtenir et lourd.

La réduction du prix de vente (action estimatoire) : Vous gardez la maison, et les anciens propriétaires vous remboursent une partie du prix (correspondant au coût des réparations nécessaires pour remédier au vice). C'est le recours le plus fréquent et le plus adapté dans votre situation.

Des dommages et intérêts : Si les anciens propriétaires étaient de mauvaise foi (c'est-à-dire qu'ils connaissaient le défaut et vous l'ont caché), vous pouvez aussi demander des dommages et intérêts en plus de la réduction du prix (par exemple, pour le préjudice de jouissance, des surcoûts liés au problème, etc.).

L'implication de l'agence immobilière :
L'agence immobilière a une obligation de conseil et d'information. Son rôle est généralement de faire le lien entre acheteurs et vendeurs. Elle n'est pas directement responsable du vice caché, mais sa responsabilité pourrait être engagée si elle a commis une faute dans son devoir de conseil (par exemple, si elle a dissimulé des informations qu'elle connaissait ou si elle n'a pas attiré votre attention sur des éléments qui auraient dû l'être). Cependant, votre recours principal restera contre les vendeurs.

Les étapes à suivre (très important !) :
Ne faites aucune réparation pour l'instant : C'est crucial. Le toit doit rester en l'état pour que le défaut puisse être constaté par un expert. Si des réparations urgentes sont absolument nécessaires pour éviter des dégâts supplémentaires (infiltrations par exemple), faites-les constater (photos, vidéos détaillées) et demandez des devis avant d'agir.

Faites réaliser une expertise amiable et contradictoire : C'est l'étape clé. Vous devez mandater un expert indépendant (expert en bâtiment ou spécialisé en toitures). Il est essentiel que cette expertise soit contradictoire, c'est-à-dire que vous deviez inviter les anciens propriétaires (et leur éventuelle assurance protection juridique) à y assister. L'expert constatera le défaut, son ampleur, son origine et surtout s'il était antérieur à la vente et non apparent.

Contactez votre assurance habitation : Vérifiez si votre contrat inclut une garantie protection juridique. Si c'est le cas, votre assurance pourra vous accompagner, prendre en charge les frais d'expertise et potentiellement les frais d'avocat. C'est une aide précieuse.

Mise en demeure des anciens propriétaires : Sur la base du rapport d'expertise, votre avocat enverra une lettre recommandée avec accusé de réception aux anciens propriétaires pour leur demander de prendre en charge le coût des réparations ou de réduire le prix de vente.

Action en justice : Si les anciens propriétaires refusent de trouver une solution amiable, il faudra saisir le Tribunal Judiciaire pour faire valoir vos droits.

Le délai pour agir en vice caché est de deux ans à compter de la découverte du vice. La découverte du vice n'est pas forcément la date à laquelle la tuile est tombée, mais la date à laquelle vous avez eu connaissance de la gravité et de la nature du problème (souvent après la visite de l'expert). Vous êtes donc largement dans les temps si la découverte remonte à quelques jours ou semaines.

Ne tardez pas à agir, car plus le temps passe, plus il peut être difficile de prouver l'antériorité du vice.

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