Rachat partiel de part

Sujet initié par tatyni, il y a 5 jours - 710 vues

Après le décès de votre mari, la maison est répartie comme suit :
•Vous : usufruit viager sur la totalité + 50% en pleine propriété (votre part initiale)
•Les 4 enfants : nus-propriétaires de la part de leur père (les 50% restants), soit 12,5% de nue-propriété chacun
Le rachat envisagé : est-ce possible ?
Oui, c'est parfaitement possible. Un nu-propriétaire peut librement céder ou vendre sa nue-propriété à un tiers — y compris à un frère ou une sœur — sans avoir besoin de votre accord en tant qu'usufruitière. L'enfant qui souhaite racheter les parts de ses deux sœurs deviendrait alors titulaire de leurs 25% de nue-propriété (12,5% × 2), en plus de sa propre quote-part.
Pouvez-vous garder votre usufruit ?
Absolument oui. La cession de nue-propriété entre les enfants ne touche pas à votre usufruit. Votre usufruit viager subsiste intégralement, indépendamment de toute transaction entre nus-propriétaires. Au contraire, le rachat consolide la nue-propriété entre moins de mains, ce qui simplifie la gestion future du bien.
La part "anticipée" au décès : le point clé
La formulation "part qui leur reviendrait à mon décès" est importante à préciser :
•Au décès de votre mari, l'usufruit que vous détenez est viager : il s'éteint automatiquement à votre décès, et la nue-propriété des enfants se consolide alors en pleine propriété de plein droit, sans droits de succession supplémentairesmercipourlinfo+1
•Les sœurs ne peuvent pas "céder par anticipation" cet usufruit futur qu'elles n'ont pas encore, car il ne leur appartient pas encore juridiquement - elles ne détiennent que la nue-propriété issue de la succession de leur père
•En pratique, si l'enfant acheteur rachète les nues-propriétés actuelles des deux sœurs, il bénéficiera automatiquement de la pleine propriété de ces quotes-parts à votre décès, ce qui revient économiquement à l'objectif visé
Fiscalité de l'opération
Le calcul des droits de mutation lors du rachat entre enfants sera basé sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de votre âge. À 73 ans, selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, l'usufruit vaut 30% de la valeur en pleine propriété, et la nue-propriété 70%. C'est donc sur cette base que seront calculés les droits d'enregistrement.
Étapes à suivre
1.Acte notarié obligatoire pour toute cession de nue-propriété immobilière
2.Accord écrit des deux sœurs vendeuses
3.Vous n'avez pas à signer l'acte, mais le notaire vous informera en tant qu'usufruitière
4.Vérifier qu'aucune clause du testament ou de l'acte de succession initial ne restreint la cession

Je vous recommande de traiter ce dossier avec un notaire, qui devra rédiger l'acte de cession. En votre qualité de conseil fiscal, vous pourrez utilement anticiper l'impact sur la future succession de votre propre quote-part en pleine propriété (vos 50%), qui elle, sera transmissible selon votre propre succession.

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