Bonjour,
C'est une situation délicate qui génère beaucoup de stress, et il est essentiel de bien comprendre vos droits et ceux de vos locataires pour agir correctement.
Vos locataires ont raison sur un point : la loi les protège. Le bail d'habitation que vous avez signé pour trois ans est un contrat qui les lie à la maison, et non à vous personnellement. Le fait que la maison soit vendue ne rompt pas automatiquement le bail. Le contrat de location se poursuit avec le nouvel acquéreur. L'acheteur devient le nouveau bailleur, avec les mêmes droits et les mêmes obligations.
Rompre le bail de location
En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de rompre le bail, mais cette rupture est strictement encadrée par la loi et ne peut se faire que sous certaines conditions et dans des délais précis.
À l'échéance du bail : La raison la plus courante pour rompre un bail est l'échéance de celui-ci. Vous devez donner congé à votre locataire au moins six mois avant la date de fin du bail. Vous pouvez le faire pour trois motifs légaux :
Pour vendre le logement : C'est votre cas. Vous devez alors proposer au locataire de se porter acquéreur en priorité (droit de préemption).
Pour reprendre le logement pour l'habiter vous-même ou un membre de votre famille proche.
Pour un motif légitime et sérieux (comme un manquement du locataire à ses obligations).
Rompre le bail avant l'échéance : C'est ici que la situation se complique. La loi ne vous permet pas de donner congé au locataire en cours de bail, c'est-à-dire avant le terme des trois ans, même si vous trouvez un acheteur. Le bail doit aller à son terme, et seul le locataire a le droit de donner congé à tout moment, en respectant un préavis d'un ou trois mois.
La meilleure stratégie pour vous
L'acheteur de votre maison devra donc soit conserver les locataires, soit attendre la fin du bail pour donner congé. C'est ce qui rend la vente de votre maison plus complexe.
Pour faciliter la vente et éviter de perdre des acheteurs potentiels, vous avez deux options :
Vendre le bien avec les locataires. Cela réduit le marché des acheteurs potentiels, mais peut attirer des investisseurs qui cherchent un bien déjà loué et qui génère des revenus. Le prix de vente est généralement un peu moins élevé.
Négocier un départ à l'amiable. C'est la solution la plus souple. Vous pouvez proposer à vos locataires une indemnité financière pour qu'ils acceptent de partir avant la fin du bail. L'idée est de trouver un accord qui les arrange (les aider à se reloger, les indemniser pour les frais de déménagement et les désagréments). Cette négociation est entièrement libre et dépend de ce que vous pouvez proposer et de ce qu'ils sont prêts à accepter.
Il est clair que la loi est du côté de vos locataires, ce qui leur donne une forte position de négociation. Pour éviter de faire baisser le prix de vente de votre maison ou de la bloquer, la meilleure approche est la négociation.
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il y a 1 jour
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Bien à vous
il y a 1 jour
Juste le bail c est fait entre n
il y a 1 jour
Je comprends que vous cherchiez à clarifier ce point, et je vais reprendre la situation de manière très précise.
Même si le bail a été signé entre vous et vos locataires, la loi est formelle : le bail de location est attaché au logement, et non au propriétaire.
Cela signifie que le contrat de location se transmet automatiquement au nouvel acquéreur de la maison. Le nouveau propriétaire devient votre bailleur et doit respecter l'intégralité du bail jusqu'à son terme.
Donc, pour répondre directement à votre question : non, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas rompre le bail avant son terme de trois ans pour trouver plus facilement un acheteur.
Les seules possibilités pour mettre fin au bail sont les suivantes :
Attendre l'échéance des 3 ans. Vous pourrez alors donner congé à vos locataires en respectant un préavis de 6 mois, pour motif de vente.
Négocier un départ à l'amiable. Vous pouvez proposer une compensation financière à vos locataires pour qu'ils acceptent de quitter les lieux plus tôt.
Le fait d'avoir un locataire en place est en effet un frein pour certains acheteurs qui souhaitent occuper le bien, mais cela peut aussi être une opportunité pour des investisseurs qui cherchent un bien déjà loué.
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il y a 1 jour
Même si le bail c'est fait entre nous car location en
il y a 1 jour
Je comprends votre situation et le fait que vous espérez trouver une solution pour vendre plus facilement votre maison. Cependant, la loi est très claire et ne fait pas de distinction sur la manière dont le bail a été établi.
Même si le bail a été fait directement entre vous et vos locataires ("entre nous"), cela ne change rien à la règle.
La loi française protège le locataire en stipulant que le bail de location est attaché au bien immobilier lui-même, et non à la personne du propriétaire.
En conséquence, le contrat de location se poursuit de plein droit avec le nouvel acheteur, qui sera obligé de respecter toutes les conditions du bail (durée, loyer, etc.) jusqu'à son terme.
Pour répondre de manière définitive : vous n'avez aucun droit légal en tant que propriétaire de rompre ce bail de 3 ans avant son échéance pour faciliter la vente de votre maison.
Vos deux seules options demeurent :
Vendre la maison avec les locataires à un acheteur qui accepte cette situation (souvent un investisseur).
Tenter de négocier à l'amiable avec vos locataires pour qu'ils acceptent de partir plus tôt, en leur proposant par exemple une compensation financière.
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il y a 1 jour
Oui.
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il y a 1 jour
Même si dans le bail on a stipuler peut rompre le contrat de location Si vente, et ils ont signé
il y a 1 jour
Je comprends votre situation et le fait que vous espérez qu'une clause du contrat puisse vous aider.
Cependant, il est crucial de vous donner une réponse claire et légale : la clause que vous avez ajoutée n'est pas valide.
La clause est "réputée non écrite"
La loi française protège les locataires de manière très stricte. Le Code civil et la loi du 6 juillet 1989, qui encadrent les baux de location, sont considérés comme des lois d'ordre public.
Cela signifie que toute clause dans un contrat qui irait à l'encontre de ces lois est automatiquement nulle et non avenue, même si les deux parties l'ont signée. On dit que la clause est "réputée non écrite", comme si elle n'avait jamais existé.
La loi stipule clairement que le propriétaire ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'à l'échéance du bail et en respectant un préavis de six mois.
Une clause qui vous permettrait de rompre le bail à n'importe quel moment de la location en cas de vente est donc illégale.
Vos locataires ont raison, ils sont protégés par la loi et ont le droit de rester dans le logement pour la totalité des trois ans.
Vos options restent les mêmes
Votre seule option, pour faciliter la vente, est de tenter de négocier avec vos locataires pour qu'ils acceptent de partir plus tôt. Cette négociation implique souvent le versement d'une compensation financière.
Il n'existe malheureusement aucun moyen légal pour le propriétaire de rompre le bail avant son terme, même avec une clause dans le contrat.
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il y a 1 jour
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