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Sujet (Cloturé) initié par Amandine38il y a 6 mois - 528 vues
Bonjour,
Nous avons fait l'acquisition, le 17 février 2020, d'une maison individuelle (achevée en 2015) sur une parcelle provenant de la division d'une parcelle de plus grande contenance.
Cette division a été constatée aux termes d'un document d'arpentage dressé par un Géomètre expert le 2 juillet 2012, déposé aux fins de publication, au service de la publicité foncière avec l'acte reçu par Me..., Notaire, contenant vente par les consorts S..., d'une autre parcelle divisée au profit de Monsieur V... et Mademoiselle G, encore propriétaires à ce jour.
Nous et nos voisins (Mr V et Mademoiselle G) sommes fonds dominants d'une servitude consentie, à titre de servitude réelle et perpétuelle, pour permettre l'accès à la parcelle acquise et le raccordement de la construction à la voie publique et aux différents réseaux.
Dans l'acte, il est précisé que "tous les frais d'entretien de ce passage seront supportés au prorata du nombre d'habitations desservies (aujourd'hui 2). Toutefois, si ces frais résultaient du fait ou de la faute du propriétaire du fonds servant ou du fonds dominant, ce dernier les supportera seul sauf cas fortuit ou de force majeure.
A titre d'accessoire nécessaire à l'usage de cette servitude de canalisation, le propriétaire du fonds dominant bénéficie d'un droit de passage sur une bande de 3 mètres de large afin d'effectuer ou de faire effectuer tous les ouvrages nécessaires, toutes les vérifications utiles ainsi que tous les travaux d'entretien, de réparation ou de reconstruction de toute ou partie de la canalisation."
Aujourd'hui, un autre terrain issu de la division parcellaire initiale, et se trouvant au dessus du nôtre et de celui de nos voisins, est en vente et pourrait accueillir a minima 2 maisons.
Le PLU de notre commune prévoit que :
"Les voies privées ou publiques doivent avoir des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie et de protection civile.
Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles desservent."
Pour notre zone :
- desserte d'un seul logement : largeur de voirie 3 mètres minimum
- desserte de 2 à 5 logements : largeur de voirie 5 mètres minimum
Le chemin d'accès carrossable actuel fait à peine 3m de large pour 2 maisons (la nôtre et celle de Mr V et Mademoiselle G).
Sauf erreur, pour être conforme au PLU, en cas de nouvelles constructions, la servitude de passage devrait être élargie.
Devrons-nous supporter le coût d'un tel élargissement ?
Peut-on s'opposer à un futur permis de construire en l'absence d'élargissement de la servitude ?
Nous avons acheté notre maison il y a 31 ans, le terrain étant grevé d'une servitude de passage au profit du terrain voisin. cette servitude avait été établie 5 ans
Tout d'abord je tenais à remercier les personnes qui pourraient m'éclairer sur cette situation qui devient fâcheuse avec le temps. j’habite à la campagne
Nous rencontrons un problème de changement de destination et/ou de permis de construire d’un garage. un découpage de la maison a été réalisé avec l’aide de la mairie
La parcelle sur laquelle je vis est grevée d'une servitude de passage pour mon voisin enclavé. j'ai déplacé ma boite aux lettres en limite de propriété et
Mes parents ont fait construire une maison en 1986 dans un terrain enclavé (une bande de terrain de 2m devant le portail appartient au voisin) avec un acte notarié
Mon voisin désire installer une caméra avec enregistrement d’images sur un poteau de son portail. celle-ci serait dirigée sur la servitude de passage m’appartenant
Les nouveaux propriétaires usent du fond dominant (une dizaine de passages vehicules/j) entrainant une dégradation accéléree du chemin. en tant que fond
Je suis propriétaire d'une maison ou je suis le fonds servant.. la servitude de passage et de trefonds sert 2 fonds dominant.. nous avons eu un contrôle
Sur le principe, la servitude de passage que vous décrivez est une servitude conventionnelle, réelle et perpétuelle : son tracé, sa largeur et ses modalités d'entretien sont fixés par l'acte qui l'a créée, et ne peuvent être modifiés qu'avec l'accord conjoint des propriétaires du fonds servant et des fonds dominants, ou par décision de justice dans des cas très particuliers. En d'autres termes, le simple fait qu'un nouveau terrain en amont soit construit ne permet pas d'imposer unilatéralement aux fonds dominants existants (vous et vos voisins) de financer un élargissement de la servitude déjà constituée. En principe, si l'élargissement est nécessaire uniquement pour desservir de nouvelles constructions, la logique juridique est que ce surcoût pèse sur le propriétaire du nouveau terrain ou sur le ou les nouveaux acquéreurs, et non sur les titulaires d'un droit de passage déjà suffisant pour leurs besoins.
La clause de votre acte sur les « frais d'entretien supportés au prorata des habitations desservies » vise l'entretien courant du chemin existant (réfection, gravillons, nids-de-poule, etc.), pas la création d'ouvrages supplémentaires pour permettre la desserte de nouvelles parcelles. Les travaux d'« amélioration » ou d'« adaptation » rendus nécessaires par un projet nouveau relèvent normalement de celui qui en profite. Il faudrait toutefois relire très précisément l'acte de servitude et les plans pour vérifier qu'il n'y a pas une rédaction particulière qui ferait peser une partie de ces travaux sur l'ensemble des fonds dominants.
S'agissant du PLU, il fixe des exigences de largeur de voie en fonction du nombre de logements desservis. Tant que le chemin actuel dessert seulement vos deux maisons, la largeur de 3 mètres est cohérente avec une desserte de 1 à 2 logements. Si le nouveau projet suppose que la même voie privée devienne l'unique accès à 3 ou 4 maisons, il appartiendra au pétitionnaire (le propriétaire du terrain en vente) de démontrer dans son dossier de permis que la desserte respecte le PLU, soit en élargissant la voie, soit en créant un autre accès. Ce n'est pas à vous de « rendre la voie conforme » pour permettre son projet : c'est à lui d'obtenir les droits nécessaires (accord des propriétaires pour élargir la servitude, achat de bande de terrain, autre accès, etc.).
En pratique, vous ne pouvez pas vous opposer frontalement au permis de construire au seul motif que vous refusez d'élargir la servitude, mais vous pouvez faire valoir, dans une éventuelle observation ou un recours, que la desserte telle que décrite dans le dossier n'est pas conforme au PLU si elle repose sur une voie de 3 m pour plus de deux logements et qu'aucun accord d'élargissement n'est produit. Le maire restera toutefois souverain dans l'instruction du permis et, en cas de permis accordé, seul un recours contentieux (dans un délai de deux mois) permettrait de faire trancher ces questions par le juge administratif, sur la base du PLU et du dossier de permis.
Compte tenu des enjeux (valeur de votre bien, tranquillité future, répartition des coûts), il serait prudent de faire relire votre acte de servitude et le PLU par un avocat ou un notaire, avec les plans, pour sécuriser votre position avant toute discussion avec le vendeur du terrain ou la mairie.
Cordialement,
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Farouk Er-razki Avocat au barreau de Paris
#Meilleure réponseil y a 6 mois
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