Décision de préemption et référé suspension
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Le respect
des conditions présidant à la légalité d'une décision de préemption faisait
régulièrement défaut, il y a tout lieu d'envisager une action dirigée contre la
décision de préemption.
Se pose alors
la question de savoir si une requête en référé-suspension doit assortir le
recours contentieux.
Intérêt du référé suspension contre une décision de préemption
Lorsqu'un
bien immobilier est soumis au droit de préemption urbain, régi par le code de l'urbanisme
(articles L. 210-1, L. 211-1, L. 213-1, R. 211-1 et R. 213-1 et suivants), la
purge de cette prérogative doit être effectuée, sous peine de nullité de la
vente, grâce à la souscription d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) au
guichet unique que constitue la mairie du lieu du bien.
Sauf demande
d'une des pièces complémentaire exhaustivement listées et/ou d'une visite du
bien mis en vente, le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de
deux mois pour notifier sa décision.
Dans l'hypothèse
où la prérogative est mise en oeuvre, la décision de préemption a pour effet d'opérer
une substitution entre l'autorité préemptrice et l'acquéreur pressenti, de
manière ferme si la décision est aux prix et conditions de la DIA, ou d'ouvrir une
procédure en fixation judiciaire de prix devant le Juge de l'expropriation
si le prix offert par l'autorité préemptrice est inférieur à celui mentionné dans
la DIA et que le propriétaire ne l'a pas accepté (sachant que le prix fixé par
le Juge de l'expropriation .
En tout
état de cause, l'acquéreur pressenti est écarté du processus de cession, de
sorte qu'il dispose d'un intérêt à agir à l'encontre de la décision de préemption.
Pareillement,
le propriétaire, que la décision de préemption soit au prix ou non, peut
contester la décision de préemption devant le Juge administratif.
Surtout, l'un
ou l'autre de ces requérants, voire les deux, se trouve dans une situation
délicate du fait de la préemption et qui justifie qu'une procédure d'urgence
soit engagée, une requête en référé suspension peut être opportune.
Déposée concomitamment
au recours au fond, la requête en référé suspension conduira le Juge des
référés à statuer dans un délai très court de l'ordre de quelques semaines.
En d'autres
termes, les parties pourront obtenir rapidement une ordonnance tranchant le
litige de manière temporaire.
condition d'urgence
Le demandeur
devra classiquement faire état d'une urgence à obtenir la suspension des effets
de l'acte déféré et de moyens de nature à démontrer qu'il existe un doute
sérieux quant à sa légalité.
A ce titre,
le propriétaire pourra par exemple se prévaloir des difficultés qu'il endure du
fait de l'absence de perception rapide du prix de vente et l'acquéreur évincé du
retard pris dans la réalisation du projet qu'il ambitionne d'exécuter sur le
terrain préempté.
De fait, le
Juge administratif a décelé une présomption d'urgence au bénéfice de l'acquéreur
évincé, ce qui renverse la charge de la preuve (CE, 13 novembre 2002, req. n°248851).
Effets de la suspension
S'agissant
des conséquences de la suspension, le Conseil d'Etat a considéré que : "non
seulement de faire obstacle à la prise de possession au transfert de propriété
du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de
préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente
de mener la vente à son terme" (CE, 23 juillet 2003, req. n°254837).
Toutefois, cette
solution, qui ne vaut que si le Juge des référés n'a pas expressément exclu la faculté
de réitérer la promesse de vente entre les parties initiales, a été tempérée
récemment en ce sens que le Conseil d'Etat a indiqué que le Juge des référés devait
apprécier l'intérêt qui, selon l'autorité administrative, s'attache à la
préservation du bien préempté au regard de l'intérêt corrélatif du propriétaire
et/ou de l'acquéreur évincé d'obtenir la poursuite de l'opération (CE, 4 avril
2018, req. n°412423).
Nonobstant cet
arrêt, il apparaît utile pour le propriétaire et l'acquéreur évincé de saisir
le Juge des référés dans la perspective de la suspension des effets de la
décision de préemption, ce qui devra éclairer les parties sur la situation à la
lecture de l'ordonnance rendue en urgence.
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