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Sujet (Cloturé) initié par joacquimil y a 3 mois - 803 vues
Bonjour,
Je vais acquérir une maison (achat avec crédit immobilier un tiers du prix, Je souhaiterais éviter les frais de succession à mes deux filles si je viens à décéder. Quels sont la actions que je peux entreprendre pour éviter cela ? si vous avez une recette miracle, je veux bien la connaitre.
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La transmission d'un bien immobilier à vos enfants peut effectivement être optimisée sur le plan fiscal, et la loi française offre plusieurs leviers sérieux en ce sens. Il n'existe pas de "recette miracle" permettant d'éviter intégralement toute imposition, mais une anticipation bien menée peut réduire de façon très substantielle les droits à payer par vos filles.
**L'abattement légal en ligne directe**
Le premier mécanisme à connaître est l'abattement de 100 000 euros par enfant et par parent, prévu par le Code général des impôts. Cela signifie que chacune de vos deux filles peut recevoir jusqu'à 100 000 euros sans acquitter aucun droit de succession, et cet abattement est renouvelable tous les quinze ans. Si la valeur nette de la maison est modeste, il est donc envisageable que la transmission soit totalement exonérée.
**La donation avec réserve d'usufruit**
L'outil le plus couramment utilisé pour un bien immobilier est la donation de la nue-propriété à vos filles, en conservant l'usufruit de votre vivant. Vous continuez ainsi à occuper ou à louer le bien jusqu'à votre décès. Au jour de votre décès, vos filles récupèrent la pleine propriété sans aucune taxation supplémentaire. L'assiette taxable au moment de la donation est calculée sur la seule nue-propriété, dont la valeur est inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui réduit mécaniquement les droits éventuellement dus.
**La donation progressive : l'échelonnement dans le temps**
Si la valeur du bien dépasse les abattements disponibles, il est possible d'envisager des donations échelonnées sur plusieurs tranches de quinze ans, en combinant les abattements de chaque parent. Une donation notariée peut être réalisée dès maintenant, et une nouvelle donation en franchise de droits sera à nouveau possible après quinze ans.
**La SCI familiale**
La constitution d'une société civile immobilière permet de transmettre progressivement des parts sociales à vos filles, en bénéficiant des mêmes abattements et d'une décote sur la valeur des parts. Cette solution est plus complexe à mettre en oeuvre et génère des coûts de gestion, mais elle peut être pertinente pour un patrimoine plus important ou dans une logique de transmission progressive.
**Point d'attention sur le crédit immobilier**
Votre bien étant partiellement financé par un crédit, il convient de noter que les droits de succession sont calculés sur l'actif net, c'est-à-dire la valeur du bien diminuée du capital restant dû au jour du décès. Le passif vient donc en déduction, ce qui est favorable.
La stratégie la plus adaptée à votre situation dépend de la valeur du bien, de votre âge, de votre situation familiale et de vos besoins en termes de revenus ou d'occupation. Une analyse patrimoniale préalable avec un notaire est indispensable pour choisir la combinaison optimale.
Cordialement,
Merci d'indiquer que la question posée est résolue en cliquant sur le bouton vert.
Farouk Er-Razki Avocat au barreau de Paris
#Meilleure réponseil y a 3 mois
joacquim
Merci Maître pour vos réponses précises au TOP
il y a 3 mois
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