J avais un bail pour un garage automobile en EIRL. l'entreprise est passé en SAS mais le bail n'a pas été modifiée. L'entreprise a fait faillite et n'a pas pu payer les 3 derniers loyers à 700 euros par moi. Le bail stipule un dépôt de garantit de 1200euros. Le locataire dis n'avoir rien reçu. Le locataire n'a jamais fais d'augmentation de loyer en 10 ans de son plein gré. Aujourd'hui il veut faire revaloriser les loyer depuis 10 ans
En droit français, chaque cohéritier a le droit de demander le partage de l'indivision à tout moment (article 815 du Code civil). À défaut d'accord amiable, le partage peut être ordonné par le juge : on parle alors de partage judiciaire.
La première étape consiste toujours à tenter une relance amiable. Vous adressez à votre frère, par lettre recommandée avec accusé de réception, une mise en demeure de participer à l'acte de partage chez le notaire. Vous y proposez une date précise (par exemple dans les quinze jours) et énoncez les points à régler (désignation du notaire, inventaire, projet de répartition).
Cette mise en demeure ne coûte que le timbre de la LRAR (environ 5 €) et, si vous le souhaitez, la commission du notaire pour une simple demande d'envoi de dossier (à partir de 100 €).
Si votre frère ne répond pas ou refuse toujours de coopérer, vous devez saisir le tribunal judiciaire par voie d'assignation. Cette procédure passe par un avocat, qui va : • établir l'assignation présentant les faits (blocage de l'indivision), la demande (partage judiciaire) et votre projet de répartition ; • la déposer au greffe du tribunal ; • la faire signifier à votre frère par huissier (délai minimal d'un mois à compter de la signification avant l'audience).
Voici les coûts approximatifs : – Consultation et mandat initial auprès de l'avocat : 150 à 300 €. – Rédaction et dépôt de l'assignation : 600 à 1 000 €. – Signification par huissier : 200 à 300 €. – Droits de greffe : environ 46 €.
Au total, la phase contentieuse s'élève généralement entre 1 000 et 1 600 €, entièrement à votre charge sauf accord contraire entre coindivisaires ou décision du juge. Si vos ressources sont modestes, vous pouvez demander l'aide juridictionnelle partielle ou totale, qui couvre une partie ou la totalité des honoraires d'avocat et des frais de procédure.
Une fois l'assignation suivie d'audience, le tribunal rendra un jugement de partage judiciaire. Si le jugement n'est pas contesté, vous entrez alors dans la phase d'exécution : chacun récupère les lots qui lui ont été attribués ou, si des biens doivent être vendus, une vente aux enchères est organisée. Cette exécution peut générer des frais complémentaires (notaire, huissier, géomètre si besoin), qu'il faudra anticiper.
En résumé :
Relance amiable par LRAR (5 €, plus frais minimes de notaire si dossier à préparer).
Si échec, assignation judiciaire via avocat (1 000–1 300 €) et huissier (200–300 €), plus droits de greffe (~ 46 €).
Audience et jugement de partage, puis exécution (frais ultérieurs selon les biens).
Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT
Le bail commercial n'ayant pas été modifié, c'est toujours l'EIRL initiale qui reste juridiquement locataire, même si l'activité a ensuite été exploitée en SAS. La faillite de la SAS n'efface donc pas la dette de loyers si le bail n'a jamais été transféré régulièrement. Vous pouvez retenir le dépôt de garantie pour compenser une partie des loyers impayés.
Concernant la revalorisation, la révision triennale des loyers est prévue par l'article L145-38 du Code de commerce. Mais elle ne peut être demandée que dans les délais légaux et n'est pas rétroactive sur dix ans. Votre bailleur ne peut donc pas réclamer une revalorisation globale sur toute la durée écoulée s'il ne l'a pas sollicitée en temps utile.
En pratique : conservez le dépôt de garantie pour couvrir les impayés et opposez-vous à toute demande de rattrapage rétroactif de loyers.
Votre situation est complexe car elle mêle plusieurs aspects du droit des affaires et du droit immobilier. Voici une analyse de vos droits et obligations face à ces différents points.
Le changement de statut d'EIRL à SAS Le fait que le bail n'ait pas été modifié lors du passage de l'EIRL à la SAS est une situation juridique délicate. La SAS est une nouvelle personne morale, distincte de l'EIRL. Normalement, un avenant au bail commercial aurait dû être signé pour transférer la location à la SAS.
Cependant, le propriétaire a continué d'encaisser les loyers pendant des années, il est donc considéré qu'il a tacitement accepté la SAS comme nouveau locataire. Cette acceptation de fait complique ses démarches.
Loyers impayés et dépôt de garantie Loyers impayés : Les 2 100 € de loyers impayés sont la responsabilité de la société (la SAS). Étant donné que l'entreprise est en liquidation judiciaire, le propriétaire ne peut pas se tourner vers vous personnellement. Il doit déclarer sa créance auprès du liquidateur judiciaire chargé de la faillite. Il est peu probable qu'il récupère la totalité de la somme.
Dépôt de garantie : Le dépôt de garantie de 1 200 € est un point de fait. Si vous avez la preuve de son paiement (relevé bancaire, chèque encaissé, etc.), il peut être déduit de la dette de loyer. Si le propriétaire n'a pas reçu le dépôt, c'est à vous de prouver que vous l'avez payé.
La revalorisation rétroactive des loyers C'est le point le plus important et le plus clair en votre faveur. Le propriétaire ne peut pas réclamer une revalorisation rétroactive des loyers sur 10 ans.
La loi prévoit que les augmentations de loyer doivent être appliquées à des dates précises, généralement une fois par an. Si le propriétaire n'a pas exercé son droit d'augmenter le loyer pendant 10 ans, c'est qu'il a renoncé à ce droit pour les années passées. Il ne peut pas revenir sur son inaction.
Sa seule possibilité serait d'appliquer la revalorisation pour la période future, ce qui n'a pas de sens dans votre cas puisque le bail est terminé.
Conclusion Le propriétaire ne peut pas réclamer les 10 ans de revalorisation de loyer. Son inaction lui est juridiquement préjudiciable sur ce point. Pour les loyers impayés et le dépôt de garantie, le sujet est du ressort du liquidateur judiciaire.
Ne vous laissez pas intimider par cette demande de revalorisation rétroactive, elle n'a aucune base légale.
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