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RésoluDonation de la nue-propriété de parts de sci – validité juridique et fiscale
Bonjour,
Je souhaiterais recueillir un avis juridique et fiscal concernant un projet impliquant une SCI.
Contexte
J'ai récemment créé une SCI au capital de 2 000 €, soumise à l'impôt sur le revenu.
La SCI prévoit d'acquérir, dans un délai de 3 à 4 ans, deux studios destinés à la location pour un montant total d'environ 300 000 €. Ces acquisitions seraient financées par des avances en compte courant d'associé.
Ces avances :
- constituent un passif de la SCI,
- sont rémunérées par des intérêts à un taux légèrement inférieur à celui d'un emprunt bancaire,
- sont remboursées, tant en principal qu'en intérêts, en fonction des disponibilités de trésorerie de la SCI.
Ce montage a pour objectif de me constituer un complément de retraite à horizon 10 à 15 ans.
J'envisage par ailleurs de donner à mon fils la nue-propriété des parts de la SCI, tout en conservant l'usufruit.
Question
D'après mon analyse, même si le démembrement est réalisé environ cinq ans après l'acquisition des deux studios, la valeur économique des parts de la SCI n'augmenterait que marginalement, dans la mesure où l'actif immobilier serait largement compensé par le passif constitué par le compte courant d'associé. La situation serait donc relativement proche de celle existant immédiatement après la constitution de la SCI.
Dans ce contexte, je souhaiterais savoir :
1) Quel est l'intérêt juridique et fiscal d'attendre plusieurs années après l'acquisition des biens (par exemple cinq ans) pour procéder au démembrement, par rapport à une donation de la nue-propriété réalisée plus tôt (voire dès la constitution ou peu après l'acquisition du premier studio) ;
2) Sur le plan pratique, un démembrement réalisé plusieurs années après l'acquisition implique-t-il :
- une obligation ou une forte recommandation de procéder à une évaluation immobilière par des professionnels (par exemple agents immobiliers ou expert),
- une complexité accrue par rapport à un démembrement réalisé plus tôt ;
3) En pratique administrative, l'administration fiscale tolère-t-elle qu'un démembrement soit réalisé peu après la constitution de la SCI, alors que celle-ci est encore faiblement capitalisée et sans actif immobilier, ou une telle opération est-elle systématiquement considérée comme risquée au regard de la notion d'abus de droit ?
4) Si la donation doit impérativement être réalisée par acte notarié, conformément à l'article 931 du Code civil, et si un acte sous seing privé serait frappé de nullité?
Je vous remercie par avance pour votre éclairage.
SHEN
Je souhaiterais recueillir un avis juridique et fiscal concernant un projet impliquant une SCI.
Contexte
J'ai récemment créé une SCI au capital de 2 000 €, soumise à l'impôt sur le revenu.
La SCI prévoit d'acquérir, dans un délai de 3 à 4 ans, deux studios destinés à la location pour un montant total d'environ 300 000 €. Ces acquisitions seraient financées par des avances en compte courant d'associé.
Ces avances :
- constituent un passif de la SCI,
- sont rémunérées par des intérêts à un taux légèrement inférieur à celui d'un emprunt bancaire,
- sont remboursées, tant en principal qu'en intérêts, en fonction des disponibilités de trésorerie de la SCI.
Ce montage a pour objectif de me constituer un complément de retraite à horizon 10 à 15 ans.
J'envisage par ailleurs de donner à mon fils la nue-propriété des parts de la SCI, tout en conservant l'usufruit.
Question
D'après mon analyse, même si le démembrement est réalisé environ cinq ans après l'acquisition des deux studios, la valeur économique des parts de la SCI n'augmenterait que marginalement, dans la mesure où l'actif immobilier serait largement compensé par le passif constitué par le compte courant d'associé. La situation serait donc relativement proche de celle existant immédiatement après la constitution de la SCI.
Dans ce contexte, je souhaiterais savoir :
1) Quel est l'intérêt juridique et fiscal d'attendre plusieurs années après l'acquisition des biens (par exemple cinq ans) pour procéder au démembrement, par rapport à une donation de la nue-propriété réalisée plus tôt (voire dès la constitution ou peu après l'acquisition du premier studio) ;
2) Sur le plan pratique, un démembrement réalisé plusieurs années après l'acquisition implique-t-il :
- une obligation ou une forte recommandation de procéder à une évaluation immobilière par des professionnels (par exemple agents immobiliers ou expert),
- une complexité accrue par rapport à un démembrement réalisé plus tôt ;
3) En pratique administrative, l'administration fiscale tolère-t-elle qu'un démembrement soit réalisé peu après la constitution de la SCI, alors que celle-ci est encore faiblement capitalisée et sans actif immobilier, ou une telle opération est-elle systématiquement considérée comme risquée au regard de la notion d'abus de droit ?
4) Si la donation doit impérativement être réalisée par acte notarié, conformément à l'article 931 du Code civil, et si un acte sous seing privé serait frappé de nullité?
Je vous remercie par avance pour votre éclairage.
SHEN
