Sort de l' indemnité d'immobilisation séquestrée chez la notaire .

Question

Notre maman , mon frère et moi même , avions signé une promesse de vente pour la propriété familiale , notre papa étant décédé un an avant . Les potentiels acheteurs avaient demandé à leur notaire de signer un compromis , cela a été une promesse , sans que personne ne mesure la portée , les éventuelles conséquences . Notre maman est décédée avant la réalisation de cette promesse , la notaire des potentiels acheteurs ne leur a pas fait signer la levée d' option . La date butoir ,couperet , de ladite promesse arrivée à terme , des petits enfants d' un premier lit de notre maman ont tout bloqué , ont tout contesté , par principe , pour régler leurs comptes , se sont engouffrés dans la brèche . Cela fait plus de trois ans que nous sommes en procédure judiciaire , la maison de la propriété litigieuse ne cesse de se dégrader et les potentiels acheteurs , à bout , jettent l' éponge , partent et ont signé un compromis de vente pour une autre maison . Quid de cette indemnité d'immobilisation dans ce nud de vipère ? Légalement ? Merci pour votre réponse

Maître <span class='text-uppercase'>MINARY</span> · Accepted Answer

@Nounou, Le principe est posé par l'article 1124 du Code civil : la promesse unilatérale engage le promettant à vendre pendant un délai déterminé, le bénéficiaire disposant d'un droit d'option. En pratique, l'indemnité d'immobilisation versée lors de la signature constitue la contrepartie de l'exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la promesse. D'une part, si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai prévu, l'indemnité est en principe acquise au promettant, sauf clause contraire. D'autre part, si la vente n'a pas pu se réaliser en raison d'une impossibilité juridique indépendante de la volonté des parties (décès, contestation successorale rendant la signature impossible), la question devient plus complexe. Le point déterminant est la cause réelle de la non-réalisation de la vente. Si les bénéficiaires n'ont pas levé l'option dans le délai contractuel, et qu'aucune condition suspensive ne faisait obstacle, l'indemnité peut vous rester acquise. Vous indiquez que le blocage est intervenu après la date butoir, mais qu'il empêchait matériellement la signature. Il faudra examiner : (i) la date exacte de levée (ou non) de l'option, (ii) les clauses relatives aux conditions suspensives, (iii) la clause prévoyant le sort de l'indemnité, (iv) la capacité juridique des vendeurs au moment de l'expiration. En droit, l'indemnité n'est définitivement acquise que si la défaillance est imputable au bénéficiaire. À défaut d'accord amiable, le notaire ne peut pas libérer les fonds sans décision judiciaire ou accord des parties. Le juge appréciera souverainement la cause de la défaillance et l'imputabilité. Je peux vous assister dans le traitement de votre dossier selon votre situation et si vous acceptez les traitements à distance selon votre géolocalisation. Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue en cliquant sur le bon bouton et de sélectionner précisément la meilleure réponse.  Cela permet de valoriser le travail juridique fourni et d'aider d'autres familles confrontées à des difficultés liées à des promesses de vente. Bien à vous, Maître Jordan MINARY Avocat au Barreau de LYON La présente réponse constitue un avis juridique général, émis sous toutes réserves, au regard des seuls éléments exposés. Elle ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée. Pour toute démarche engageant vos droits, il convient de consulter un avocat, seul à même de procéder à une étude complète et sur pièces de votre dossier et de vous fournir une réponse adaptée

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Answer

L'indemnité d'immobilisation vous reste acquise si les acheteurs n'ont pas levé l'option avant la date butoir, sauf si le blocage successoral constitue un cas de force majeure les ayant empêchés d'agir.  Cependant, le décès de votre mère transfère ses obligations à l'indivision (incluant les petits-enfants), et si les acheteurs prouvent que vous étiez dans l'incapacité de signer l'acte authentique, ils peuvent réclamer la restitution de la somme.  En l'absence de levée d'option formelle, l'indemnité doit théoriquement être versée aux héritiers, mais elle restera bloquée chez le notaire tant qu'un accord ou un jugement définitif ne partage pas l'actif successoral. Merci d'indiquer que la question est résolue

Nounou · Answer

Merci pour votre réponse claire et de surcroît rapide !
Cependant le blocage des signatures est intervenu après la date butoir de la promesse de vente , empêchant fatalement la signature de l'acte authentique puisque ils contestaient tout .
Tout le monde a été fatalement dans l' incapacité de signer l 'acte authentique .

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Answer

Si la signature a échoué en raison de l'obstruction injustifiée de vos cohéritiers, vous pouvez invoquer la défaillance de mauvaise foi pour demander au tribunal l'exécution forcée de la vente ou le paiement de la clause pénale, malgré le dépassement de la date butoir.

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Nounou · Answer

Merci , pour votre réponse mais j' avoue ne pas maîtriser votre langage , comment voulez vous que les choses puissent avancer si aucun de nos conseils ne nous orientent vers de telles possibilités !
Nous en sommes à trois ans de procédure , de blocage déraisonnable , malgré toutes nos preuves et une magistrate qui demande toujours la même chose , déjà deux réouvertures des débats , ne se prononce pas sur la question pour laquelle le tribunal judiciaire est saisi , la dévolution successorale ( leg de quotité disponible= légataire universel , ou indivision ? ) Un enlisement procédural qui réjouit la partie adverse ...
Cependant quid de l' indemnité d'immobilisation séquestrée .
Merci .

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Answer

L'indemnité d'immobilisation séquestrée est une garantie qui revient à la succession si la vente a échoué par la faute de l'acquéreur, mais elle reste bloquée tant que le juge ne tranche pas sur la dévolution successorale.

Si la magistrate ordonne des réouvertures de débats, c'est qu'elle estime que la preuve de votre qualité de légataire universel ou les modalités de l'indivision ne sont pas assez claires pour valider le transfert de propriété.

Pour débloquer la situation, votre avocat doit déposer des conclusions récapitulatives exigeant une réponse sur le fond ou, à défaut, demander l'attribution préférentielle du bien pour mettre fin à l'enlisement.

Concernant l'indemnité, vous pouvez solliciter sa libération partielle à titre de provision devant le juge de la mise en état si l'urgence financière est caractérisée et que le droit au legs n'est pas sérieusement contestable.

En l'absence de décision, l'argent reste chez le notaire ou à la CDC ; seul un jugement définitif ou un accord transactionnel signé par toutes les parties permettra d'encaisser cette somme.

J'espère avoir répondu à toutes vos questions.

Je vous remercie d'indiquer que la question est résolue.

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Sujet initié par Nounou, il y a 19 heures - 278 vues

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