Recours conseil syndical suite au renouvellement syndic sans mise en concurrence

Sujet initié par Quid, il y a 2 jours - 361 vues

Bonjour @Quid

En matière de copropriété, la mise en concurrence du contrat de syndic est prévue par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Elle incombe en principe au conseil syndical, sauf dispense votée par l'assemblée générale l'année précédente.

Toutefois, l'absence de mise en concurrence n'entraîne pas automatiquement la nullité de la désignation du syndic. Le texte prévoit surtout une obligation de méthode et de transparence, mais le juge appréciera concrètement si cette irrégularité a privé les copropriétaires d'une information utile ou a vicié leur vote.

Par ailleurs, les décisions d'assemblée générale peuvent être contestées sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L'action doit être engagée devant le tribunal judiciaire, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, par un copropriétaire opposant ou défaillant.

Points de vigilance

Votre recours le plus direct paraît être la contestation de la résolution ayant renouvelé le syndic, plutôt qu'une action isolée contre les membres du conseil syndical. Il faudra vérifier si vous avez voté contre la résolution ou si vous étiez absent non représenté. Si vous avez voté pour, la contestation sera en principe beaucoup plus difficile.

S'agissant de la responsabilité civile du conseil syndical, elle n'est pas impossible, mais elle suppose de démontrer une faute personnelle, un préjudice certain et un lien de causalité. Or, la simple absence de mise en concurrence ne suffira pas toujours : il faudra établir que des offres concrètement plus avantageuses auraient pu être obtenues et que cette carence vous a causé un préjudice personnel distinct.

Enfin, le passage d'Orpi à Pozzo doit être juridiquement qualifié. S'il s'agit du même cabinet, avec le même titulaire de carte professionnelle et le même contrat soumis au vote, l'argument sera différent de celui d'un véritable changement de syndic ou de conditions contractuelles substantielles non portées loyalement à la connaissance des copropriétaires.

3 Conseils applicables

Vérifiez d'abord la convocation, le contrat de syndic annexé, le procès-verbal d'assemblée, votre vote et la date de notification du PV. Si le délai de deux mois n'est pas expiré, la contestation de la résolution devant le tribunal judiciaire doit être examinée rapidement.

Ensuite, demandez communication des éléments justifiant l'absence de mise en concurrence : décision de dispense votée l'année précédente, démarches éventuellement réalisées par le conseil syndical, échanges avec d'autres syndics, explications sur le changement de franchise. Ces pièces permettront d'apprécier si l'information donnée à l'assemblée était insuffisante.

Enfin, avant d'engager une action personnelle contre les membres du conseil syndical, mesurez l'intérêt pratique du recours. Cette action sera plus délicate qu'une contestation d'AG, car il faudra prouver un préjudice individuel indemnisable. En pratique, il peut être plus efficace de contester la résolution, puis de provoquer une nouvelle mise en concurrence lors d'une prochaine assemblée.

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Maître Jordan MINARY
Avocat au Barreau de LYON

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