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Éligibilité aux droits d’enregistrement réduits (art. 1115 cgi) – sci à l’is
Sujet initié par Pouille, il y a 7 jours - 577 vues

Bonjour,

Je sollicite vos éclairages concernant l'éligibilité au régime des droits d'enregistrement réduits prévu à l'article 1115 du CGI (engagement de revente dans les 5 ans).

Contexte du projet :
Acquisition envisagée d'un bien immobilier ancien
Logique patrimoniale (mise en location longue durée ou éventuellement courte durée)
Possibilité d'arbitrage à horizon 5 ans, mais sans activité habituelle d'achat-revente
Structuration initialement envisagée en SCI à l'IS

Notre notaire nous indique que le bénéfice des droits réduits serait réservé aux sociétés commerciales, ce qui, selon lui, renverrait à la notion d'assujettissement à la TVA.

Mes interrogations :
- Une SCI à l'IS, exerçant une activité de location (meublée ou nue), peut-elle bénéficier du régime de l'article 1115 CGI si elle prend l'engagement de revente dans les 5 ans ?

- L'assujettissement éventuel à la TVA (par exemple en cas d'activité para-hôtelière) a-t-il un impact sur l'éligibilité au régime des droits réduits ?

- La condition d'« activité habituelle d'achat-revente » est-elle appréciée strictement, ou un engagement ponctuel de revente dans un cadre patrimonial peut-il être considéré différemment ?

- Le fait d'opter pour une société commerciale par la forme (SARL ou SAS) modifie-t-il l'analyse si l'opération reste isolée et patrimoniale ?

Enfin, existe-t-il une jurisprudence ou doctrine administrative récente précisant :
- la notion de professionnel au sens de l'article 1115,
- ou les critères retenus pour caractériser l'habitude ?

L'objectif n'est pas de structurer une activité de marchand de biens, mais de déterminer s'il existe un cadre juridique sécurisé permettant de bénéficier des droits réduits dans le cadre d'un investissement patrimonial avec faculté d'arbitrage.

Je vous remercie par avance pour vos retours
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83%de réponse
2 réponses
Bonjour,

En cas de doutes comme celui-ci, vous pouvez envisager une procédure de rescrit pour éliminer l'incertitude.

Très cordialement,
il y a 1 jour
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Bonjour,

L'article 1115 du CGI prévoit un régime de droits réduits si l'acquisition est réalisée par une personne assujettie au sens de l'article 256 A et si l'acte contient un engagement de revendre dans les 5 ans. Toutefois, la Cour de cassation juge que ce régime ne peut être revendiqué que par un acquéreur ayant la qualité de « marchand de biens », ce qui implique une activité d'achat-revente exercée à titre habituel, et elle a validé le refus du régime lorsque l'opération apparaissait comme une transaction patrimoniale isolée. En conséquence, une SCI à l'IS qui fait principalement de la location (nue ou meublée) avec une simple « faculté d'arbitrage » à 5 ans n'entre pas, de façon sécurisée, dans le champ de l'article 1115 si l'achat-revente n'est pas une activité habituelle.

Le fait d'être (ou de devenir) redevable de TVA, par exemple via une activité para-hôtelière, ne règle pas à lui seul la question : le texte vise bien la qualité d'assujetti, mais le régime est conçu pour des opérations d'intermédiation/achat en vue de revente et reste encadré par l'exigence d'habitude en jurisprudence.

Enfin, passer en SAS/SARL ne change pas l'analyse si l'opération demeure ponctuelle et patrimoniale (l'administration et le juge regardent la réalité de l'activité, pas seulement la forme).

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il y a 3 jours
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