Servitude de passage en copropriété

Sujet initié par SevL, il y a 8 heures - 102 vues

Bonjour,

Votre situation est un exemple classique de conflit de voisinage qui soulève plusieurs points de droit de la propriété et de la copropriété. Voici une analyse de votre situation.

La légalité des conditions d'accès

Une servitude de passage est un droit légal qui ne peut être ni diminué ni rendu moins commode par le propriétaire du fonds servant (les maisons).

Sur la restriction de l'usage (entretien et ventilation) :

Le contenu et l'étendue d'une servitude sont définis par les actes qui l'établissent (acte notarié de vente ou règlement de copropriété). Si l'acte de création de la servitude spécifie que le passage est uniquement destiné à l'entretien et à l'accès aux ventilations, alors cette restriction est légale.

Dans ce cas, l'usage "récréatif" n'est pas permis. Le terme "jardin d'agrément" utilisé par le notaire est une description, pas une condition juridique qui annulerait les termes de la servitude. L'acte notarié qui a créé la servitude prime sur la simple description.

Sur les modalités d'accès (prévenir, code, etc.) :

Les conditions imposées par les propriétaires des maisons (prévenir une semaine à l'avance, refus de code, accès limité) sont très probablement illégales et abusives.

La loi dit que le passage doit être un droit d'aller et venir. Si le passage est établi pour l'entretien, il doit pouvoir s'exercer de manière continue et sans entrave majeure. Les restrictions imposées rendent ce droit de passage peu commode.

Le silence du règlement de copropriété

Le fait que le règlement de copropriété de votre bâtiment ne mentionne pas explicitement cette servitude ne l'invalide pas. Une servitude est un droit qui s'applique à la propriété elle-même. Si elle figure sur le plan cadastral et dans les actes de vente, elle est valable. Le règlement de copropriété d'un bâtiment ne peut pas contredire les servitudes établies par les actes de vente de l'ensemble immobilier.

Ce que vous pouvez faire

Votre combat principal n'est pas sur le droit à l'usage récréatif (qui est probablement perdu) mais sur les modalités d'exercice de votre droit de passage pour l'entretien. Vous devez pouvoir accéder à ce jardin de manière simple et libre, sans avoir à solliciter une autorisation à chaque fois.

1. Rassemblez les documents : Procurez-vous votre acte de vente et les actes qui ont créé l'ensemble immobilier. C'est dans ces documents que les conditions de la servitude sont explicitées.

2. Demandez à votre syndic : Votre syndic de copropriété devrait être votre premier interlocuteur. Il peut et doit intervenir pour faire respecter la servitude de passage.

3. Mise en demeure : Si le syndic n'agit pas, vous pouvez, seul ou avec l'ensemble des copropriétaires de votre immeuble, envoyer une lettre de mise en demeure aux copropriétaires des maisons.

4. Action en justice : En dernier recours, si rien ne bouge, il faudra saisir le tribunal pour faire respecter votre droit de passage et demander la cessation des troubles.

En résumé, vous ne pourrez probablement pas revendiquer un usage récréatif, mais vous pouvez et devez exiger que le passage pour l'entretien soit libre et sans les contraintes abusives que vous subissez.

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