Dol vente maison sous sa valeur

Question

Dans le cadre de la vente de notre maison, j'ai fais appel a un agent immobilier que je connais très bien pour me vendre mon bien . Celui ci ma estimé ma maison a 299000 en septembre 2024, surface de 171m2, entièrement rénovée a neuf sauf le toit (fibro) 4 chambres 2 salles de bain vec douche italien dont une avec baignoire, 2 salon, 2 cuisine entièrement équipée, placard, terrain de 650, isolation extérieure, fenêtre neuf bolet élec, portail électrique.. tout est neuf .. Malgré 9 visite et pas de vente, mon agent a conseillé de baisser le prix en février 2025 a 275000 euros sous les conseils de son logiciel pro. Je n'ai pas eu pour autant de visites a ce prix. Il m'a conseillé a nouveau après échange de baisse le bien en dessous a 249000 euros en mai 2025. Un personne m'a donc proposé une offre a ce prix que j'ai accepté avec mon ex compagne qui elle était retissente de vendre la maison a Ce prix. Offre d'achat signe a 249000. La veille de la signature du compromis mon agent me contacte pour me dire que l'acheteuse veut baisser le prix a 239000 euros en raison du toit fibro. Sous l'insistance de mon agent nous bons accepté. Un compromis est donc signe fin juin 2025. C'est a ce moment que nous bons réalise en regardant la prix des maisons sur le marché que notre maison a été vendu bien en dessous du prix du marché. Notre entourage également nous ont dis que nous avons vendu la maison trop et en dessous du prix de la valeur réelle de la maison. J'en ai fais part a mon agent qui lui me maintient une le prix de vente est juste , chose que nous contestons. Sur son site il vend des biens dont le coût au M2 est nettement supérieur au prix appliqué a notre maison 1390 euros contre 2000 a 2800 pour tout les autres biens présente sur le site. Nous pensons avoir subi un mauvais conseil pour la vente de notre maison, que nous avons été précité pour accélérer la vente sachant que nous sommes séparer, un argument non négligeables dans une vente immobilière pour les agents. Une baisse de 60000 euros sur période de 10 mois est elle logique dans une vente immobilière ? Nous pensons que nous avons subis un mauvais conseil dans la vente de notre maison. Mon agent me stipule qu'il vend tout ses biens en 1 ois voir 2 et que c'est la seul maison ou il a mis le plus de temps pour la vendre . Je lui ai rapporté que des biens que des biens étaient en vente dans mon secteur depuis plus de 2 ans...et que cela e semblait normal. Il m'a répondu que non et que ces biens devait avoir un souci. Cette perte de 60000 euros nous pénalise énormément aujourd'hui. C'est après coup que nous avons réalisé de notre naïveté due. Notre méconnaissance du marché. Est il possible de mettre en avant le dol dans ce cas de figure ?  Nous pensons qu'avec un autre agent la démarche aurait été différente et plus constructive dans le temps. Nous pensons avoir été fortement dupé dans cette vente ce qui nous laisse un traumatisme et une amertume très amère surtout que ce nous avions le temps de vente la maison ce n'était pas une urgence. La signature aura lieu le 11 août prochain  Pourriez vous si possible nous conseiller sur la démarche éventuelle pour rompre le compromis de vente pour dol et mettre un terme. La vente . Merci pour votre réponse. Cordialement

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Accepted Answer

Votre situation est très délicate et je comprends tout à fait votre sentiment d'injustice et de désarroi. Le fait de réaliser après coup une perte financière aussi importante est un choc. Il est impératif d'agir vite, car la date de signature est très proche. Le concept de dol : une piste difficile à prouver Le dol (article 1137 du Code civil) est une manuvre frauduleuse, un mensonge ou une réticence intentionnelle qui a pour but de vous tromper et de vous amener à signer un contrat que vous n'auriez pas signé en connaissance de cause. Pour que le dol soit reconnu par un juge, il faut démontrer une intention de tromper de la part de l'agent immobilier. Un simple "mauvais conseil", même si vous le jugez incompétent, ne suffit pas. L'agent pourrait arguer qu'il a fait une estimation en fonction du marché local, de l'absence de visiteurs, et du toit en fibro, et que vous étiez libre d'accepter ou non. Le fait que vous ayez signé le compromis rend cette preuve d'une intention frauduleuse très difficile à établir. La lésion : un autre recours juridique Il existe en droit immobilier le recours pour lésion, qui permet d'annuler une vente si le prix est inférieur à 5/12 de la valeur réelle du bien. Dans votre cas, le prix de vente de 239 000  euros devrait être inférieur à 5/12 de la valeur de votre maison. Le seuil est très élevé (environ -60% de la valeur). Votre perte de 60 000  euros sur une estimation de 299 000  euros ne correspond pas à ce seuil, et ce recours ne serait donc probablement pas recevable. Ce qui est plus plausible : le manquement au devoir de conseil Une piste plus solide serait d'attaquer l'agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil ou pour faute professionnelle. Un agent est tenu par la loi d'agir dans le meilleur intérêt de son client et de le conseiller de manière éclairée et objective. Le fait d'avoir baissé le prix plusieurs fois de manière drastique, la différence de prix au mètre carré par rapport aux autres biens, et l'insistance de l'agent pour que vous acceptiez une offre sont des arguments qui pourraient démontrer un manquement à ses obligations. L'argument de l'agent sur le fait que la maison se vendait trop lentement pourrait être interprété comme une pression, surtout si l'agent savait que vous étiez en situation de séparation, et donc vulnérables. Que faire avant la signature du 11 août ? Le temps est un facteur critique. Vous ne pouvez pas simplement rompre le compromis de vente sans risque. Le faire pourrait vous exposer à des sanctions financières très lourdes, notamment le paiement de la clause pénale (généralement 10 % du prix de vente, soit près de 24 000  euros) à l'acheteur. Vous devez impérativement : Contacter un avocat spécialisé en droit immobilier dans l'urgence. Prenez rendez-vous dès demain pour qu'il étudie votre dossier (mandat de vente, offre d'achat, compromis de vente). Il sera le seul à pouvoir évaluer si vous avez des chances d'obtenir gain de cause et comment procéder. Ne rien signer le 11 août sans l'avis de votre avocat. Un avocat pourra vous dire si vous avez des arguments suffisamment solides pour ne pas vous présenter à la signature, ou s'il est plus sage de la faire en engageant ensuite une action en justice contre l'agent pour préjudice. En résumé, le recours pour dol sera très difficile à prouver. En revanche, vous pourriez avoir une action en justice contre l'agent pour manquement à son devoir de conseil, mais cela ne vous permettra pas d'annuler la vente avant le 11 août. Seul un avocat pourra vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter pour la suite. Merci dindiquer que jai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse

Maître <span class='text-uppercase'>Assesso</span> · Answer

Le dol, au sens juridique, correspond à une manœuvre ou un mensonge intentionnel destiné à tromper l'une des parties afin de l'amener à conclure un contrat qu'elle n'aurait pas signé en connaissance de cause. Pour que le dol soit reconnu, il faut prouver :

Une intention de tromper (mensonge, dissimulation volontaire d’une information essentielle)

Un lien direct entre cette manœuvre et votre consentement à signer la vente.

Dans votre cas :

Une estimation basse, même erronée, ou un conseil de baisse de prix ne constitue pas forcément un dol s’il n’y a pas eu mensonge volontaire ou manœuvre frauduleuse.

Si l’agent vous a fourni des informations volontairement fausses (ex. prix du marché truqué, fausse pression pour baisser le prix, dissimulation d’acheteurs potentiels), cela pourrait éventuellement être qualifié de dol, mais la preuve est difficile à apporter.

Concernant la rupture du compromis de vente :

Un compromis signé engage les deux parties (vendeur et acheteur). Seul un motif légal (vice du consentement tel que le dol avéré, vice caché, clause suspensive non réalisée…) permet d’y mettre fin sans pénalités.

Sans preuve solide d'une tromperie intentionnelle, une annulation pour dol est peu probable et pourrait entraîner une action en justice de l’acheteur contre vous.

Ce que vous pouvez envisager :

Consulter rapidement un avocat spécialisé en droit immobilier pour analyser vos échanges avec l’agent (emails, SMS, annonces comparatives, estimation initiale) et voir si une action pour dol ou manquement au devoir de conseil est envisageable.

Envisager un recours contre l’agent immobilier après la vente (demande de dommages-intérêts pour faute professionnelle, si prouvée).

Si vous avez signé un mandat exclusif, vérifier s’il y a eu un manquement à son obligation d’obtenir le meilleur prix possible pour votre bien.

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