Clause penale

Question

Nous avions une promesse de vente fixee pour la vente de notre maison en Manche (50) a une couple anglais, qui ont informe lagent immobilier quils pourraient acheter notre maison sans la necessite de vendre leur maison en Angleterre . Cetait un mensonge, et, 5 mois plus tard, quand nous avons trouve, et signe un compromis pour, une nouvelle maison en Deux-Sevres, ils ont retracte et perdu leur depot de 20,000 euros. Dans page 24 de la promesse , il y a un Clause Penale, qui nous offre lopportunite de leur poursuivre pour un compensation pour le meme montant  20,000 euros en addition. Cosiderant le gaspillage, pour nous, les agents immobilieres, les Notaires, de temps, effort et argent quils nous ont causee, nous desirons leur poursuivre utilisant cette clause. Nous avons lassurance juridique. MAIS, aussi dans la meme promesse, sur page 23 il existe une autre clause qui semble de contredire la Clause Penale INDEMNITE DIMMOBILISATION NATURE DE CE VERSEMENT DE 20,000 EUROS La présente indemnité dimmobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de lindisponibilité du BIEN objet des présentes. En conséquence, le PROMETTANT renonce à se prévaloir des dispositions de larticle 1590 du Code Civile " Naturellement nous ne desirons gaspiller encore plus dargent , avec frais pour vous, si notre poursuite na pas dopportunite de succes  Pouvez-vous nous clarifier la situation svp ? cdmt

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Accepted Answer

Vous vous trouvez dans une situation où deux clauses de votre promesse de vente semblent se contredire : dun côté, une clause pénale qui prévoit une compensation supplémentaire de 20 000 euros en cas de manquement, et de lautre, une clause relative à lindemnité dimmobilisation, qui précise que cette somme constitue le prix forfaitaire de lindisponibilité du bien et ne peut être assimilée à des arrhes.  Cette dernière clause indique également que le promettant renonce à se prévaloir de larticle 1590 du Code civil, ce qui signifie quil ne peut réclamer le remboursement de cette somme en cas de rétractation. Lindemnité dimmobilisation est une somme versée par lacheteur au moment de la signature de la promesse de vente, en contrepartie de lengagement du vendeur de ne pas proposer le bien à dautres acquéreurs pendant une période déterminée.  Si lacheteur se rétracte sans motif légitime, cette somme est acquise au vendeur. Elle est donc une forme de compensation minimale pour le préjudice subi, mais elle ne sanctionne pas nécessairement une faute. La clause pénale, en revanche, est une disposition contractuelle qui vise à sanctionner un comportement fautif et à réparer un préjudice plus large. Dans votre cas, si les acheteurs ont menti sur leur capacité à acheter sans vendre leur propre bien, et que ce mensonge vous a causé un préjudice important  notamment la perte de temps, dopportunités, et des frais engagés pour votre nouveau projet immobilier  cette clause pourrait être invoquée pour obtenir une compensation supplémentaire.  Toutefois, le juge reste libre dapprécier la validité de cette clause et peut en moduler le montant sil le juge excessif ou injustifié. Il nest donc pas certain que vous puissiez cumuler les deux montants, mais cela dépendra de linterprétation du juge et de la manière dont vous pourrez démontrer la faute des acheteurs et le préjudice subi. Puisque vous disposez dune assurance juridique, il serait judicieux de solliciter leur prise en charge pour consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Celui-ci pourra analyser la promesse de vente dans son intégralité, évaluer la portée des deux clauses, et vous conseiller sur la faisabilité dune action en justice. Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister Merci dindiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT

Maître <span class='text-uppercase'>Assesso</span> · Answer

La clause pénale, si elle est prévue dans la promesse de vente, a pour but de fixer à l’avance le montant de la réparation due en cas d’inexécution de l’engagement par l’une des parties. Si votre promesse prévoit déjà une indemnité d’immobilisation de 20 000 € (que vous avez conservée) et, en plus, une clause pénale d’un montant équivalent, il faut vérifier si les deux sont bien cumulables.

En pratique, les tribunaux sont prudents avec ce type de cumul : si les deux clauses visent à indemniser le même préjudice (l’inexécution de la vente par les acquéreurs), ils peuvent estimer que percevoir à la fois l’indemnité d’immobilisation et la clause pénale reviendrait à être indemnisé deux fois pour le même dommage, ce qui n’est pas autorisé.

Le point clé sera donc l’interprétation du contrat :

* Si la clause pénale est présentée comme une pénalité distincte, venant s’ajouter à l’indemnité d’immobilisation pour compenser d’autres préjudices (frais, démarches, pertes spécifiques), le cumul pourrait être admis.
* Si elle vise simplement la non-réalisation de la vente (même objet que l’indemnité), le juge risque de limiter le versement à une seule des deux sommes.

Avant d’engager une action, il serait prudent que votre assurance juridique examine le texte complet de la promesse et confirme si les deux clauses sont compatibles, afin d’éviter un procès voué à l’échec.

Merci d’indiquer que ma réponse est résolue si cela vous convient.

Maître <span class='text-uppercase'>PETSOKO</span> · Answer

Merci dindiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Answer

Votre situation est très précise et il est essentiel de bien comprendre les clauses de votre promesse de vente. Je vais tenter de clarifier la situation juridique. Analyse des deux clauses L'indemnité d'immobilisation de 20 000  euros (page 23) : Cette clause stipule que les 20 000  euros versés ne sont pas des arrhes, mais le prix de l'immobilisation de votre maison. Cela signifie que si les acquéreurs se rétractent, vous avez le droit de conserver cette somme. La clause exclut l'application de l'article 1590 du Code civil, qui est relatif aux arrhes. Cela est une bonne chose pour vous car cela confirme que vous gardez la somme. La clause pénale (page 24) : La clause pénale est une clause du contrat qui permet de fixer à l'avance le montant de l'indemnisation que devra payer la partie qui ne respecte pas ses engagements. Si cette clause vous permet de réclamer une indemnité supplémentaire de 20 000  euros en cas de non-réalisation de la vente, elle pourrait s'ajouter à l'indemnité d'immobilisation. La contradiction apparente La contradiction n'est qu'apparente. Dans ce type de contrat, les deux clauses peuvent coexister. L'indemnité d'immobilisation est la somme que l'acquéreur verse pour réserver le bien. Si la vente ne se fait pas de sa faute, vous la conservez. C'est une indemnité pour l'opportunité manquée de vendre à quelqu'un d'autre. La clause pénale est une sanction pour l'inexécution du contrat. Elle vise à vous indemniser des préjudices réels que vous avez subis (frais de notaire perdus, frais d'agences pour la nouvelle maison, temps perdu, etc.). La question est de savoir si la clause pénale est cumulable avec l'indemnité d'immobilisation. Dans la plupart des cas, oui, ces deux clauses sont cumulables si le contrat le prévoit expressément. Le fait que la clause pénale vous donne l'opportunité de poursuivre pour une indemnisation "en addition" est un élément très fort en votre faveur. Les chances de succès de votre action Vos chances de succès sont élevées pour les raisons suivantes : Le mensonge des acquéreurs : Le fait qu'ils vous aient menti sur leur capacité à acheter sans vendre leur propre maison est une preuve de leur mauvaise foi. La clause pénale : La présence de cette clause, qui vous permet de réclamer une somme supplémentaire, est un argument juridique puissant. Les préjudices subis : Vous pouvez justifier de préjudices réels (perte de temps, frais d'agence et de notaire pour la nouvelle maison, opportunité de vente manquée). Les prochaines étapes Contactez votre notaire : C'est la personne la mieux placée pour vous conseiller. C'est lui qui a rédigé la promesse de vente, il saura donc comment interpréter les clauses et quelle est la meilleure marche à suivre. Utilisez votre assurance juridique : C'est exactement pour ce genre de situation que cette assurance est utile. Contactez-la pour qu'elle vous prenne en charge. Elle pourra vous recommander un avocat pour défendre vos intérêts. Saisir la justice : Si les acquéreurs refusent de payer l'indemnité supplémentaire, vous devrez saisir le tribunal de grande instance. Votre avocat s'en chargera. En résumé, il n'y a pas de contradiction entre les deux clauses. Elles peuvent se cumuler si le contrat le prévoit. Le fait que la clause pénale mentionne une somme "en addition" à la première est un élément très fort qui vous donne de bonnes chances de succès. Merci dindiquer que jai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse

Clause penale
Sujet initié par eric, il y a 1 jour - 271 vues

Avocats les plus actifs

Questions résolues

Les dernières fiches pratiques de nos avocats en droit immobilier

Clause penaleSujet initié par eric, il y a 1 jour - 271 vues

Avocats les plus actifs

Questions résolues

Les dernières fiches pratiques de nos avocats en droit immobilier

Clause penale
Sujet initié par eric, il y a 1 jour - 271 vues