Empiètement important servitude conventionnelle

Sujet initié par nina, il y a 3 semaines - 934 vues

Bonjour,

En septembre 2019, nous avons acquis une maison.
Dans l'acte de vente, la notaire a mentionné un empiètement d'une partie de la construction du voisin sur notre parcelle. Elle a également reproduit la convention de servitude de passage de 4 mètres créée par acte notarié du 26 juillet 1978 et annexé son plan d'assiette. Cependant, elle n'a jamais signalé, ni dans l'acte ni oralement, que cet empiètement portait également sur l'assiette de cette servitude.
Lors des visites, l'agent immobilier nous avait indiqué que le chemin visible sur place correspondait à la servitude. Nous n'avions ni bornage, ni plan d'assiette, et nous pensions de bonne foi que tout était conforme.
En octobre 2025, nous avons fait réaliser un bornage pour fixer les limites de notre parcelle et régulariser l'empiètement sur celle-ci par un échange notarié de 37 m².
C'est à la suite de ce bornage que nous avons repris la convention de 1978. Notre notaire actuelle nous a confirmé en avril 2026 que la même partie de la maison et la terrasse du voisin empiètent également sur l'assiette de la servitude de 1978.
Situation actuelle :
La servitude de 4 mètres est largement inutilisable dans son emplacement d'origine.
Les voisins n'utilisent qu'environ 1 mètre de la servitude officielle et circulent sur les 3 mètres restants directement sur notre terrain privé.
Nous sommes dans l'impossibilité de clôturer notre bien tout en respectant les 4 mètres de servitude.
Les voisins et la notaire de 2019 nous disent que nous avions visité avant d'acheter et que la terrasse était visible. Cette notaire nous affirme même que nous avons signé un plan cadastral lors de l'achat sur lequel la servitude serait représentée en pointillés et où l'empiètement serait visible. Pourtant, il nous semble qu'une servitude conventionnelle n'apparaît pas sur un plan cadastral, qui n'a qu'une valeur indicative.

Questions :
Pouvons-nous demander la suppression de la terrasse du voisin qui empiète sur la servitude de 1978 (environ 13 m x 3 m) ?
Même si une petite partie de sa maison continue d'empiéter, cela permettrait au moins de récupérer une grande partie de la servitude (environ 3,50 m) sans déviation importante.

Si nous ne demandons pas la suppression de la terrasse et que la nouvelle servitude contourne celle-ci, pouvons-nous exiger que ce soit le voisin qui supporte les frais liés à cette déviation, et notamment que nous ne soyons pas obligés de déplacer notre propre compteur d'eau à nos frais ?

Les voisins et la notaire de 2019 ont-ils raison de nous dire que nous avons « vu la terrasse » et que nous avons quand même acheté ? Peut-on nous opposer une acceptation tacite de l'empiètement sur la servitude alors que nous n'en avions pas connaissance et que la notaire ne nous en avait rien dit ?

Merci de vos réponses