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Construction
Sujet initié par Christian, il y a 11 mois - 2352 vues

Bonjour,
Quand j ai déposé mon permis de construire pour ma maison, il ne faisait pas mention d une terrasse qui a donc été construite sans autorisation il y 18 ans. Il y a quelques mois j ai démoli cette terrasse pour en refaire une de 60 m2. Elle est terminée complètement depuis 5 mois et un voisin me dit que je suis hors la loi et attaquable parce que pas d autorisation. Pouvez vous me dire si c est vrai et si oui comment je peux me mettre en conformité 5 mois après pour éviter les ennuis?
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Mr ammelot Christian

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Urbanisme : Règles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.

Votre demande concerne une règle d'urbanisme ou une autorisation, ou un projet de construction/aménagement : SCOT, PLU, carte communale, ZAC.

Elle peut viser un permis de construire/d'aménager/de démolir, une déclaration de travaux, le droit de préemption, l'expropriation, une construction illégale, les règles littoral et environnement, l'urbanisme commercial et les recours (dont CNAC).

Litige administratif : Contester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).

Votre situation oppose une administration ou un établissement public et vous souhaitez contester une décision (refus, retrait, sanction, autorisation) ou l'absence de réponse de l'administration.

Le dossier relève d'un recours administratif et, le cas échéant, du tribunal administratif, notamment en marchés publics, responsabilité de l'administration, élections et collectivités, fonction publique, urbanisme, droit des étrangers.

Pénal : Victime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).

Vous êtes victime, suspect(e)/mis(e) en cause ou condamné(e) dans une affaire pénale : plainte, convocation, audition, garde à vue, enquête ou instruction.

La procédure peut passer par une alternative (médiation, composition pénale), une CRPC ou une comparution immédiate, puis un jugement devant le tribunal de police, le tribunal correctionnel ou la cour d'assises, avec constitution de partie civile possible et recours (appel, cassation). Le sujet peut aussi inclure les infractions routières/permis et l'exécution/aménagement de peine.

Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

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Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Document de planification à l'échelle d'un territoire, qui fixe les grandes orientations d'aménagement.

Exemple : règles générales sur l'urbanisation d'une zone.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Plan local d'urbanisme (PLU)

Document local qui fixe les règles de construction et d'utilisation des terrains dans une commune ou intercommunalité.

Exemple : hauteur maximale d'une construction.

Carte communale

Document d'urbanisme simplifié utilisé par certaines communes pour délimiter les zones constructibles.

Exemple : terrain situé en zone constructible ou non.

Zone d’aménagement concerté (ZAC)

Zone d'aménagement concerté (ZAC)

Secteur aménagé par une collectivité ou un aménageur pour réaliser un projet urbain d'ensemble.

Exemple : création d'un nouveau quartier ou d'une zone d'activités.

Permis de construire

Autorisation nécessaire pour certains travaux importants ou constructions nouvelles.

Exemple : construire une maison, agrandir fortement un bâtiment.

Permis d'aménager

Autorisation requise pour certains aménagements de terrain.

Exemple : lotissement, camping, aire de stationnement ou division foncière complexe.

Permis de démolir

Autorisation pouvant être exigée avant de démolir tout ou partie d'une construction.

Exemple : démolition d'un bâtiment en secteur protégé.

Déclaration préalable de travaux

Démarche simplifiée pour certains travaux moins importants qu'un permis.

Exemple : modification de façade, clôture, petite extension ou abri de jardin.

Droit de préemption

Possibilité pour une collectivité d'acheter prioritairement un bien mis en vente dans certaines zones.

Exemple : commune qui préempte une maison ou un terrain.

Expropriation

Procédure permettant à une personne publique d'imposer la cession d'un bien pour un projet d'utilité publique, avec indemnisation.

Exemple : création d'une route.

Construction illégale (non autorisée ou non conforme)

Situation dans laquelle des travaux ont été réalisés sans autorisation ou sans respecter l'autorisation délivrée.

Exemple : extension non déclarée ou non conforme.

Littoral

Règles particulières applicables aux communes proches de la mer afin de protéger les espaces littoraux.

Exemple : contestation d'un projet en zone côtière.

Environnement

Litige où les règles d'urbanisme croisent des enjeux environnementaux.

Exemple : projet de construction affectant une zone naturelle ou protégée.

Urbanisme commercial

Règles relatives à l'implantation ou l'extension de surfaces commerciales.

Exemple : autorisation pour créer ou agrandir un magasin.

Recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC)

Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC)

Recours devant l'instance nationale qui examine certaines décisions liées aux projets commerciaux.

Exemple : contestation d'un avis de commission départementale.

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15 réponses
Lionel
Bonsoir.

Me concernant je suis dans un cas un peu pareil. Nous avons cassé notre terrasse et nous sommes en train de faire les travaux, ils seront terminés d ici 2 jours. Nous pensions que nous pouvions démolir et refaire sans avoir à demander quoi que ce soit.

Mais après cette lecture et les explications données par l avocat plus haut, nous voulons déposer une demande.
Ma question est, comment doit-on faire
Terrasse de 42 m2 pour nous. Est ce que c est une demande de permis de construire et doit elle être accompagné d une demande de régularisation

Merci à vous tous

Lionel
il y a 11 mois
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Maitre Abraham ASSESSO
Inscrit au barreau de Hauts-de-seine - Nanterre
Contacter
Bonjour,

Votre voisin a raison sur un point : une terrasse de 60 m², surtout si elle est surélevée, constitue en principe une construction soumise à autorisation d'urbanisme. Selon sa hauteur et son emprise au sol, il s'agit soit d'une déclaration préalable, soit d'un permis de construire. Le fait de l'avoir réalisée sans autorisation constitue une infraction d'urbanisme.

Cela étant dit :

Le délai de prescription des infractions d'urbanisme est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux. Comme votre nouvelle terrasse a été terminée il y a 5 mois, vous êtes encore dans ce délai.

Pour régulariser la situation, vous devez déposer en mairie une demande adaptée (déclaration préalable ou permis de construire modificatif selon les caractéristiques de la terrasse). Si le plan local d'urbanisme (PLU) autorise cette construction, la régularisation sera possible.

Si vous ne régularisez pas et que la mairie ou un voisin agit, vous pourriez être contraint à remettre en état ou à payer une amende.

En résumé : vous pouvez encore vous mettre en conformité en déposant sans tarder une demande de régularisation en mairie. Cela coupera court à toute action de votre voisin et sécurisera votre bien.

Merci de valider en appuyant sur le bouton vert si cela vous convient.
il y a 11 mois
SignalerCommenter la réponse
Christian
Merci beaucoup maître pour votre prompte réponse.
La terrasse n est pas surélevée et respecte quand même les documents en vigueur.
Le maire peut il quand même obtenir la démolition ?
Bien à vous

Christian
il y a 11 mois
SignalerRépondre
BELIGHA
C'est une excellente question, car elle touche au cœur de la situation.

Pour répondre directement : oui, le maire peut toujours obtenir la démolition de votre terrasse.

La logique de la loi

Vous avez raison sur le fait que votre terrasse respecte les documents d'urbanisme en vigueur (comme le PLU). C'est un point très important.

Cependant, la loi d'urbanisme exige non seulement la conformité du projet, mais aussi l'obtention préalable de l'autorisation requise. Le fait que la terrasse n'ait pas été construite après l'obtention d'une déclaration préalable de travaux ou d'un permis de construire constitue une infraction au Code de l'urbanisme.

Le maire, en tant qu'autorité responsable de l'urbanisme sur sa commune, peut constater cette infraction et la signaler au Procureur de la République. Le maire ne peut pas ordonner lui-même la démolition, mais il peut demander au tribunal de le faire.

L'issue de la procédure

C'est pourquoi il est crucial de régulariser la situation au plus vite. Si vous déposez une déclaration préalable de travaux (si la surface est inférieure à 20m², ou 40m² si le PLU le permet) et que celle-ci est acceptée, l'infraction est effacée. Le tribunal n'ordonnera pas la démolition d'une construction qui est désormais légale et qui respecte toutes les règles.

En résumé, le maire peut demander la démolition tant que la terrasse n'est pas régularisée. Votre seule protection est d'obtenir l'autorisation nécessaire.

Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
il y a 11 mois
SignalerRépondre
Christian
Merci maître. Je vais préparer un dossier de permis de construire alors.
Par contre vous indiquez que je peux tout à fait prendre en photo l ancienne terrasse mais elle n est pas censé exister pourtant ? Est ce que je m expose à d autres sanctions en agissant ainsi ?

Dans la commune où j habite, un voisin à construit sa terrasse sans autorisation au début et après il a déposé une déclaration sans attendre la réponse puisque il a continué à faire sa terrasse.
Elle était construite avant même qu il ait obtenu son autorisation et il n à pas eu de pb

Bien à vous

Christian
il y a 11 mois
SignalerRépondre
BELIGHA
Votre question sur les photos est très pertinente. C'est bien la preuve que vous réfléchissez à votre démarche.

Pourquoi soumettre les photos ?

C'est une excellente initiative. Vous ne vous exposez à aucune sanction en agissant ainsi.

En incluant les photos de l'ancienne terrasse dans votre dossier de régularisation, vous montrez à l'administration votre bonne foi. Votre démarche est de dire : "Je ne crée pas une nouvelle construction illégale, je régularise un projet qui remplace une ancienne structure."

Cela prouve que vous n'ajoutez pas de surface supplémentaire. Pour l'administration, le principal enjeu est que la nouvelle construction soit conforme au PLU et ne crée pas d'abus. La démolition de l'ancienne terrasse, en tant que telle, n'est pas une infraction grave. Le plus important est de régulariser la nouvelle construction.

L'exemple de votre voisin

L'exemple de votre voisin est très courant, mais il ne doit surtout pas vous inciter à prendre des risques. "Ne pas avoir de problème" ne signifie pas que c'était légal, cela signifie simplement que votre voisin a eu de la chance.

Le maire ou le procureur peut à tout moment constater l'infraction et lancer une procédure pour faire démolir une construction sans permis. Le fait qu'elle soit conforme au PLU est un argument de défense, mais ce n'est pas une garantie. Le tribunal peut tout à fait ordonner la démolition car la procédure n'a pas été respectée.

En déposant votre permis de construire et en attendant de l'avoir, vous protégez votre bien et vous faites disparaître tout risque juridique. C'est le seul moyen d'être certain que votre terrasse ne sera jamais menacée de démolition.

J'espère avoir répondu à toutes vos questions.

Je vous remercie d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
#Meilleure réponse
il y a 11 mois
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Christian
Merci, vous avez répondu à ma question.

Je vous remercie bien chaleureusement cher maître

Ma terrasse fait 8m2 de plus que l ancienne
Est-ce que cela peut représenter un problème ?

Bien à vous
Christian
il y a 11 mois
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BELIGHA
Oui, l'augmentation de 8 m² par rapport à l'ancienne terrasse est un point très important. Cela change la nature de votre projet et peut créer un problème.

La création de surface et l'autorisation d'urbanisme

Contrairement à une reconstruction à l'identique, une extension de 8 m² est considérée par la loi comme une création de surface. Ce n'est plus une simple reconstruction, mais un aménagement qui doit respecter des règles strictes.

En règle générale, une création de surface extérieure (comme une terrasse non couverte et non surélevée) nécessite une déclaration préalable de travaux si sa surface est supérieure à 5 m². Dans votre cas, avec 8 m² de plus, cette déclaration est obligatoire.

Le problème ne vient donc pas uniquement du fait que vous n'avez pas d'autorisation, mais aussi du fait que votre nouvelle terrasse, dans sa dimension finale, doit être entièrement conforme au Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune.

Les règles à vérifier dans le PLU

L'augmentation de 8 m² peut poser problème si elle ne respecte pas les règles de votre PLU, notamment sur :

L'emprise au sol : Le PLU peut imposer un pourcentage maximum de la surface de votre terrain qui peut être construite.

La distance aux limites séparatives : Votre terrasse doit respecter une distance minimale par rapport à la propriété de vos voisins.

La surface de votre terrain en zone perméable : De plus en plus de PLU imposent une surface minimale de terrain qui doit rester perméable (sans construction) pour la gestion des eaux.

Pour régulariser la situation, vous devrez soumettre un dossier de déclaration préalable de travaux qui prouve que votre nouvelle terrasse de 8 m² est conforme à toutes ces règles. Si c'est le cas, vous pourrez obtenir l'autorisation et vous mettre à l'abri des menaces. Si ce n'est pas le cas, la mairie peut vous refuser la régularisation.

Bonne continuation.
il y a 11 mois
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Christian
Maître.
Pas de soucis au niveau du plu, tout est respecter.
Concernant la terrasse, elle se trouve très loin des voisins, il n y a personne à côté d elle.
Ma première terrasse faisait 52 m2 mais elle n a jamais été déclarée. Celle ci fait 60m2 donc 8 de plus.

Je peux peut-être dire que l ancienne faisait aussi 60 ?

Merci maître
il y a 11 mois
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Christian
Et je suis dans les règles au niveau emprise au sol. D ailleurs le plu n indique rien à ce sujet

Bien à vous

Christian
il y a 11 mois
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BELIGHA
Cher monsieur,

Votre voisin a raison, mais uniquement en ce qui concerne la nouvelle terrasse. La situation est différente pour l'ancienne et la nouvelle construction.

La différence entre les deux terrasses

L'ancienne terrasse (construite il y a 18 ans) :
Même si elle a été construite sans autorisation, l'infraction est couverte par la prescription pénale. En droit français, les délits d'urbanisme (comme le fait de construire sans permis) sont prescrits après six ans. Après cette période, vous ne pouviez plus être poursuivi en justice.

La nouvelle terrasse (construite il y a 5 mois) :
En revanche, la nouvelle terrasse est une nouvelle construction qui a débuté une nouvelle infraction. Sa surface de 60 m² nécessite obligatoirement un permis de construire. Vous êtes donc bien "hors la loi" et la prescription pénale n'a pas encore commencé à courir. Votre voisin est en droit de signaler l'infraction à la Mairie, qui peut vous poursuivre.

Les risques et comment les éviter

Si vous ne faites rien, vous vous exposez à des ennuis sérieux :

Poursuites pénales : Vous risquez des amendes, et la Mairie peut vous assigner devant le tribunal correctionnel pour construction illégale.

Obligation de démolition : La Mairie ou le juge peut ordonner la démolition de la terrasse et la remise en état du terrain.

La seule solution est de régulariser la situation en déposant une demande de permis de construire a posteriori.

Comment se mettre en conformité ?

Il faut agir vite avant que la Mairie n'ait le temps d'engager des poursuites.

Constituez un dossier : Préparez un dossier complet de demande de permis de construire. Celui-ci doit inclure les plans de la nouvelle terrasse et toutes les pièces nécessaires, comme si vous déposiez le permis avant les travaux.

Rendez-vous à la Mairie : Déposez votre dossier au service urbanisme de votre commune.

Surveillez le Plan Local d'Urbanisme (PLU) : La Mairie examinera votre dossier pour vérifier si la terrasse respecte les règles d'urbanisme en vigueur (distance par rapport aux limites de propriété, emprise au sol maximale, etc.).

Si la terrasse est conforme au PLU : La Mairie vous délivrera un permis de régularisation, et l'infraction sera annulée.

Si la terrasse n'est pas conforme : La Mairie refusera le permis, et vous n'aurez d'autre choix que de démolir la partie illégale de la construction.

Ne perdez pas de temps. Le fait de déposer la demande montre votre bonne foi et peut vous aider à éviter les sanctions.

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il y a 11 mois
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Christian
Merci beaucoup cher maître pour votre prompt réponse. Il n y a donc pas d infraction sur la démolition de l ancienne terrasse alors ?
Mon cher voisin m ayant dit que je risquais 5 ans de prison.
Je vais régulariser la construction alors mais comment faire pour faire apparaître les photos avant projet ?

Jusqu'à combien de m2 peut-on construire sans autorisation ?
Je pensais ne pas avoir besoin de quoi que ce soit vu que je reconstruis à l identique

Merci maître

Ps le maître peut-il me faire démolir même si je suis en respect du plu ?
il y a 11 mois
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BELIGHA
Je vous rassure immédiatement : votre voisin vous intimide. La démolition de votre ancienne terrasse n'est pas une infraction qui vous expose à de la prison. Il n'y a pas d'infraction sur la démolition en elle-même.

Votre seule obligation est d'obtenir l'autorisation nécessaire pour la nouvelle construction.

Construction sans autorisation : le mythe des m²

C'est une idée très répandue, mais elle est fausse. En droit de l'urbanisme, même une reconstruction à l'identique nécessite une autorisation. Le seuil de surface ne vous dispense pas d'une démarche, il détermine le type de démarche à effectuer :

Jusqu'à 20 m² : Vous devez déposer une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.

Au-delà de 20 m² : Vous devez déposer un permis de construire.

Ces seuils peuvent être portés à 40 m² si vous êtes en zone urbaine couverte par un PLU (Plan Local d'Urbanisme).

Comment faire apparaître les photos "avant" ?

C'est une excellente initiative. Pour régulariser votre construction, vous devez déposer un dossier de déclaration préalable (ou de permis de construire).

Dans ce dossier, vous pouvez tout à fait inclure les photos de l'ancienne terrasse. Vous devez les joindre à un plan de l'état "avant" et à un plan du projet "après" pour que l'administration puisse constater que vous reconstruisez sur la même emprise et à l'identique.

Votre voisin peut-il vous faire démolir ?

Non. Si vous obtenez votre autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) et que votre projet est conforme au PLU, votre voisin ne pourra pas vous faire démolir.

Il a un délai de deux mois pour contester la validité de l'autorisation à partir de la date d'affichage sur votre terrain. S'il n'agit pas dans ce délai ou si sa contestation est rejetée, votre projet ne peut plus être remis en cause.

Pour vous protéger, la meilleure chose à faire est d'entamer la procédure de régularisation le plus vite possible. C'est votre meilleure assurance contre les menaces de votre voisin.

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il y a 11 mois
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Christian
Maître qu est ce que vous entendez par zone urbaine ?
En ville ?
Pour mon voisin, la terrasse se trouve à l opposé de chez lui
il y a 11 mois
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BELIGHA
Pour vous répondre clairement, il y a deux aspects à votre situation, l'un administratif et l'autre civil.

La notion de "zone urbaine"

En droit de l'urbanisme, une "zone urbaine" (souvent appelée "zone U") ne désigne pas simplement une zone "en ville". C'est un terme technique et administratif défini par votre Plan Local d'Urbanisme (PLU).

Pour savoir si votre terrain est dans une zone urbaine, vous devez consulter le PLU de votre commune, disponible à la mairie. Le plan de zonage du PLU divise le territoire en plusieurs catégories (zones urbaines, à urbaniser, naturelles, etc.) qui déterminent les règles de construction applicables.

Ce zonage est essentiel, car il détermine si le seuil de 20m² (pour une déclaration préalable) peut être porté à 40m².

La position de votre voisin

Le fait que votre terrasse soit à l'opposé de chez votre voisin est un argument très pertinent pour l'aspect civil de la situation.

Conflit civil (avec le voisin) : Si votre voisin vous attaquait pour un "trouble anormal de voisinage" (perte d'ensoleillement, vis-à-vis, etc.), le fait que la terrasse se trouve à l'opposé rendrait son action très difficile à gagner.

Conflit administratif (avec le maire/la justice) : Malheureusement, l'emplacement de la terrasse n'a aucune importance pour l'aspect administratif. Le voisin, en tant que citoyen, a simplement signalé une construction qui semble illégale. Le maire, lui, agit pour faire respecter la loi. L'infraction n'est pas que le bâtiment gêne le voisin, c'est qu'il a été construit sans autorisation.

C'est pourquoi votre seule protection reste de régulariser la situation au plus vite. En obtenant votre autorisation d'urbanisme, vous rendez la construction légale et vous coupez l'herbe sous le pied du maire et de votre voisin.

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il y a 11 mois
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