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Question résolue par Maître Paul GEFFROY
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Paul

Bail rural avec compromis de vente à la clé au bout de 3 ans
Sujet initié par kerDRAGON2**, il y a 1 jour - 1787 vues

Bonjour,
Mes parents étaient agriculteurs. À la mort de ma mère, mes cinq frères et sœurs et moi avons hérité de 40 hectares de terres agricoles. Un an avant son décès, fin 2023, ma mère avait signé avec une SCEA un bail ainsi qu'un compromis de vente (CV) prévoyant une vente en 2026, au terme de 3 ans de bail (avec une date limite pour l'acte authentique fixée au 31 décembre 2026). Le plus « drôle » est qu'entre 2001 et 2023, ces terres n'étaient pas louées. Le bail a été rédigé en novembre 2023 avec une clause indiquant qu'il prenait effet retroactif en mai 2023. Tout cela a été instrumenté par un notaire. En créant ainsi une ancienneté artificielle, tout a été orchestré pour contourner la SAFER.

Nous l'avons découvert lors de la signature de l'acte de notoriété, après le décès de ma mère au début de l'année 2025. Sur le coup, nous n'avions pas tout assimilé, mais nous avons vite progressé. En examinant le prix de vente, nous avons constaté qu'il était 40 % au-dessus des prix du marché pour du foncier libre (valeur moyenne constatée sur le site de la SAFER).

Fin mai, nous avons contacté la notaire pour qu'elle mette en exécution ce qui était prévu dans le compromis de vente. Elle nous a alors indiqué que la SCEA rencontrait des difficultés financières, que son gérant était en burn-out et qu'il n'achèterait pas les terres. Nous lui avons demandé de nous fournir le justificatif bancaire du refus de prêt, en précisant qu'en l'absence de ce document, nous réclamions l'application de la clause pénalisante de 10 % prévue au compromis. Le temps a passé sans aucune avancée.

En parallèle, nous avons réclamé à la SCEA les attestations et justificatifs de paiement des primes d'assurance, comme le stipule une clause du bail. Depuis 2023, la SCEA n'a jamais fourni ces documents, ma mère n'étant pas très rigoureuse sur le suivi administratif.

Il y a 15 jours, agacés par la situation, nous avons rencontré une juriste de la Chambre d'agriculture qui a décortiqué le bail et le compromis. Elle a constaté que le compromis était illégal et ne comprenait pas comment un notaire avait pu rédiger un tel acte. J'ai contacté la SAFER, qui me l'a confirmé.

Nous souhaitons mettre un terme au bail, mais la juriste nous a expliqué que c'était impossible : il faudrait pour cela que l'un d'entre nous reprenne les terres, or aucun d'entre nous ne possède de diplôme agricole. Nous lui avons indiqué notre volonté de vendre à un tiers si la SCEA n'achetait pas, mais elle nous a répondu qu'avec une SCEA en place comme locataire, la démarche relevait de la mission impossible. En résumé, nous héritons de terres, nous en sommes propriétaires, mais nous ne pouvons pas en disposer.

Nous avons adressé à la notaire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception pour qu'elle convoque la SCEA à la signature de la vente. Si le gérant n'achète pas, il restera locataire et nous serons totalement bloqués. On touche les loyers tous les ans sur le compte d'indivision mais on ne souhaite pas que cela s'éternise.

Comment sortir de cette impasse sans passer par la voie judiciaire ? Nous en venons à penser que la SCEA n'a jamais eu l'intention d'acheter ces terres. La situation est d'autant plus pénible que la notaire ne fait preuve d'aucune réactivité. Nous réfléchissons à proposer à la SCEA un avenant avec un prix réajusté au marché s'il n'achète pas avant fin décembre. Est-ce envisageable ? Par ailleurs, si la SCEA ne fournit toujours pas la preuve qu'elle assure les terres, est-il possible de résilier le bail sans saisir le tribunal ? Nous gambergeons beaucoup et nous avons le sentiment de nous être fait avoir par une situation qui nous est tombée dessus. Existe-t-il une solution miracle ? Je n'y crois pas trop.

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Elle peut aussi porter sur des sociétés agricoles, la transmission d'exploitation, l'expropriation, ou des questions d'urbanisme en zone rurale.

Successions : Préparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie, partage...), conflit entre héritiers.

Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

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Achat ou vente de terres agricoles

Opération portant sur des parcelles, bâtiments ou biens agricoles.

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Droit de préemption

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Contrôle des structures

Régime administratif pouvant imposer une autorisation avant de reprendre, agrandir ou réunir des terres agricoles.

Exemple : demande d'autorisation d'exploiter refusée ou concurrente.

Aménagement foncier agricole

Opération visant à réorganiser des parcelles agricoles pour améliorer leur exploitation ou accompagner un projet public.

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Sociétés agricoles

Structures juridiques utilisées pour exploiter une activité agricole à plusieurs ou organiser une exploitation.

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Organisation du passage d'une exploitation agricole à un repreneur, dans la famille ou à un tiers.

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SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural)

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2 réponses
Bonjour,

Si vous souhaitez sortir de cette situation sans contentieux, sous réserve d'une étude approfondie des pièces, les options suivantes seraient envisageables: suivante :

- Sur le compromis : Rechercher une résolution amiable écrite avec la SCEA, en utilisant la clause pénale comme argument de négociation plutôt que comme objectif contentieux . A défaut, laisser vivre le compromis jusqu'à l'échéance du 31/12/2026, en évitant de multiplier des avenants fragiles au regard de la SAFER.

- Sur le bail : Négocier avec la SCEA, dans le cadre d'un accord global, une résiliation amiable anticipée.

- Sur la SAFER :Formaliser par écrit la situation et votre volonté de régulariser toute future vente pour sécuriser la suite et éviter qu'on vous reproche une fraude. Eviter la conclusion de tout avenant de prix qui pourrait être perçu comme une manœuvre pour favoriser la SCEA au détriment des objectifs légaux de la SAFER.

- Sur le notaire : Privilégier une démarche écrite de mise en garde / demande d'explications, plutôt qu'une action en responsabilité qui restera une option pouvant être actionnée ultérieurement.

Merci de valider ma réponse si elle vous convient.
#Meilleure réponse
il y a 11 heures
SignalerCommenter la réponse
kerDRAGON2**
Merci Maître, vous avez répondu à ma question.
En ce qui concerne l'écrit à la SAFER, doit-on le faire dans un futur proche ou le faire après le 31 décembre 2026 ?
Cordialement
il y a 1 heure
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