Renouvellement nouveau propriétaire a venir, loyer inchangé depuis 2015

Sujet initié par Multiphil, il y a 4 jours - 809 vues

Bonjour,
Merci pour votre réponse et pour la méthode de calcul.
Vous semblez dire qu'il faut donc considérer le loyer en vigueur et non pas celui qui était prévu dans le bail commercial ? Dans le cas qui nous preocuppe on considère donc 1350 euros comme base de calcul ? on ne tient pas compte du loyer du bail commercial de 1750 qui pourtant reflétait la vraie valeur locative du bien ?
Merci.

Sauf erreur, et si je comprends bien la situation, le bail fixant le loyer à 1750€ n'a jamais existé du fait du non-accomplissement de la condition suspensive.

Le seul bail existant est donc le bail précaire, requalifié par la suite en bail commercial.

Donc oui, on se base sur le loyer fixé à 1350 euros comme base de calcul si l'on souhaite appliquer l'ILC.

J'apporte toutefois une nuance, notamment si cette indexation aurait pour effet de sous-évaluer la valeur locative du local.

L'article L. 145-33 du Code de commerce pose que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée selon 5 critères (caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage).

Toutefois, l'article L. 145-34 ajoute que, à moins d'une modification notable de certains de ces éléments (1° à 4° de l'art. L. 145‑33), la variation du loyer du bail renouvelé ne peut pas dépasser la variation de l'indice (ILC ou ILAT) depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, pour un bail dont la durée n'est pas strictement supérieure à 9 ans. Autrement dit : le juge (ou les parties) partent de la valeur locative, mais tant qu'aucune « modification notable » n'est démontrée, le loyer reste plafonné par l'indice.

Le loyer peut être fixé au‑delà du plafond indexé (donc plus librement) si le bailleur (ou parfois le preneur) prouve l'une des hypothèses de l'article L. 145‑34.

Enfin et quand bien même l'une des hypothèses de l'article L.145-34 du Code de Commerce serait remplie, il convient toutefois de limiter la réévaluation de la manière suivante : "la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente."

En raison des enjeux, notamment en raison du montant des sommes que représente 9 années de loyers commerciaux, mais aussi en raison des clauses pouvant être prévue au bail (travaux, mise au norme du local, cession de fonds de commerce), je ne peux que vous conseiller de prendre attache avec un avocat pour bien définir les stipulations du bail.

Attention à l'IA qui fait et promet de belles choses : les avocats constatent aujourd'hui beaucoup trop d'omission et d'erreurs dans la rédaction de certains contrats. L'IA est au justiciable ce que l'avion est au passager : un outil formidable pour avancer, trop dangereux sans pilote.

Je reste disponible pour échanger si nécessaire au 02. 85 . 52 81 00

Si cette réponse vous a été utile je vous remercie d'indiquer la problématique comme résolue.

Bien cordialement,