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Qualifications fiscales en cas de donation
Sujet initié par Laureth, il y a 5 heures - 147 vues

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Bonjour,

Dans le cadre d'un divorce, il est envisagé que mari me cède ses parts de notre logement sans contre-partie.

À la base il souhaitait rester solidaire du crédit en cours sans contrepartie, et son avocate proposait l'indivision.
Mais ce mode de fonctionnement me paraît trop risqué pour moi, car je ne serais plus l'héritière de Monsieur, et 50% du logement resterait aussi "saisissable" si Monsieur devient sur endetté. D'où la possibilité d'envisager une cessation des parts

Le logement est actuellement toujours en cours d'achat avec crédit.

Le logement n'a été acheté qu'en 2020 avec un crédit sur 25 ans, la part de mon mari s'élève à ce jour à+/- 22K€.

Pourriez-vous s'il vous plaît m'expliquer les diverses qualification fiscale possibles de l'opération en cas de don des parts : donation, prestation compensatoire, partage, etc.

Et m'expliquer les avantages de chacune d'entre elles et leurs inconvénients ?

Est ce que, en cours de divorce, mais donc techniquement toujours mariés la donation de quote-part entre époux, donc sans taxes a payer (sa part étant à"seulement" 22K€) est possible et légale ?

Si dans un soucis d'équité minimale, je propose une close de remboursement de ses parts si, dans quelques années et après avoir été seule propriétaire, je décidais de revendre le logement,cela serait il problématique pour l'un d'entre nous ?

Merci d'avance pour vos éclaircissements.
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Immobilier/terrain : achat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement

Votre demande concerne l'achat ou la vente d'un bien, son financement ou son occupation, ou un litige lié au logement/terrain.

Elle peut viser un agent immobilier, un prêt immobilier, un vice caché, le syndic/copropriété et des résolutions d'assemblée, des baux (dont bail commercial), des loyers impayés/une expulsion, un conflit de voisinage/empiètement, la construction/VEFA, une SCI, un viager, une expropriation, ou un permis de construire.

Bail commercial : bail, loyer, renouvellement, révision, résiliation, cession, sous-location, travaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

Successions : préparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie), partage/indivision, réserve, conflit entre héritiers, recel.

Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

Société : création, structuration, statuts et pacte d'actionnaires, gouvernance/assemblée générale, opérations et cession, responsabilités, conflits associés/dirigeants.

Votre demande concerne la création, la structuration ou la vie d'une société, ou un litige lié à son fonctionnement : création d'entreprise, pacte d'actionnaires, gouvernance (AG, statuts, PV, comptes) et exercice des droits de l'actionnaire.

Elle peut aussi porter sur une levée de fonds/investisseurs, des restructurations (fusion, scission, transformation, acquisition), la cession de titres (et garanties type garantie de passif), la dissolution, des litiges avec des tiers, ou des conflits internes (abus de majorité/minorité, fautes de gestion, conventions réglementées, infractions).

Surendettement : dettes et dossier Banque de France (dépôt, contestation, plan, mesures imposées, effacement, recours).

Vous avez plusieurs dettes et vous n'arrivez plus à faire face à vos remboursements : dépôt ou contestation d'un dossier de surendettement (Banque de France).

Le dossier peut viser une solution (plan conventionnel de redressement, mesures imposées, rétablissement personnel), la contestation d'un refus, et la gestion de crédits (notamment crédits à la consommation) ou de situations aggravantes comme un abus de faiblesse.

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Vérifier si je dois proposer le bien au locataire en priorité (droit de préemption)

Cela permet de savoir si, avant de vendre le logement, vous devez d'abord le proposer au locataire en place. Dans certains cas, le locataire passe avant un autre acheteur et peut décider d'acheter le bien au même prix.Exemple : vous voulez vendre un appartement occupé, vous devez peut-être d'abord faire une offre au locataire.

Préparer un congé destiné au locataire pour vente

Cela consiste à rédiger le courrier officiel qui informe le locataire que vous mettez fin au bail parce que vous souhaitez vendre le logement. Ce courrier doit être envoyé dans les formes et délais prévus.Exemple : vous voulez vendre un appartement loué, vous devez prévenir le locataire par un courrier adapté avant la fin du bail.

Le locataire refuse de libérer les lieux

Cela signifie que le locataire reste dans le logement alors qu'il aurait dû partir, par exemple à la fin du bail ou après un congé valable. Vous pouvez alors avoir besoin d'être accompagné pour faire les démarches nécessaires.Exemple : la date de départ est passée, mais le locataire occupe toujours l'appartement.

Un désaccord sur la date de départ du locataire

Cela signifie que vous et le locataire n'êtes pas d'accord sur le moment où le logement doit être quitté. Le problème peut venir d'un préavis, de la fin du bail ou d'un courrier mal compris.Exemple : vous pensez que le locataire devait partir le 30 juin, mais lui veut pouvoir rester jusqu'au 31 août.

Un litige sur indemnité d'occupation / loyers pendant la vente

Cela concerne un désaccord sur les sommes à payer pendant que le logement est encore occupé au moment de la vente ou après la fin du bail. Il peut s'agir du loyer habituel ou d'une somme demandée parce que le locataire reste dans les lieux.Exemple : le logement a été vendu, mais le locataire est resté un mois de plus et un désaccord naît sur la somme à payer pour cette période.

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Les conditions suspensives de prêt (refus, justificatifs, délais)

Cela correspond aux règles prévues dans le document signé pour dire que l'achat ne se fera que si vous obtenez votre prêt dans les conditions prévues. Cela peut concerner le refus de la banque, les documents à fournir pour prouver vos démarches, ou le délai à respecter pour faire votre demande et recevoir une réponse. En pratique, il s'agit d'un événement futur et incertain dont dépend la suite de la vente.Exemple : vous signez pour acheter un appartement, mais la vente ne se poursuit que si la banque accepte votre crédit dans le délai prévu et si vous pouvez montrer que vous avez bien fait les démarches demandées.

La demande d'une prorogation / d'un report de délai

Cela signifie que vous demandez plus de temps pour accomplir une étape prévue dans la vente, parce que le délai initial est trop court ou ne peut pas être respecté. Il peut s'agir, par exemple, d'obtenir un prêt, de réunir des documents ou de décaler la signature.Exemple : vous demandez 15 jours de plus pour recevoir la réponse de la banque.

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Acheter à plusieurs / organiser l'indivision

Cela signifie que vous achetez le bien avec une ou plusieurs autres personnes et que vous voulez prévoir clairement comment cette propriété à plusieurs va fonctionner. Cela peut concerner la part de chacun, la répartition des dépenses ou les décisions à prendre plus tard.Exemple : vous achetez un appartement avec votre soeur et vous voulez définir qui paie quoi et comment le bien pourra être revendu plus tard.

Un conflit entre indivisaires (organisation, décision, sortie)

Cela signifie qu'il existe un désaccord entre les personnes qui possèdent ensemble le bien. Le conflit peut porter sur la gestion du bien, une décision à prendre, les dépenses à payer ou la volonté de rester ensemble ou non propriétaires.Exemple : vous achetez un bien à deux, mais plus tard l'un veut vendre alors que l'autre veut le conserver.

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Le vote des travaux

Cela concerne la décision de faire ou non des travaux dans la copropriété. Le désaccord peut porter sur le principe des travaux, leur utilité, leur coût ou le résultat du vote.Exemple : des travaux de façade ont été proposés en assemblée générale, mais vous contestez la décision prise.

La réalisation des travaux

Cela concerne la façon dont les travaux se passent dans la copropriété. Le problème peut porter sur le retard, la mauvaise organisation, la qualité des travaux ou le respect de ce qui avait été prévu.Exemple : des travaux votés dans l'immeuble devaient commencer en mars, mais ils prennent du retard ou se passent mal.

La contestation des travaux

Cela signifie que vous voulez remettre en cause des travaux décidés, en cours ou déjà réalisés dans la copropriété. Le désaccord peut concerner leur utilité, leur coût, leur régularité ou leurs conséquences pour vous.Exemple : vous estimez que des travaux ont été décidés ou réalisés sans respecter les règles prévues.

Je souhaite effectuer des travaux en copropriété

Cela signifie que vous voulez faire des travaux dans votre lot ou sur une partie liée à la copropriété, et que vous voulez savoir si vous avez une autorisation à demander ou des règles à respecter.Exemple : vous voulez remplacer des fenêtres, modifier un mur ou installer une climatisation.

On me reproche des travaux en copropriété

Cela signifie qu'un voisin, le syndic ou la copropriété vous reproche des travaux que vous avez faits ou commencés. Le problème peut concerner une autorisation manquante, une gêne causée ou des travaux jugés non conformes.Exemple : après avoir installé une véranda, la copropriété vous reproche de ne pas avoir obtenu l'accord nécessaire.

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Contester une décision d'assemblée générale (délais, forme, fond)

Cela signifie que vous voulez remettre en cause une décision prise lors de l'assemblée générale de la copropriété. Le problème peut venir du délai à respecter pour agir, de la façon dont la décision a été préparée ou votée, ou du contenu même de la décision. En principe, la contestation doit être engagée par un copropriétaire opposant ou absent non représenté dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal.Exemple : des travaux ont été votés, mais vous estimez que la convocation était irrégulière ou que la décision n'était pas justifiée.

Obtenir / communiquer des documents (comptes, pièces, PV, etc.)

Cela signifie que vous voulez demander, recevoir ou transmettre des documents liés à la copropriété, par exemple les comptes, les justificatifs de dépenses, les procès-verbaux d'assemblée générale ou d'autres pièces utiles. Le problème peut concerner un document manquant, refusé, incomplet ou transmis trop tard. En copropriété, certains documents doivent être mis à disposition des copropriétaires, notamment via l'espace en ligne sécurisé du syndic professionnel. Exemple : vous demandez le procès-verbal de la dernière assemblée générale ou les justificatifs de charges, mais vous ne les obtenez pas.

Mettre en cause la responsabilité du syndic

Cela signifie que vous reprochez au syndic une faute, une négligence ou un manquement dans la gestion de la copropriété. Le problème peut concerner une mauvaise gestion, un défaut de suivi, l'absence d'action, une erreur dans les comptes ou le non-respect d'une décision votée. Le syndic a pour mission d'administrer l'immeuble, de gérer ses finances et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale ; sa responsabilité peut être recherchée s'il manque à cette mission. Exemple : malgré plusieurs alertes, le syndic ne fait pas le nécessaire pour traiter un problème important dans l'immeuble.

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Contester un congé

Cela signifie que vous voulez remettre en cause le courrier par lequel le propriétaire vous demande de quitter le logement. Vous estimez peut-être que ce courrier est injustifié, envoyé trop tard ou ne respecte pas les règles à suivre.Exemple : votre propriétaire vous demande de partir, mais vous pensez que ce congé n'est pas valable.

Demander un préavis réduit

Cela signifie que vous souhaitez quitter le logement plus rapidement que le délai normalement prévu. Vous demandez à bénéficier d'un délai plus court pour que la location prenne fin plus tôt.Exemple : vous devez déménager rapidement pour un nouveau travail et vous souhaitez partir avant la fin du délai habituel.

Litige sur la date de départ

Cela signifie que vous et le propriétaire n'êtes pas d'accord sur la date à laquelle vous devez quitter le logement. Le problème peut venir du calcul du préavis, d'un courrier mal compris ou d'un désaccord sur la fin du bail.Exemple : vous pensez pouvoir partir à la fin du mois, mais le propriétaire estime que vous devez encore un mois de loyer.

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Bonjour,

Votre réflexion est très pertinente, et vous avez bien identifié les enjeux juridiques et fiscaux de cette opération.

Le point central est que la manière dont est qualifiée la cession des parts va avoir un impact fiscal très différent.

Plusieurs qualifications sont possibles.

La première est la donation.

Si votre mari vous cède sa part sans contrepartie, l'administration fiscale peut considérer qu'il s'agit d'une donation. Dans ce cas, des droits de donation sont dus, après abattement entre époux. L'avantage est la simplicité, mais l'inconvénient est fiscal, car cela peut entraîner une imposition non négligeable.

La deuxième est la prestation compensatoire.

Dans le cadre du divorce, il est possible de prévoir que la cession du bien constitue une prestation compensatoire. C'est souvent la solution la plus intéressante fiscalement. Si elle est versée sous forme de capital (par exemple la cession de la part du bien), elle bénéficie en principe d'un régime fiscal plus favorable, avec une taxation réduite.

La troisième est le partage.

Si le bien est commun, l'opération peut être qualifiée de partage avec attribution préférentielle à votre profit. Dans ce cas, il y a en principe un droit de partage, mais celui-ci est aujourd'hui relativement modéré. En revanche, si vous ne versez aucune soulte, l'administration peut requalifier partiellement l'opération en donation.

Sur le plan pratique, la solution la plus sécurisée est souvent d'intégrer cette cession dans la convention de divorce, avec une qualification claire, généralement en prestation compensatoire ou dans le cadre du partage.

Concernant votre idée de clause de remboursement en cas de revente.

C'est possible, mais cela doit être manié avec prudence.

Une telle clause peut être analysée comme une contrepartie, ce qui peut remettre en cause la qualification initiale de donation ou de prestation compensatoire. Cela peut aussi créer une incertitude juridique ou fiscale.

En pratique, ce type de clause est parfois accepté, mais il doit être rédigé avec précision pour éviter toute requalification ou difficulté ultérieure.

En résumé, la qualification en prestation compensatoire est souvent la plus avantageuse fiscalement dans un divorce, le partage est une solution classique mais encadrée, et la donation est plus simple mais potentiellement plus coûteuse. La clause de remboursement est envisageable mais nécessite une grande prudence.

Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
Bien cordialement.
Laureth
Merci pour cette réponse.

Cependant j'aurais besoin se précisions car j'ai beau chercher, je ne trouve pas les tenants et aboutissants de chacune de ces qualifications.

En cas de prestations compensatoire, si je comprends bien, Monsieur pourrait déduire 25% du montant de sa part, n'excèdant pas 30,5K€ de ses impôts.

Mais moi, aurais je des frais à payer à ce sujet, devrais je payer des impôts et taxes (hors frais notariés classiques pourble déclarer seule propriétaire) ?

Qu'est-ce qu'induirait de qualifier l'opération de "partage" ?

Et si je proposais effectivement une clause de remboursement en cas de revente, quels "problématiques" cela pourrait poser si elle était considérée comme une contrepartie ?
Car si lui ne demande rien, ici mon but est d'essayer de léser le moins possible mon futur ex-mari. Et concrètement, je n'ai aucune possibilité à ce jour de lui racheter ses parts.

Merci pour vos éventuelles précisions.
il y a 4 heures
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