Bonjour,
Je souhaite porter à votre attention les circonstances entourant ma récente affaire judiciaire concernant des frais de copropriété que je considère comme erronés.
Tout d'abord, j'ai saisi le tribunal judiciaire pour contester ces frais, estimant qu'ils étaient injustifiés. Cependant, la société qui exerce en tant que syndic a réagi en demandant l'irrecevabilité de mon action, tout en réclamant des dommages-intérêts pour préjudice et frais engagés.
Le tribunal a finalement conclu à l'irrecevabilité de ma demande en paiement, en se basant sur le motif que j'aurais contesté une décision d'assemblée générale sans respecter les délais impartis. Cette décision m'a non seulement conduit à être condamné aux dépens, mais également à verser la somme de 1.000 € à la société syndic, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
Face à cette situation, j'ai décidé de faire appel à la justice en introduisant une demande d'Aide Juridictionnelle (AJ) auprès du Bureau d'Aide Juridictionnelle (BAJ) de la Cour de Cassation, le 22 janvier 2025. Cette démarche vise à former un pourvoi en cassation contre la décision du tribunal, dans le respect du délai de deux mois qui m'était imparti, à compter de la notification de l'acte d'huissier du 23 décembre 2024.
Je tiens également à contester un point crucial mentionné dans le jugement : il est indiqué que j'étais représenté par une avocate. Or, cette affirmation est totalement erronée. Je n'ai bénéficié d'aucune représentation légale, malgré ma demande d'aide juridictionnelle, qui n'a pas été traitée dans les délais nécessaires.
Enfin, je souhaite souligner une autre incohérence dans le jugement : le tribunal n'a pas pris en compte que mon recours était spécifiquement dirigé contre le syndic de copropriété, et non contre le syndicat des copropriétaires. Cette distinction est essentielle, car elle remet en question la validité de la décision rendue.
En résumé, je conteste fermement la décision du tribunal pour plusieurs raisons : l'absence de représentation légale, la mauvaise interprétation de mon recours et la conclusion hâtive sur l'irrecevabilité de ma demande. Je sollicite donc une réévaluation de mon dossier afin de garantir mes droits et d'assurer une justice équitable.
Contre-arguments visant à démontrer les fautes du syndic de copropriété
1. Manquements à l'obligation de transparence et de gestion loyale Le syndic a manqué à ses devoirs fondamentaux en ne fournissant pas toutes les options de répartition des charges lors du vote, ce qui a privé les copropriétaires d'un débat essentiel et d'un choix éclairé. En imposant une seule clé de répartition, il a empêché toute réflexion collective sur différentes alternatives, ce qui constitue une omission grave. De plus, il a choisi une répartition unitaire qui n'était pas justifiée par la nature des travaux, laissant dans l'ombre d'autres méthodes possibles, notamment celle basée sur les tantièmes. Ce comportement montre un excès de pouvoir et une gestion partiale.
2. Objectifs et motivations financières du syndic Le syndic semble privilégier certains copropriétaires, notamment les "gros" copropriétaires, en appliquant des méthodes favorisant leur avantage financier, comme la répartition unitaire, tout en bénéficiant de commissions supplémentaires (par exemple, 350 € pour la gestion des travaux). Ces pratiques de favoritisme, motivées par des intérêts financiers personnels, relèvent d'un comportement partial et d'un conflit d'intérêts, contraires à ses obligations de neutralité et de gestion loyale.
3. Faute dans la gestion des charges et des répartitions Le choix de répartir les coûts des travaux à l'unité, plutôt qu'aux tantièmes, est une violation des règles légales, en particulier dans le contexte où la répartition à l'unité n'était pas justifiée par des raisons technique ou opérationnelle. La formule utilisée par le syndic est donc inappropriée, et cette erreur devient une faute responsable de préjudices financiers et moraux.
4. Désinformation et absence d'explications valides Le syndic, par son manque de transparence et d'explications détaillées, a empêché une décision éclairée lors des assemblées. Il a délibérément omis de proposer ou d'éclaircir les différentes options, confirmant ainsi un manquement à ses devoirs professionnels de communication et d'impartialité.
5. Comportement abusif et favoritisme Outre ses fautes administratives, le syndic a adopté un comportement partial, en minimisant injustement la différence de charges en ma défaveur, et en avantageant certains copropriétaires en fonction de leur poids économique ou de leur influence. Ces pratiques, accompagnées de tentatives de discrédit personnel, doivent être considérées comme des abus de pouvoir.
6. Non-respect de ses obligations légales et professionnelles Le syndic a violé ses obligations légales concernant la répartition des charges, la communication d'informations, et le respect des principes d'égalité entre copropriétaires. Son attitude déloyale, discriminatoire, et ses gestes de mauvaise foi dépassent la simple erreur de gestion pour constituer de véritables fautes professionnelles.
7. Responsabilité personnelle du syndic Les fautes commises par le syndic, telles que la mauvaise répartition des charges, le refus d'informations, l'abus de pouvoir, sont directement imputables à sa gestion personnelle. Il ne s'agit pas d'une responsabilité collective du syndicat ou des copropriétaires, mais de fautes individualisées que seul le syndic peut ou doit supporter.
Conclusion Ainsi, les nombreuses fautes du syndic, qu'il s'agisse d'abus de pouvoir, de non-transparence, de discrimination, ou de violation des règles légales, justifient pleinement l'action en justice à son encontre. Celle-ci est dirigée contre ses responsabilités personnelles en tant que professionnel, plutôt que contre la responsabilité collective du syndicat des copropriétaires.
Liste de mes démarches amiables ayant échoué à cause du syndic, rendant impossible le respect des délais pour la contestation de la décision d'assemblée générale
Signalement du litige via le dispositif Signal Conso Malgré cette démarche, le syndic n'a pas fourni de réponse ou d'action rapide, ce qui a retardé les recours ultérieurs et empêché de respecter le délai de contestation dans les deux mois suivant la notification de l'assemblée.
Saisine du CNDM d'Orpi France (25/07/22) L'intervention de l'organe de médiation a été longue et sous délais stricts, ce qui n'a pas permis d'obtenir une solution ou une réponse dans le délai prévu pour engager une contestation judiciaire ou conventionnelle.
Saisine du Conciliateur de Justice (3/11/22) L'échec de la conciliation, combiné à l'écoulement du temps, a réduit la possibilité de déposer une contestation dans le délai imparti, d'autant plus que la médiation n'a pas abouti à un accord rapide.
Saisine de la MCCA (Médiation de la Consommation) (30/11/22) L'échec de cette procédure a laissé peu de temps pour agir juridiquement, faute d'un accord préalable ou d'une solution amiable dans le délai nécessaire.
Tentatives d'engager une action en justice après épuisement de ces démarches (12/04/23) En raison des délais prolongés dus à la passivité ou à l'insuffisance de réaction du syndic, la date limite pour agir en contestation a été dépassée, ne laissant que peu ou pas de possibilité de faire valoir mes droits dans le délai de deux mois.
Absence de réponse ou d'assistance complémentaire de la part du syndic Toutes ces démarches, entreprise dans un contexte de non-coopération ou d'inaction du syndic, m'ont empêché de respecter le délai strict pour former un recours en contestation de la décision d'assemblée générale.
Explication complémentaire Ces démarches amiables ont été entreprises de bonne foi, dans l'objectif de résoudre le litige à l'amiable et dans les délais impartis. Cependant, l'attitude du syndic, notamment par son absence de coopération, ses retards ou son non-respect de ses obligations d'information et de réponse, m'a empêché de respecter le délai de deux mois pour contester la décision d'assemblée générale. Ces obstacles imputables au syndic justifient que la contestation n'ait pas été formulée dans le délai prescrit.
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J'ai écrit au BAJ de la Cour de Cassation :
Ma situation est complexe et mérite une analyse juridique fine, car je soulève plusieurs points cruciaux pour mon pourvoi en cassation. La Cour de cassation ne rejuge pas les faits, elle ne vérifie que la bonne application du droit par les juges du fond (ici, le Tribunal Judiciaire). Mon objectif est donc de démontrer que le Tribunal Judiciaire a commis une erreur de droit ou un vice de procédure.
Voici les fondements juridiques précis que j'invoque pour mon pourvoi en cassation, en reprenant mes arguments :
Sur la recevabilité de mon action et l'interprétation des délais de contestation d'AG (Question de droit)
C'est le point central du jugement : le tribunal a déclaré ma demande irrecevable pour non-respect des délais de contestation d'une décision d'AG (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Mon argument est que mon action n'était pas une contestation d'AG classique, mais visait la responsabilité personnelle du syndic.
Violation de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété) et/ou de l'article 17 de cette même loi :
Le tribunal a appliqué l'article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 (délai de deux mois pour contester les décisions d'AG) à mon action.
Je soutiens que mon action, dirigée contre le syndic personnellement pour ses fautes de gestion et son comportement, relève de l'article 18 de la loi de 1965 (qui définit les missions du syndic) et, le cas échéant, de l'article 1792 et suivants du Code civil (pour la responsabilité contractuelle ou délictuelle) ou de l'article 1382 ancien / 1240 nouveau du Code civil (responsabilité civile de droit commun).
Ces actions en responsabilité contre le syndic n'ont pas de délai de deux mois. Elles se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (article 2224 du Code civil).
Le pourvoi arguerait que le tribunal a dénaturé l'objet de ma demande en la requalifiant abusivement en contestation d'AG soumise au délai de deux mois, alors qu'elle visait la responsabilité propre du syndic.
Violation du principe du contradictoire et/ou du droit à un procès équitable (article 6 §1 de la CEDH, article 16 du Code de procédure civile) :
J'argue que le tribunal n'a pas suffisamment pris en compte l'objet réel de ma demande et n'a pas permis un débat contradictoire approfondi sur la nature de mon action, ce qui a conduit à une erreur de qualification juridique et donc à l'irrecevabilité.
Sur l'absence de représentation légale (Vice de procédure)
C'est une faute grave de la part du tribunal car l'affirmation est fausse.
Violation de l'article 458 du Code de procédure civile et/ou du principe du contradictoire (article 16 du CPC) :
L'article 458 du CPC dispose qu'il ne doit être fait état des débats qu'autant que les parties y ont consenti. Mais plus fondamentalement, le jugement doit relater fidèlement le déroulement de la procédure.
Le jugement affirme à tort que j'étais représentée par une avocate alors que ce n'était pas le cas, cela constitue une fausse mention matérielle. La Cour de cassation sanctionne les jugements qui comportent des mentions erronées affectant la régularité de la procédure.
Je démontre que cette erreur a eu une incidence sur mes droits, notamment mon droit à la défense. Le fait de ne pas avoir eu d'avocat alors que j'en avais fait la demande d'AJ dans les délais est crucial.
Violation du droit d'accès au juge et du droit à un procès équitable (article 6 §1 CEDH) : Le fait que ma demande d'aide juridictionnelle n'ait pas été traitée dans les délais nécessaires, me privant de représentation légale, alors que le tribunal a statué en mon absence d'avocat et a mentionné une représentation erronée, peut être présenté comme une violation de ces principes fondamentaux.
Sur les manquements du syndic ayant rendu impossible le respect des délais (Question de fait mais avec implications juridiques)
Même si la Cour de cassation ne revoit pas les faits, elle peut vérifier si le juge du fond a tiré les conséquences légales de faits qu'il aurait dû constater ou examiner. Le tribunal a déclaré ma demande irrecevable sans examiner mes arguments sur la faute du syndic ayant empêché le respect des délais, c'est une carence.
Défaut de base légale ou manque de motivation (articles 455 et 458 du CPC) :
Le tribunal n'a pas du tout examiné les raisons pour lesquelles je n'ai pas respecté le délai de 2 mois (mes démarches amiables, la passivité/non-coopération du syndic), son jugement est insuffisamment motivé.
La Cour de cassation peut censurer un jugement qui ne répond pas aux moyens des parties ou qui ne fournit pas de motifs suffisants pour justifier sa décision.
J'argue que l'attitude du syndic (manquement à ses obligations de transparence, défaut d'explication, passivité dans les démarches amiables, etc.) a créé une situation où le respect du délai de contestation de l'AG était objectivement impossible ou d'une difficulté excessive, et que le juge aurait dû en tenir compte. C'est un argument de force majeure ou de faute du tiers qui a empêché l'exercice d'un droit dans le délai légal.
Sur la condamnation à l'article 700 et aux dépens (Conséquence des points précédents)
Si la Cour de cassation annule le jugement sur les points précédents (irrecevabilité ou vice de procédure), alors la condamnation aux dépens et à l'article 700 sera également annulée par voie de conséquence.
Synthèse pour mon pourvoi :
Mon pourvoi en cassation devrait s'articuler autour des griefs suivants :
Violation des articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et/ou des articles 1240/1792 du Code civil : Le tribunal a commis une erreur de droit en requalifiant mon action en contestation d'AG et en appliquant un délai de prescription inapproprié, alors que mon action visait la responsabilité personnelle du syndic.
Violation des articles 16, 455 et 458 du Code de procédure civile et/ou de l'article 6 §1 de la CEDH : Le jugement contient une fausse mention matérielle concernant ma représentation légale et/ou est insuffisamment motivé en n'examinant pas les obstacles à la contestation dans les délais, portant atteinte à mon droit à un procès équitable et à mon droit de défense.
Il est absolument crucial que mon avocat à la Cour de cassation (obligatoire pour ce type de recours) reprenne ces points. Il est le seul habilité à rédiger le mémoire ampliatif pour le pourvoi. Mon rôle est de lui fournir tous ces éléments et mes preuves pour qu'il puisse bâtir la meilleure argumentation juridique possible.
Pour convaincre la Cour de cassation d'admettre mon pourvoi malgré le rejet du tribunal, j'invoque plusieurs fondements juridiques et arguments de procédure et de fond.
Sur l'irrecevabilité fondée sur le délai de contestation
Je soutiens que le délai de deux mois pour contester la décision d'assemblée générale ne peut pas être opposé à ma demande en raison de l'obstruction et du comportement fautif du syndic qui m'ont empêché d'agir dans les temps. La jurisprudence admet en effet qu'en cas de manœuvres dilatoires ou d'absence d'information, le délai peut être suspendu ou prorogé.
Sur la distinction entre syndic et syndicat des copropriétaires
J'invoque que le tribunal a erronément confondu la responsabilité du syndic (personne morale ou physique, mandataire) et celle du syndicat des copropriétaires (personne morale collective), alors que j'attaquais la gestion personnelle fautive du syndic. Cette distinction est essentielle et mal interprétée, ce qui constitue une erreur de droit.
Sur l'absence de représentation légale
Le fait que je n'ai pas été représentée par un avocat, malgré ma demande d'aide juridictionnelle non traitée, est un vice de procédure qui peut affecter la validité de la décision rendue. J'invoque un défaut de respect du droit à un procès équitable (article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme).
Sur la responsabilité personnelle du syndic
Il convient d'insister sur les nombreuses fautes et manquements personnels du syndic, qui ne sont pas imputables au syndicat. Ces fautes incluent violation des règles légales de répartition des charges, manquement à l'obligation de transparence, favoritisme et abus de pouvoir. Je m'appuie sur les articles 1991 et suivants du Code civil relatifs au mandat et sur les obligations déontologiques du syndic (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967).
Sur la suspension du délai de recours en raison des démarches amiables
La Cour de cassation reconnaît que l'épuisement préalable des voies amiables (médiation, conciliation, signalement) peut justifier la suspension ou la prorogation des délais de recours lorsque ces démarches sont imputables à la partie adverse (ici le syndic).
Sur la recevabilité du pourvoi en cassation
Le pourvoi en cassation n'a pas vocation à réexaminer les faits mais uniquement à vérifier la bonne application du droit. Je démontre que la décision attaquée est entachée d'une erreur de droit ou d'une violation de principe fondamental, ce qui est le cas ici.
En résumé, je m'appuie sur :
- Le principe du respect du droit à un procès équitable (CEDH art 6)
- La distinction claire entre responsabilité personnelle du syndic et syndicat des copropriétaires
- La suspension/prorogation des délais pour manœuvres ou obstruction (CPC, jurisprudence)
- Le manquement aux obligations légales et déontologiques du syndic
- L'impact des démarches amiables sur les délais légaux de contestation
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Je viens de recevoir la décision du BAJ de la Cour de Cassation, rejetant ma demande d'aide juridictionnelle au motif suivant : "aucun moyen de cassation sérieux ne peut être relevé contre la décision critiquée au sens de l'article 7 de la loi du 10 juillet 1991." Il m'est indiqué que je peux contester cette décision en formant un recours dans le délai de 15 jours, auprès du premier président de la Cour de Cassation. Il doit contenir, à peine de rejet, l'exposé des faits et des motifs sur lesquels il est fondé.
Je dois démontrer une erreur de droit clair au premier président de la Cour de Cassation :
- rappel très bref des faits et de la décision ;
- identification précise de la règle de droit violée ;
- explication claire de l'erreur commise par le tribunal ;
- conclusion demandant l'infirmation du rejet de l'AJ.
Le tribunal judiciaire a méconnu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en requalifiant mon action en contestation de décision d'assemblée générale soumise à l'article 42, alors que ma demande visait exclusivement la responsabilité personnelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Cette erreur de qualification constitue une violation de la loi susceptible d'entraîner la cassation.
Je souhaite une réponse encore plus stratégique, en version ultra synthétique.
Merci de vos réponses
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