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Rachat partiel de part
Sujet initié par tatyni, il y a 1 mois - 1046 vues

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Bonjour Maître,
Suite au décès de mon mari, je suis usufruitiere et détentrice d'une part de notre maison, a la base 50%. J'ai maintenant 73 ans et 4 enfants qui ont la part de leur papa.
Un de mes enfants, qui vit chez moi avec son frère , souhaite racheter la part de ses 2 soeurs , part qui comprendrait aussi celle qui leur reviendrait à mon décès , donc anticipée. Son frère vivant avec lui il ne lui rachèterais pas.
Est-ce possible et est-ce que je peux garder l'usufruit?
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Cordialement.

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Successions : Préparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie, partage...), conflit entre héritiers.

Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

Assurance : Contrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance.

Vous êtes en désaccord avec un assureur au sujet d'un contrat ou d'un sinistre : refus de garantie, montant d'indemnisation, expertise, résiliation ou contestation des conditions de prise en charge.

Cela peut viser une assurance habitation, automobile/véhicule, dommages-ouvrage, responsabilité civile (particulière ou professionnelle), garantie décennale, assurance de prêt (décès/invalidité), ou encore une problématique de fausse déclaration ou de réparation d'un préjudice corporel.

Fiscalité : Optimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités).

Vous souhaitez optimiser, sécuriser ou régulariser votre situation fiscale, et/ou contester un impôt ou un contrôle/redressement (réclamation, recouvrement, pénalités).

Le sujet peut porter sur l'IR, les impôts locaux, ISF/IFI, IS, TVA, droits d'enregistrement/douane, plus-values, prix de transfert, domiciliation/double imposition, fiscalité d'entreprise (création, restructuration, transmission), patrimoine (démembrement, immobilier) et succession/donation, avec éventuellement un risque de fraude fiscale.

Immobilier/terrain  : Achat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement.

Votre demande concerne l'achat ou la vente d'un bien, son financement ou son occupation, ou un litige lié au logement/terrain.

Elle peut viser un agent immobilier, un prêt immobilier, un vice caché, le syndic/copropriété et des résolutions d'assemblée, des baux (dont bail commercial), des loyers impayés/une expulsion, un conflit de voisinage/empiètement, la construction/VEFA, une SCI, un viager, une expropriation, ou un permis de construire.

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Concerne les démarches à anticiper de son vivant pour organiser la transmission de ses biens.

Exemple : préparer une donation, un testament ou une répartition entre héritiers.

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Écrit dans lequel une personne exprime ses volontés pour la transmission de ses biens après son décès.

Exemple : rédiger, modifier ou contester un testament.

Donation

Acte par lequel une personne transmet gratuitement un bien de son vivant.

Exemple : donner un bien immobilier à un enfant ou vérifier les effets d'une donation ancienne.

Héritage

Concerne les droits et démarches après le décès d'une personne.

Exemple : savoir qui hérite, dans quelle proportion, ou comment régler la succession.

Partage amiable

Répartition des biens entre héritiers lorsqu'ils parviennent à un accord.

Exemple : organiser le partage d'une maison, d'un compte bancaire ou de meubles sans saisir le juge.

Partage judiciaire

Partage demandé au juge lorsque les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord.

Exemple : succession bloquée en raison d'un désaccord sur la vente d'un bien.

Assurance-vie

Contrat permettant de verser un capital à un bénéficiaire désigné, souvent après le décès de l'assuré.

Exemple : contester une clause bénéficiaire ou vérifier si les primes sont discutables.

Détournement d'héritage

Soupçon qu'une personne a capté ou utilisé des biens qui auraient dû revenir à la succession ou aux héritiers.

Exemple : retraits suspects sur le compte du défunt avant son décès.

Recel successoral

Situation dans laquelle un héritier dissimule volontairement un bien, une somme ou une donation pour augmenter sa part.

Exemple : cacher un compte bancaire ou une donation reçue.

Indivision

Situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien avant le partage.

Exemple : plusieurs héritiers propriétaires ensemble d'une maison familiale.

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83%de réponse
Après le décès de votre mari, la maison est répartie comme suit :
•Vous : usufruit viager sur la totalité + 50% en pleine propriété (votre part initiale)
•Les 4 enfants : nus-propriétaires de la part de leur père (les 50% restants), soit 12,5% de nue-propriété chacun
Le rachat envisagé : est-ce possible ?
Oui, c'est parfaitement possible. Un nu-propriétaire peut librement céder ou vendre sa nue-propriété à un tiers — y compris à un frère ou une sœur — sans avoir besoin de votre accord en tant qu'usufruitière. L'enfant qui souhaite racheter les parts de ses deux sœurs deviendrait alors titulaire de leurs 25% de nue-propriété (12,5% × 2), en plus de sa propre quote-part.
Pouvez-vous garder votre usufruit ?
Absolument oui. La cession de nue-propriété entre les enfants ne touche pas à votre usufruit. Votre usufruit viager subsiste intégralement, indépendamment de toute transaction entre nus-propriétaires. Au contraire, le rachat consolide la nue-propriété entre moins de mains, ce qui simplifie la gestion future du bien.
La part "anticipée" au décès : le point clé
La formulation "part qui leur reviendrait à mon décès" est importante à préciser :
•Au décès de votre mari, l'usufruit que vous détenez est viager : il s'éteint automatiquement à votre décès, et la nue-propriété des enfants se consolide alors en pleine propriété de plein droit, sans droits de succession supplémentairesmercipourlinfo+1
•Les sœurs ne peuvent pas "céder par anticipation" cet usufruit futur qu'elles n'ont pas encore, car il ne leur appartient pas encore juridiquement - elles ne détiennent que la nue-propriété issue de la succession de leur père
•En pratique, si l'enfant acheteur rachète les nues-propriétés actuelles des deux sœurs, il bénéficiera automatiquement de la pleine propriété de ces quotes-parts à votre décès, ce qui revient économiquement à l'objectif visé
Fiscalité de l'opération
Le calcul des droits de mutation lors du rachat entre enfants sera basé sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de votre âge. À 73 ans, selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, l'usufruit vaut 30% de la valeur en pleine propriété, et la nue-propriété 70%. C'est donc sur cette base que seront calculés les droits d'enregistrement.
Étapes à suivre
1.Acte notarié obligatoire pour toute cession de nue-propriété immobilière
2.Accord écrit des deux sœurs vendeuses
3.Vous n'avez pas à signer l'acte, mais le notaire vous informera en tant qu'usufruitière
4.Vérifier qu'aucune clause du testament ou de l'acte de succession initial ne restreint la cession

Je vous recommande de traiter ce dossier avec un notaire, qui devra rédiger l'acte de cession. En votre qualité de conseil fiscal, vous pourrez utilement anticiper l'impact sur la future succession de votre propre quote-part en pleine propriété (vos 50%), qui elle, sera transmissible selon votre propre succession.

Merci d'indiquer si vos questions ont été résolues par ma réponse
tatyni
Bonjour Maître,

Que ce passerait-il pour moi si je vends la part qui me revient de la succession à mon fils, son but serait de le donner équitablement à la fratrie, et mon but est de ne pas "léser" mes enfants.
Par contre je veux être protégée afin de rester dans ma maison jusqu'à mon dernier jour.
Deuxième question , si je garde cette part, est-ce que mon fils devra refaire un crédit pour avoir ls part de sa fratrie?
Merci de répondre si vite.
Cordialement.
il y a 1 mois
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