Donation de la nue-propriété de parts de sci validité juridique et fiscale

Question

Je souhaiterais recueillir un avis juridique et fiscal concernant un projet impliquant une SCI. Contexte J'ai récemment créé une SCI au capital de 2 000  euros, soumise à l'impôt sur le revenu. La SCI prévoit d'acquérir, dans un délai de 3 à 4 ans, deux studios destinés à la location pour un montant total d'environ 300 000  euros. Ces acquisitions seraient financées par des avances en compte courant d'associé. Ces avances : - constituent un passif de la SCI, - sont rémunérées par des intérêts à un taux légèrement inférieur à celui d'un emprunt bancaire, - sont remboursées, tant en principal qu'en intérêts, en fonction des disponibilités de trésorerie de la SCI. Ce montage a pour objectif de me constituer un complément de retraite à horizon 10 à 15 ans. J'envisage par ailleurs de donner à mon fils la nue-propriété des parts de la SCI, tout en conservant l'usufruit. Question D'après mon analyse, même si le démembrement est réalisé environ cinq ans après l'acquisition des deux studios, la valeur économique des parts de la SCI n'augmenterait que marginalement, dans la mesure où l'actif immobilier serait largement compensé par le passif constitué par le compte courant d'associé. La situation serait donc relativement proche de celle existant immédiatement après la constitution de la SCI. Dans ce contexte, je souhaiterais savoir : 1) Quel est l'intérêt juridique et fiscal d'attendre plusieurs années après l'acquisition des biens (par exemple cinq ans) pour procéder au démembrement, par rapport à une donation de la nue-propriété réalisée plus tôt (voire dès la constitution ou peu après l'acquisition du premier studio) ; 2) Sur le plan pratique, un démembrement réalisé plusieurs années après l'acquisition implique-t-il : - une obligation ou une forte recommandation de procéder à une évaluation immobilière par des professionnels (par exemple agents immobiliers ou expert), - une complexité accrue par rapport à un démembrement réalisé plus tôt ; 3) En pratique administrative, l'administration fiscale tolère-t-elle qu'un démembrement soit réalisé peu après la constitution de la SCI, alors que celle-ci est encore faiblement capitalisée et sans actif immobilier, ou une telle opération est-elle systématiquement considérée comme risquée au regard de la notion d'abus de droit ? 4) Si la donation doit impérativement être réalisée par acte notarié, conformément à l'article 931 du Code civil, et si un acte sous seing privé serait frappé de nullité? Je vous remercie par avance pour votre éclairage. SHEN

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Answer

Sur le plan fiscal, pour une SCI endettée surtout par votre compte courant, la valeur des parts reste en effet faible tant que l'immeuble est largement financé par cette dette, plus vous donnez tôt la nue-propriété, plus vous « figez » cette faible valeur comme base des droits de donation, ce qui est a priori favorable, d'autant que, comme pour tout démembrement, la reconstitution de la pleine propriété au décès se fera ensuite sans nouvelle taxation.  Attendre plusieurs années n'a d'intérêt que si vous pensez que la valeur nette de la SCI va rester stable ou baisser, ou si vous avez besoin de conserver toute votre liberté pour vendre-refinancer avant de vous engager dans un démembrement ; à l'inverse, si les biens se valorisent, que le compte courant est peu remboursé et que vous prenez de l'âge, le coût fiscal d'une donation tardive augmentera.  En synthèse plus vous attendez, plus le notaire devra justifier la valeur des parts (expertise, des loyers, du compte courant, de la situation financière de la SCI) pour éviter une contestation de l'administration : celle-ci regarde la valeur réelle des parts et pas uniquement l e capital et peut requalifier l'opération en abus de droit si la SCI est purement artificielle ou sans vraie vie sociale  Dans votre schéma, il est généralement plus cohérent, juridiquement et fiscalement, de prévoir le démembrement relativement tôt après la mise en place du montage, plutôt que d'attendre trop longtemps, sous réserve bien sûr que vous soyez à l'aise avec la transmission à votre fils dès à présent. Bien à vous

Arnaud_SHEN · Answer

Cher Maître,

Merci pour votre réponse éclairante. Votre recommandation de procéder « relativement tôt après la mise en place du montage » appelle, pour mon cas, une précision de calendrier.

Concrètement, la SCI vient d'être constituée. L'acquisition du premier bien immobilier (un studio) interviendra dans environ 2-3 mois et sera financée à 100 % par mon compte courant d'associé. Dans cette configuration, la valeur nette des parts sociales restera très faible, voire nulle, compte tenu du poids de la dette.

Ma question est donc la suivante : afin de sécuriser l'opération et de simplifier les démarches notariales, est-il préférable de procéder au démembrement des parts :
– dès à présent, alors que la SCI est encore dépourvue d'actif, ou
– immédiatement après cette première acquisition (dans 2 à 3 mois) ?

Mon raisonnement est que, l'actif étant intégralement financé par une dette en compte courant d'associé, la valeur nette des parts reste très proche dans les deux hypothèses. Mon objectif est d'optimiser le calendrier afin de sécuriser l'opération sur le plan fiscal, d'éviter une évaluation complexe des parts par le notaire et de limiter les démarches administratives, sans m'exposer inutilement à un risque de requalification pour abus de droit.

Un grand merci pour votre expertise sur ce point précis.

SHEN

Bill_1978 · Answer

Je trouve que le principe du montage est intéressant, à condition que vous disposiez vous-même des financements sur vos comptes bancaires- 80% de français n'a pas ce moyen.

Afin d'éviter tout risque de requalification pour abus de droit lié à une « coquille vide », je pense que vous pouvez augmenter le capital entre 20 000 € et 30 000 €, ce qui représente environ 5-10 % du budget global dans votre projet. Dans cette configuration, la SCI ne peut plus être considérée comme une coquille vide.

Ensuite, vous procéderez au démembrement au profit de vos enfants avant la première acquisition de biens.

Personnellement, je ne recommande pas de réaliser le démembrement après l'acquisition, car la SCI serait alors déjà fortement endettée en raison d'importantes avances en compte courant d'associé (CCA).

Le point le plus important est que la SCI vous rembourse les avances en compte courant en pleine propriété, avant toute distribution de bénéfices aux associés, et qu'elle vous verse des intérêts correctement fixés, par exemple, 2,5-3% par an aujourd'hui. Il convient également de rédiger et de valider avec rigueur les comptes annuels ainsi que les procès-verbaux correspondants.

Si la SCI est soumise à l'IR, il faut veiller à déposer correctement la déclaration n° 2072 auprès du SIE et à reporter les bénéfices correspondants dans la déclaration de revenus personnelle.

Si l'ensemble de ces obligations est respecté avec rigueur, je ne vois pas de fondement à un redressement fiscal. À défaut, il conviendrait encore d'en justifier précisément la raison.

Je laisse aux avocats le soin de confirmer et de justifier ces analyses.

Donation de la nue-propriété de parts de sci – validité juridique et fiscale
Sujet initié par Arnaud_SHEN, il y a 3 semaines - 907 vues

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