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Question résolue par Maître François CHEVALIER
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François

Renouvellement nouveau propriétaire a venir, loyer inchangé depuis 2015
Sujet initié par Multiphil, il y a 1 mois - 1430 vues

Bonjour,
Deux baux ont été signés en 2015 avec l'usufruitier du local commercial. Un bail de location commercial précaire (1350 euros, taxe foncière payée par le propriétaire) et un bail commercial avec condition suspensive (loyer de 1750 euros HT, plus paiement de la taxe foncière). L'usufruitier, n'ayant pas pu remplir la condition (refus de signature de certains nus-propriétaires d'une indivision), le bail précaire a pris fin en 2018 et a été requalifié en bail commercial avec un loyer de 1350 euros.
L'usufruitier est décédé en 2022. Suite à un partage de la succession, le bien a été attribué à un nouveau propriétaire qui, au terme des 9 années (2027), souhaite signer un nouveau bail avec de nouvelles conditions, notamment une hausse du loyer. Loyer inchangé depuis 2015.
L'entreprise, qui occupe le local depuis 11 ans, est d'accord pour un renouvellement carré sur le plan juridique et conforme aux indices légaux (ILC).
Comment le loyer peut-il/doit-il être calculé pour satisfaire tout le monde?

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Courtoisie : Quand un membre répond à votre question, il est préférable de le remercier. D'autre part, si vous estimer que la réponse qui vous a été fournie ne correspond pas à votre attente, ne reposez pas la même question dans un autre message, mais précisez votre demande dans le même message.
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Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

Entreprises en difficulté : Sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire, cessation des paiements et responsabilité du dirigeant.

Votre entreprise traverse des difficultés financières ou une procédure collective, ou vous devez gérer une étape de prévention/traitement (conciliation, mandat ad hoc, sauvegarde, cessation des paiements, redressement, liquidation).

Le sujet inclut aussi les conséquences pratiques : déclaration de créances, reprise d'une société en difficulté, et responsabilité du dirigeant.

Sociétés : Création, structuration, statuts, actionnaires, gouvernance, cession, conflits associés/dirigeants.

Votre demande concerne la création, la structuration ou la vie d'une société, ou un litige lié à son fonctionnement : création d'entreprise, pacte d'actionnaires, gouvernance (AG, statuts, PV, comptes) et exercice des droits de l'actionnaire.

Elle peut aussi porter sur une levée de fonds/investisseurs, des restructurations (fusion, scission, transformation, acquisition), la cession de titres (et garanties type garantie de passif), la dissolution, des litiges avec des tiers, ou des conflits internes (abus de majorité/minorité, fautes de gestion, conventions réglementées, infractions).

Successions : Préparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie, partage...), conflit entre héritiers.

Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

Ce champ est requis
Quelle est votre situation ?
Je suis ou représente le preneur, c'est-à-dire le locataire commercial

Le preneur est la personne ou l'entreprise qui occupe le local commercial en vertu du bail et qui paie le loyer au bailleur.

Exemple : Une société exploite un restaurant dans un local loué : elle est preneur du bail commercial.

Je suis ou représente le bailleur

Le bailleur est la personne ou l'entreprise qui met le local commercial à disposition du locataire et reçoit le loyer.

Exemple : Une SCI loue un local à une boutique : la SCI est bailleur.

Je suis un candidat preneur, avant la signature d'un bail commercial

Le candidat preneur n'a pas encore signé le bail. Il peut vouloir vérifier le projet, négocier certaines clauses ou comprendre les risques avant de s'engager.

Exemple : Vous envisagez de louer un local pour ouvrir un commerce et le propriétaire vous a transmis un projet de bail.

Je suis un intermédiaire immobilier

L'intermédiaire immobilier intervient entre le bailleur et le preneur, par exemple pour négocier, gérer, rédiger ou analyser des baux commerciaux.

Exemple : Une agence immobilière prépare plusieurs projets de baux commerciaux pour des locaux professionnels.

Ce champ est requis
Votre demande concerne-t-elle une tentative d'expulsion, un commandement de payer, une assignation ou une procédure engagée par le bailleur ?
Ce champ est requis
Cette situation vise les démarches du bailleur pour obtenir le paiement, faire constater un manquement au bail ou demander la fin du bail. Une assignation est un acte qui vous convoque devant le tribunal.Exemple : Le bailleur vous a fait délivrer un commandement de payer après plusieurs loyers impayés.
Avez-vous reçu un commandement de payer ou un acte remis par un commissaire de justice (ex huissier) ?
Ce champ est requis
Un commandement de payer est un acte officiel demandant de régler une dette dans un délai précis. Le commissaire de justice est le professionnel qui remet ce type d'acte.Exemple : Un commissaire de justice vous remet un document exigeant le paiement de loyers commerciaux sous un mois.
Une audience devant le tribunal est-elle déjà prévue ?
Ce champ est requis
Une audience est une date fixée par le tribunal pour examiner le litige. Cette information indique si le dossier est déjà urgent et nécessite une défense organisée.Exemple : Votre assignation mentionne une audience devant le tribunal judiciaire dans trois semaines.
Une décision de justice a-t-elle déjà été rendue ?
Ce champ est requis
Une décision de justice est un jugement ou une ordonnance qui tranche tout ou partie du litige. Elle peut ouvrir des délais pour agir ou contester.Exemple : Le tribunal a déjà ordonné votre expulsion ou fixé le montant des sommes dues.
Certains loyers ou charges sont-ils impayés ?
Ce champ est requis
Les impayés regroupent les loyers, provisions de charges, régularisations ou sommes prévues par le bail qui n'ont pas été réglés. Ils peuvent entraîner des poursuites ou une résiliation du bail.Exemple : Votre entreprise n'a pas pu payer deux mois de loyers et une régularisation de charges.
Votre demande concerne-t-elle l'arrivée au terme du bail, son renouvellement, un congé ou une indemnité d'éviction ?
Ce champ est requis
La fin ou le renouvellement du bail commercial obéit à des règles et délais précis. L'indemnité d'éviction est une somme qui peut être due au locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement.Exemple : Le bail arrive à son terme et le bailleur refuse de renouveler sans proposer d'indemnité.
Avez-vous reçu un congé du bailleur ?
Ce champ est requis
Le congé est l'acte par lequel le bailleur annonce qu'il veut mettre fin au bail ou proposer son renouvellement. Il doit respecter des formes et délais précis.Exemple : Le bailleur vous a envoyé un acte indiquant que le bail prendra fin à une date donnée.
Le congé propose-t-il le renouvellement du bail ?
Ce champ est requis
Un congé peut mettre fin au bail ou proposer un nouveau bail. La distinction est importante pour savoir si vous devez négocier le loyer, accepter, refuser ou contester.Exemple : Le bailleur vous envoie un congé avec offre de renouvellement mais demande un loyer plus élevé.
Votre demande porte-t-elle sur une indemnité d'éviction ?
Ce champ est requis
L'indemnité d'éviction vise à compenser le préjudice subi par le locataire commercial si le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif valable. Elle peut couvrir la perte du fonds ou les frais de déplacement.Exemple : Le bailleur refuse le renouvellement et vous devez déplacer votre activité dans un autre local.
Souhaitez-vous demander le renouvellement du bail ?
Ce champ est requis
Demander le renouvellement permet au locataire de solliciter la poursuite du bail commercial. Cette demande doit respecter certaines formes et peut avoir des effets sur les délais.Exemple : Votre bail se termine bientôt et vous souhaitez rester dans les locaux pour continuer votre activité.
Votre demande porte-t-elle sur la fixation du loyer du bail renouvelé ?
Ce champ est requis
Lors du renouvellement, le nouveau loyer peut être discuté ou fixé selon des critères liés au marché, au bail et au local. Un désaccord peut nécessiter une procédure.Exemple : Le bailleur accepte le renouvellement mais veut doubler le loyer du local commercial.
Souhaitez-vous quitter les locaux avant l'échéance du bail ou organiser votre départ ?
Ce champ est requis
Un départ anticipé peut entraîner des obligations : préavis, état des lieux, réparations, paiement de loyers ou accord du bailleur. Il faut sécuriser les conditions de sortie.Exemple : Vous voulez fermer votre boutique avant la fin du bail et éviter une contestation du bailleur.
Avez-vous déjà donné congé au bailleur ?
Ce champ est requis
Donner congé signifie informer officiellement le bailleur de votre volonté de quitter les locaux. La forme et la date d'envoi peuvent être déterminantes.Exemple : Vous avez envoyé une lettre recommandée annonçant votre départ à la prochaine échéance triennale.
Le bailleur conteste-t-il votre départ ?
Ce champ est requis
Une contestation peut porter sur le délai de préavis, la date de départ, les sommes restant dues ou les conditions de remise des clés. L'enjeu est d'éviter une dette ou une procédure.Exemple : Le bailleur affirme que votre congé est trop tardif et réclame plusieurs mois de loyers supplémentaires.
Une date de départ est-elle déjà prévue ou souhaitée ?
Ce champ est requis
La date de départ sert à vérifier les délais, le préavis, la restitution des clés et les éventuels loyers dus jusqu'à la sortie effective.Exemple : Vous souhaitez quitter le local le 30 juin car votre nouvelle boutique oeuvre le 1er juillet.
Votre départ nécessite-t-il un accord à négocier avec le bailleur ?
Ce champ est requis
Certaines sorties nécessitent un accord écrit pour éviter les litiges, notamment si le départ est anticipé ou si les conditions du bail ne permettent pas de partir librement.Exemple : Vous proposez de quitter les lieux plus tôt en échange du paiement d'une somme forfaitaire.
Votre demande concerne-t-elle une renégociation du bail en cours ?
Ce champ est requis
La renégociation consiste à modifier certaines conditions du bail déjà signé. Elle nécessite généralement l'accord des deux parties et un écrit clair.Exemple : Vous voulez réduire le loyer ou modifier la clause de travaux pendant l'exécution du bail.
Souhaitez-vous renégocier le montant du loyer ?
Ce champ est requis
Le loyer peut parfois être discuté en cas de renouvellement, de changement de situation ou d'accord amiable. L'enjeu est de fixer un montant sécurisé et acceptable.Exemple : Votre chiffre d'affaires baisse fortement et vous souhaitez proposer un loyer révisé au bailleur.
Souhaitez-vous renégocier les charges ou leur répartition ?
Ce champ est requis
Les charges sont les dépenses liées au local ou à l'immeuble. Leur répartition dépend du bail et certaines charges ne peuvent pas toujours être mises à la charge du locataire.Exemple : Le bailleur vous réclame une part importante de travaux d'immeuble que vous estimez injustifiée.
Souhaitez-vous modifier l'activité autorisée dans les locaux ?
Ce champ est requis
L'activité autorisée est celle que le bail permet d'exercer dans le local. Changer ou élargir l'activité peut nécessiter l'accord du bailleur ou une procédure spécifique.Exemple : Votre bail autorise la vente de vêtements et vous souhaitez aussi proposer un espace café.
Souhaitez-vous renégocier une clause concernant les travaux, les réparations ou la mise aux normes ?
Ce champ est requis
Une clause du bail peut organiser qui paie les travaux, les réparations ou les mises aux normes. Une rédaction imprécise peut créer un risque financier important.Exemple : Vous voulez clarifier qui doit payer les travaux d'accessibilité du local.
Souhaitez-vous renégocier une autre clause du bail ?
Ce champ est requis
Une clause est une règle écrite dans le bail. Modifier une clause peut changer vos obligations, vos droits ou les risques en cas de litige.Exemple : Vous souhaitez modifier la clause qui interdit la sous-location du local.
Votre demande concerne-t-elle la cession de votre fonds de commerce ou de votre droit au bail ?
Ce champ est requis
La cession consiste à transmettre à un tiers soit l'ensemble du fonds de commerce, soit seulement le droit d'occuper le local. Les règles varient selon le bail et l'objet vendu.Exemple : Vous vendez votre restaurant avec sa clientèle et son bail, ou seulement le droit d'utiliser le local.
La cession concerne-t-elle le fonds de commerce ?
Ce champ est requis
Le fonds de commerce regroupe les éléments permettant d'exploiter l'activité : clientèle, enseigne, matériel, bail, parfois stocks. Sa cession est plus large qu'une simple cession de bail.Exemple : Vous vendez votre salon de coiffure avec sa clientèle, son matériel et son bail commercial.
La cession concerne-t-elle uniquement le droit au bail ?
Ce champ est requis
Le droit au bail permet de transmettre le bénéfice du bail à un nouveau locataire, sans vendre toute l'activité commerciale. Le bail peut prévoir des conditions ou l'accord du bailleur.Exemple : Vous cessez votre activité mais souhaitez transmettre le bail du local à un autre commerçant.
L'accord du bailleur est-il demandé ou contesté ?
Ce champ est requis
Certains baux imposent d'obtenir l'accord du bailleur pour céder le bail ou le fonds. Un refus ou une absence de réponse peut bloquer la vente.Exemple : Le bailleur refuse que le repreneur choisi entre dans les locaux.
Un projet d'acte ou une négociation est-il déjà en cours ?
Ce champ est requis
Un projet d'acte est un document préparant la cession, l'accord ou la modification envisagée. Le vérifier avant signature permet d'éviter des obligations mal comprises.Exemple : Un notaire ou un avocat a déjà préparé un projet de cession du fonds de commerce.
Votre demande concerne-t-elle une sous-location du local commercial ?
Ce champ est requis
La sous-location consiste pour le locataire à louer tout ou partie du local à une autre personne. Elle est souvent encadrée ou interdite par le bail sans autorisation.Exemple : Vous souhaitez louer une partie de votre boutique à un autre professionnel.
Souhaitez-vous demander l'autorisation de sous-louer le local ?
Ce champ est requis
L'autorisation du bailleur peut être nécessaire avant de sous-louer. La demander par écrit permet de sécuriser l'opération et d'éviter une violation du bail.Exemple : Vous voulez sous-louer une pièce de votre local à un artisan indépendant.
Le bailleur s'oppose-t-il à la sous-location ?
Ce champ est requis
L'opposition du bailleur peut empêcher ou compliquer la sous-location. Il faut vérifier si son refus est prévu par le bail et s'il est justifié.Exemple : Le bailleur refuse que vous partagiez le local avec une autre entreprise.
Un sous-locataire occupe-t-il déjà le local ?
Ce champ est requis
La présence d'un sous-locataire peut créer un risque si elle n'a pas été autorisée ou si les conditions du bail ne sont pas respectées.Exemple : Une autre société utilise déjà une partie du local pour stocker du matériel.
Votre demande concerne-t-elle l'activité prévue dans le bail ou l'usage des locaux ?
Ce champ est requis
Le bail indique généralement les activités autorisées et la manière dont le local peut être utilisé. Une activité non prévue peut entraîner un litige avec le bailleur.Exemple : Le bail prévoit une activité de prêt-à-porter et vous souhaitez ajouter de la restauration rapide.
Souhaitez-vous élargir ou modifier l'activité prévue dans le bail ?
Ce champ est requis
Modifier l'activité autorisée peut nécessiter une autorisation ou une démarche appelée déspécialisation. L'enjeu est d'exercer légalement la nouvelle activité.Exemple : Vous tenez une librairie et voulez ajouter une activité de café culturel.
Le bailleur conteste-t-il l'activité exercée dans les locaux ?
Ce champ est requis
Le bailleur peut contester une activité s'il estime qu'elle n'est pas autorisée par le bail ou qu'elle crée un trouble. Le risque peut aller jusqu'à une demande de résiliation.Exemple : Le bailleur affirme que votre activité de livraison n'est pas prévue dans le bail.
L'usage actuel des locaux empêche-t-il ou limite-t-il l'exploitation de votre activité ?
Ce champ est requis
L'usage des locaux peut être limité par leur état, leur configuration, les autorisations administratives ou les règles du bail. Cela peut affecter votre activité commerciale.Exemple : Le local ne permet pas d'accueillir le public alors que votre bail vise une activité de boutique.
Votre demande concerne-t-elle l'état du local, des travaux, des réparations ou une mise aux normes ?
Ce champ est requis
Cette situation vise les problèmes matériels du local et la question de savoir qui doit payer ou réaliser les travaux. Les obligations peuvent dépendre du bail et de la nature des travaux.Exemple : Une fuite empêche l'exploitation du commerce et le bail ne précise pas clairement qui doit réparer.
Souhaitez-vous que le bailleur réalise des travaux nécessaires à l'exploitation du local ?
Ce champ est requis
Certains travaux peuvent relever du bailleur, surtout s'ils touchent à la structure, à la conformité ou à la possibilité d'exploiter normalement le local. Il faut vérifier le bail.Exemple : La toiture fuit et rend impossible l'ouverture de votre magasin.
Souhaitez-vous contester des travaux, des charges de travaux ou des réparations demandées ?
Ce champ est requis
Contester signifie refuser ou discuter une demande que vous estimez injustifiée, trop élevée ou non prévue par le bail. L'enjeu est d'éviter de payer des sommes indues.Exemple : Le bailleur vous réclame le coût de gros travaux que vous pensez être à sa charge.
Votre demande concerne-t-elle une mise aux normes du local ?
Ce champ est requis
La mise aux normes vise les travaux nécessaires pour respecter des règles de sécurité, d'accessibilité, d'hygiène ou d'activité. Il faut déterminer qui en supporte la charge.Exemple : Le local doit être adapté pour recevoir du public et respecter les règles d'accessibilité.
La situation présente-t-elle une urgence, une dégradation importante ou une impossibilité d'exploiter le local ?
Ce champ est requis
Une urgence existe lorsque l'activité est menacée rapidement : fermeture, danger, perte de chiffre d'affaires, impossibilité d'utiliser le local. Elle peut justifier une action rapide.Exemple : Une panne électrique importante empêche toute ouverture du commerce depuis plusieurs jours.
Votre demande concerne-t-elle une autre difficulté liée à votre bail commercial ?
Ce champ est requis
Cette option sert à signaler un problème lié au bail commercial qui ne rentre pas dans les thèmes précédents, tout en restant rattaché au local ou à la relation bailleur-locataire.Exemple : Vous rencontrez un blocage sur la remise des clés ou sur une clause particulière du bail.
Votre demande concerne-t-elle des loyers ou charges impayés par le preneur ?
Ce champ est requis
Cette situation vise les sommes dues par le locataire commercial au titre du bail. Les impayés peuvent permettre de réclamer le paiement, de négocier ou d'engager une procédure.Exemple : Le preneur ne règle plus son loyer commercial depuis trois mois.
Souhaitez-vous obtenir le paiement des loyers ou charges sans demander l'expulsion ?
Ce champ est requis
Il est possible de chercher uniquement le paiement des sommes dues, sans demander la fin du bail. Cette orientation est utile si vous voulez maintenir le locataire dans les lieux.Exemple : Vous voulez récupérer les loyers impayés tout en conservant le locataire pour la suite du bail.
Souhaitez-vous aussi demander la résiliation du bail ou l'expulsion du preneur ?
Ce champ est requis
La résiliation met fin au bail et l'expulsion vise à faire quitter les locaux au preneur. Ces demandes sont plus lourdes qu'une simple réclamation de paiement.Exemple : Le preneur ne paie plus et vous souhaitez récupérer le local pour le relouer.
Un commandement de payer a-t-il déjà été délivré ?
Ce champ est requis
Le commandement de payer est souvent une étape préalable importante pour mettre en oeuvre certaines clauses du bail. Sa date et son contenu peuvent conditionner la suite.Exemple : Un commissaire de justice a délivré au preneur un commandement visant la clause résolutoire du bail.
Une procédure judiciaire est-elle déjà engagée ?
Ce champ est requis
Une procédure est engagée lorsqu'un tribunal a été saisi. Cette information permet de savoir s'il faut introduire une action, poursuivre une instance ou préparer une audience.Exemple : Une assignation a déjà été délivrée au preneur pour loyers impayés.
Votre demande concerne-t-elle l'arrivée au terme du bail, son renouvellement, un congé ou une indemnité d'éviction ?
Ce champ est requis
Ces situations concernent la fin du bail commercial ou sa poursuite. Elles impliquent des délais et actes précis, avec parfois une indemnité à verser au preneur.Exemple : Vous ne souhaitez pas renouveler le bail et vous voulez connaître les risques d'indemnité d'éviction.
Quelle est votre situation concernant le renouvellement ou le congé du bail ?
Je souhaite renouveler le bail

Le renouvellement permet de poursuivre la relation locative commerciale, en conservant le bail ou en discutant certaines conditions, notamment le loyer.

Exemple : Vous voulez garder le preneur dans les locaux mais revoir le loyer du bail renouvelé.

Je ne souhaite pas renouveler le bail

Le refus de renouvellement met fin au bail commercial à son échéance, mais il peut entraîner le paiement d'une indemnité d'éviction sauf motif particulier.

Exemple : Vous voulez récupérer le local pour le vendre ou l'occuper autrement.

J'ai reçu un congé du preneur

Le congé du preneur est l'information officielle par laquelle le locataire annonce son départ. Il faut vérifier la date, la forme et les conséquences sur les loyers et l'état du local.

Exemple : Le preneur vous a notifié qu'il quittera les locaux à la prochaine échéance triennale.

Ce champ est requis
Cette précision permet de distinguer une volonté de renouveler, de refuser le renouvellement ou de gérer un congé reçu du preneur. Les conséquences juridiques ne sont pas les mêmes.Exemple : Vous souhaitez proposer un renouvellement avec un nouveau loyer, ou au contraire récupérer le local.
Votre demande porte-t-elle sur la fixation du loyer du bail renouvelé ?
Ce champ est requis
La fixation du loyer renouvelé consiste à déterminer le montant applicable au nouveau bail. Elle peut être négociée ou discutée devant une juridiction en cas de désaccord.Exemple : Vous estimez que la valeur locative du local justifie un loyer plus élevé.
Votre demande porte-t-elle sur le paiement ou la contestation d'une indemnité d'éviction ?
Ce champ est requis
L'indemnité d'éviction est une somme destinée à compenser le locataire lorsque le bail n'est pas renouvelé. Le bailleur peut discuter son principe ou son montant.Exemple : Le preneur réclame une indemnité importante après votre refus de renouveler le bail.
Le preneur souhaite-t-il quitter les locaux avant le terme prévu ou dans des conditions contestées ?
Ce champ est requis
Un départ anticipé ou contesté peut entraîner un débat sur les loyers restant dus, le préavis, les réparations ou l'accord du bailleur.Exemple : Le preneur veut partir dans deux mois alors que le bail prévoit une échéance plus lointaine.
Le preneur vous a-t-il déjà notifié son départ ?
Ce champ est requis
La notification du départ est le document ou l'acte par lequel le preneur informe officiellement le bailleur. Sa date permet de calculer les délais et les obligations restantes.Exemple : Vous avez reçu une lettre recommandée annonçant la restitution du local.
Contestez-vous la date ou les conditions de départ du preneur ?
Ce champ est requis
Contester la sortie signifie discuter la validité du congé, la date retenue, l'état du local ou les sommes dues. L'objectif est de préserver vos droits de bailleur.Exemple : Vous estimez que le préavis n'est pas respecté et que des réparations restent à la charge du preneur.
Votre demande concerne-t-elle aussi des réparations, une remise en état ou une indemnisation liée au départ ?
Ce champ est requis
À la sortie, le preneur peut devoir réparer certains dommages, remettre les locaux dans l'état prévu ou indemniser le bailleur. Cela dépend du bail et de l'état des lieux.Exemple : Le preneur a démonté des installations et laissé le local dégradé.
Votre demande concerne-t-elle une cession du fonds de commerce, du droit au bail, de l'immeuble ou du local commercial ?
Ce champ est requis
Cette question distingue plusieurs transmissions possibles : vente de l'activité du preneur, transfert du bail, ou vente du bien par le propriétaire. Les droits du bailleur varient selon le cas.Exemple : Le preneur veut céder son fonds, tandis que vous envisagez aussi de vendre l'immeuble.
Le preneur souhaite-t-il céder son fonds de commerce ou son droit au bail ?
Ce champ est requis
La cession par le preneur peut faire entrer un nouveau locataire dans les lieux. Le bail peut prévoir une autorisation, une information préalable ou des conditions particulières.Exemple : Votre locataire veut vendre son commerce à un repreneur que vous ne connaissez pas.
Souhaitez-vous autoriser, refuser ou encadrer cette cession ?
Ce champ est requis
Encadrer une cession permet de fixer les conditions d'entrée du repreneur, de vérifier sa solvabilité ou de faire respecter les clauses du bail.Exemple : Vous acceptez la cession seulement si le repreneur présente des garanties suffisantes.
Souhaitez-vous céder l'immeuble ou le local commercial dont vous êtes propriétaire ?
Ce champ est requis
La vente de l'immeuble ou du local n'efface pas automatiquement le bail en cours. L'acheteur reprend souvent la situation locative existante.Exemple : Vous vendez un local occupé par un commerce et voulez sécuriser l'acte de vente.
Un projet d'acte ou une négociation est-il déjà en cours ?
Ce champ est requis
Un projet d'acte ou une négociation avancée peut contenir des engagements importants. Le faire vérifier avant signature permet d'éviter un blocage ou un déséquilibre.Exemple : Un projet de cession du droit au bail vous a été transmis pour accord.
Votre demande concerne-t-elle une sous-location du local commercial ?
Ce champ est requis
La sous-location signifie que le preneur loue tout ou partie du local à une autre personne. Le bailleur doit vérifier si le bail l'autorise et à quelles conditions.Exemple : Votre locataire laisse une autre société occuper une partie du local.
Le preneur vous demande-t-il l'autorisation de sous-louer ?
Ce champ est requis
Une demande d'autorisation permet au bailleur d'accepter, refuser ou encadrer la sous-location selon les clauses du bail et les risques identifiés.Exemple : Le preneur veut louer une réserve à une entreprise voisine.
Pensez-vous qu'une sous-location existe sans autorisation ?
Ce champ est requis
Une sous-location non autorisée peut constituer un manquement au bail. Il faut réunir les éléments de preuve et vérifier les clauses applicables.Exemple : Vous constatez qu'une autre enseigne utilise le local sans que vous ayez donné votre accord.
Souhaitez-vous faire cesser, régulariser ou encadrer la sous-location ?
Ce champ est requis
Faire cesser met fin à la situation, régulariser la rend conforme, et encadrer fixe des conditions écrites. Le bon choix dépend du bail et de votre objectif.Exemple : Vous acceptez la sous-location seulement si un accord écrit précise la durée et les garanties.
Votre demande concerne-t-elle l'activité exercée par le preneur ou l'usage des locaux ?
Ce champ est requis
Le bail commercial définit souvent l'activité autorisée et les usages possibles du local. Une activité différente peut créer un risque pour l'immeuble ou le bailleur.Exemple : Le local loué pour une boutique est utilisé comme cuisine de livraison.
Le preneur exerce-t-il une activité qui ne semble pas prévue par le bail ?
Ce champ est requis
Une activité non prévue peut être contestée si elle dépasse ce que le bail autorise. Il faut comparer l'activité réelle avec la clause de destination du bail.Exemple : Le bail autorise une activité de librairie mais le preneur exploite un bar.
Le preneur demande-t-il à élargir ou modifier l'activité autorisée ?
Ce champ est requis
Le preneur peut demander à ajouter ou changer une activité. Le bailleur doit mesurer les conséquences sur le local, l'immeuble, les nuisances et le loyer.Exemple : Le preneur d'un commerce de décoration veut ajouter une activité de restauration.
L'usage actuel des locaux cause-t-il un trouble, un risque ou une difficulté d'exploitation de l'immeuble ?
Ce champ est requis
Un trouble peut concerner le voisinage, la sécurité, les nuisances, la conformité ou la gestion de l'immeuble. L'enjeu est de protéger le bien et les autres occupants.Exemple : L'activité du preneur provoque des odeurs et des plaintes des autres occupants de l'immeuble.
Votre demande concerne-t-elle l'état du local, des travaux, des réparations, une remise en état ou une mise aux normes ?
Ce champ est requis
Cette situation vise les obligations matérielles du bailleur et du preneur. Le bail, l'état du local et la nature des travaux déterminent souvent qui doit intervenir ou payer.Exemple : Le preneur réclame des travaux de toiture alors que vous estimez qu'il doit entretenir une partie du local.
Souhaitez-vous que le preneur réalise des réparations ou remette les locaux en état ?
Ce champ est requis
Le preneur peut être tenu d'entretenir ou de réparer certains éléments selon le bail. La remise en état concerne souvent les dégradations ou modifications non autorisées.Exemple : Le preneur a percé des murs et vous demandez une remise en état avant son départ.
Le preneur vous demande-t-il de réaliser des travaux ?
Ce champ est requis
Le preneur peut demander au bailleur d'effectuer des travaux si le local ne permet pas une exploitation normale ou si le bail met ces travaux à la charge du bailleur.Exemple : Le preneur vous demande de réparer une infiltration importante dans le local.
Votre demande concerne-t-elle la répartition ou le paiement de charges de travaux ?
Ce champ est requis
La répartition des charges de travaux détermine qui paie quoi entre bailleur et preneur. Certaines dépenses doivent être clairement prévues par le bail.Exemple : Vous souhaitez refacturer des travaux d'immeuble au preneur, mais il conteste la facture.
Votre demande concerne-t-elle une mise aux normes du local ?
Ce champ est requis
La mise aux normes vise les adaptations nécessaires pour respecter des règles de sécurité, d'accessibilité ou d'activité. Le bail peut organiser qui en assume le coût.Exemple : Le local doit être mis aux normes incendie avant la poursuite de l'activité.
Votre demande concerne-t-elle une autre difficulté liée au bail commercial ?
Ce champ est requis
Votre demande concerne-t-elle la négociation d'un bail commercial avant sa signature ?
Ce champ est requis
Avant de signer, les clauses du bail peuvent encore être discutées. C'est le moment de sécuriser le loyer, les charges, les travaux, la durée et les conditions de sortie.Exemple : Vous négociez un bail pour ouvrir une boutique et voulez modifier certaines clauses avant signature.
Un projet de bail vous a-t-il déjà été transmis ?
Ce champ est requis
Un projet de bail est une version écrite du contrat proposé. Son analyse permet d'identifier les obligations, les risques et les points à négocier.Exemple : Le propriétaire vous a envoyé un projet de bail commercial de vingt pages.
Votre demande concerne-t-elle la négociation du loyer, des charges ou des garanties ?
Ce champ est requis
Le loyer, les charges et les garanties ont un impact financier direct. Les négocier avant signature peut éviter des coûts imprévus ou disproportionnés.Exemple : Le bail prévoit un dépôt de garantie élevé et des charges importantes dès l'entrée dans les lieux.
Votre demande concerne-t-elle la compatibilité entre l'activité prévue et le bail proposé ?
Ce champ est requis
Le bail doit autoriser l'activité que vous voulez exercer. Si l'activité est trop limitée ou mal décrite, vous risquez de ne pas pouvoir exploiter le local comme prévu.Exemple : Vous voulez ouvrir une pâtisserie avec dégustation sur place, mais le bail mentionne seulement la vente à emporter.
Votre demande concerne-t-elle l'analyse d'un projet de bail avant signature ?
Ce champ est requis
L'analyse avant signature sert à comprendre les obligations prévues par le bail et à repérer les clauses déséquilibrées ou risquées avant de s'engager.Exemple : Vous voulez vérifier qui paiera les travaux et comment le bail pourra être résilié.
Souhaitez-vous faire vérifier les risques ou les obligations importantes du bail ?
Ce champ est requis
Les risques importants peuvent concerner le paiement, les travaux, la durée, les garanties, les sanctions ou les conditions de départ. Les identifier aide à décider de signer ou de négocier.Exemple : Le bail prévoit que presque tous les travaux seraient à votre charge, même ceux de l'immeuble.
Souhaitez-vous faire vérifier les clauses relatives aux travaux, aux réparations ou à la mise aux normes ?
Ce champ est requis
Ces clauses déterminent qui doit réaliser et financer les travaux. Elles sont essentielles car elles peuvent représenter un coût très important après la signature.Exemple : Vous signez pour un local à aménager et voulez savoir qui doit payer les travaux d'accessibilité.
Souhaitez-vous faire vérifier les conditions de renouvellement, de résiliation ou de sortie du bail ?
Ce champ est requis
Ces conditions organisent la durée du bail, sa poursuite, sa rupture et le départ du locataire. Les comprendre évite de rester engagé plus longtemps que prévu.Exemple : Vous voulez savoir si vous pourrez quitter le local au bout de trois ans sans pénalité.
Votre demande concerne-t-elle un désaccord ou un échange avec le bailleur ou son représentant avant la signature ?
Ce champ est requis
Un échange avant signature peut porter sur les clauses, le prix, les travaux ou les garanties. Le formaliser correctement évite les malentendus au moment de signer.Exemple : Le bailleur refuse de modifier une clause de travaux que vous jugez trop lourde.
Votre demande concerne-t-elle une autre difficulté avant la signature du bail ?
Ce champ est requis
Cette option vise une difficulté liée au projet de bail commercial qui n'entre pas dans les thèmes précédents, avant tout engagement définitif.Exemple : Vous hésitez à signer car certaines annexes promises ne vous ont pas été remises.
Votre demande concerne-t-elle la rédaction d'un bail commercial ou d'une convention locative ?
Ce champ est requis
La rédaction consiste à préparer un contrat adapté au local, à l'activité et aux objectifs des parties. Une convention locative est un accord organisant l'occupation d'un bien.Exemple : Une agence doit préparer un bail commercial pour un local destiné à une activité de restauration.
La demande concerne-t-elle plusieurs baux ou un modèle réutilisable ?
Ce champ est requis
Un modèle réutilisable doit être assez général pour servir plusieurs dossiers, tout en évitant les clauses inadaptées. Plusieurs baux nécessitent une cohérence d'ensemble.Exemple : Un gestionnaire veut un modèle pour plusieurs locaux commerciaux d'un même immeuble.
Le bail doit-il être adapté à une activité ou à des locaux spécifiques ?
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Certaines activités ou certains locaux imposent des clauses particulières : travaux, normes, horaires, nuisances, autorisations ou équipements.Exemple : Un bail pour un restaurant doit prévoir des clauses adaptées à l'extraction, aux odeurs et aux normes de sécurité.
Votre demande concerne-t-elle l'analyse d'un ou plusieurs baux existants ?
Ce champ est requis
L'analyse de baux existants permet d'identifier les obligations, les risques, les clauses manquantes ou les points à sécuriser dans la gestion du parc immobilier.Exemple : Vous gérez plusieurs locaux et voulez vérifier les clauses de charges dans les baux en cours.
L'analyse porte-t-elle sur plusieurs baux ?
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Plusieurs baux peuvent révéler des incohérences ou des risques récurrents. Cette information aide à organiser un audit global plutôt qu'une simple consultation isolée.Exemple : Vous souhaitez comparer les clauses de renouvellement de dix baux commerciaux.
L'analyse est-elle liée à une gestion, une cession, une acquisition ou un audit ?
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Le contexte de l'analyse change les points à vérifier : gestion courante, vente, achat ou audit avant décision. Les risques recherchés ne sont pas les mêmes.Exemple : Avant d'acheter un immeuble commercial, vous voulez vérifier les baux des locataires en place.
Des points de risque ont-ils déjà été identifiés ?
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Un point de risque est un élément déjà repéré comme problématique : clause floue, impayé, travaux, occupation irrégulière ou litige possible. Le signaler permet de cibler l'analyse.Exemple : Vous avez déjà repéré une clause de charges différente d'un bail à l'autre.
Votre demande concerne-t-elle une consultation sur un point précis en matière de bail commercial ?
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Une consultation sur un point précis vise une réponse ciblée, sans analyse complète de tout le bail. Elle est utile lorsque la difficulté est déjà identifiée.Exemple : Vous voulez seulement savoir si une clause permet de refacturer une taxe au preneur.
Ce point concerne-t-il le renouvellement, le congé ou la fin du bail ?
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Ces sujets touchent à la poursuite ou à l'arrêt du bail commercial. Ils impliquent souvent des délais, des actes formels et des conséquences financières.Exemple : Vous devez vérifier si un congé délivré par un bailleur est valable.
Ce point concerne-t-il le loyer, les charges ou les garanties ?
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Ces éléments déterminent le coût du bail et la sécurité financière du bailleur. Ils peuvent être sources de contestation s'ils sont mal rédigés ou mal appliqués.Exemple : Un preneur conteste une régularisation de charges prévue dans le bail.
Ce point concerne-t-il les travaux, réparations ou mises aux normes ?
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Ces sujets déterminent qui doit faire les travaux, qui les paie et quelles conséquences suivent en cas de défaut. Les montants peuvent être importants.Exemple : Un bail commercial ne précise pas clairement qui doit payer la mise aux normes électrique.
Ce point concerne-t-il une cession, une sous-location, l'activité autorisée ou l'usage des locaux ?
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Ces thèmes concernent les changements d'occupant ou d'activité dans le local. Ils peuvent modifier les risques du bailleur et la valeur du bail.Exemple : Un preneur veut céder son bail à une activité différente de celle prévue au contrat.
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Bonjour,

En pratique, on retient la formule classique suivante :

Nouveau loyer = Ancien loyer × (Indice de référence au jour de la révision ÷ Indice de référence à la dernière fixation (ou dernière révision)

Ancien loyer : le loyer actuellement en vigueur, hors charges.
Indice à la dernière fixation : l'indice (ILC, selon le bail) au trimestre pris comme référence lors de la dernière fixation ou révision.
Indice au jour de la réévaluation : le même indice, mais au trimestre le plus récent correspondant à la date de révision prévue au bail.

C'est ce ratio « indice nouveau / indice ancien » appliqué au loyer actuel qui permet, en principe, de satisfaire tout le monde : on suit exactement l'évolution de l'indice prévu au contrat, ni plus ni moins.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie d'indiquer la problématique comme résolue.

Bien cordialement
il y a 1 mois
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Multiphil
Bonjour,
Merci pour votre réponse et pour la méthode de calcul.
Vous semblez dire qu'il faut donc considérer le loyer en vigueur et non pas celui qui était prévu dans le bail commercial ? Dans le cas qui nous preocuppe on considère donc 1350 euros comme base de calcul ? on ne tient pas compte du loyer du bail commercial de 1750 qui pourtant reflétait la vraie valeur locative du bien ?
Merci.
il y a 1 mois
SignalerRépondre
Sauf erreur, et si je comprends bien la situation, le bail fixant le loyer à 1750€ n'a jamais existé du fait du non-accomplissement de la condition suspensive.

Le seul bail existant est donc le bail précaire, requalifié par la suite en bail commercial.

Donc oui, on se base sur le loyer fixé à 1350 euros comme base de calcul si l'on souhaite appliquer l'ILC.

J'apporte toutefois une nuance, notamment si cette indexation aurait pour effet de sous-évaluer la valeur locative du local.

L'article L. 145-33 du Code de commerce pose que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée selon 5 critères (caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage).

Toutefois, l'article L. 145-34 ajoute que, à moins d'une modification notable de certains de ces éléments (1° à 4° de l'art. L. 145‑33), la variation du loyer du bail renouvelé ne peut pas dépasser la variation de l'indice (ILC ou ILAT) depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, pour un bail dont la durée n'est pas strictement supérieure à 9 ans. Autrement dit : le juge (ou les parties) partent de la valeur locative, mais tant qu'aucune « modification notable » n'est démontrée, le loyer reste plafonné par l'indice.

Le loyer peut être fixé au‑delà du plafond indexé (donc plus librement) si le bailleur (ou parfois le preneur) prouve l'une des hypothèses de l'article L. 145‑34.

Enfin et quand bien même l'une des hypothèses de l'article L.145-34 du Code de Commerce serait remplie, il convient toutefois de limiter la réévaluation de la manière suivante : "la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente."

En raison des enjeux, notamment en raison du montant des sommes que représente 9 années de loyers commerciaux, mais aussi en raison des clauses pouvant être prévue au bail (travaux, mise au norme du local, cession de fonds de commerce), je ne peux que vous conseiller de prendre attache avec un avocat pour bien définir les stipulations du bail.

Attention à l'IA qui fait et promet de belles choses : les avocats constatent aujourd'hui beaucoup trop d'omission et d'erreurs dans la rédaction de certains contrats. L'IA est au justiciable ce que l'avion est au passager : un outil formidable pour avancer, trop dangereux sans pilote.

Je reste disponible pour échanger si nécessaire au 02. 85 . 52 81 00

Si cette réponse vous a été utile je vous remercie d'indiquer la problématique comme résolue.

Bien cordialement,
#Meilleure réponse
il y a 1 mois
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