Que faire en cas de loyers et charges impayés ?

Quand agir en cas d'impayés ?

Bien souvent, les propriétaires n'osent pas faire de démarches dès le premier impayé, de peur de paraître trop intransigeants.

En réalité, il est positif et opportun d'agir dans l'immédiat, afin d'éviter que la situation ne se dégrade trop :

• Le locataire sera confronté à une dette plus faible, tandis que pour le propriétaire, le manque à gagner sera moins pesant.
• De plus, le bailleur aura assuré ses arrières pour le cas où le paiement des loyers ne reprendrait pas. En conservant des copies à chaque étape, ses droits seront mieux préservés.

A tout moment, un accord peut être trouvé entre les parties. Il n'y a donc rien d'irréversible dans les démarches conseillées.

Comment agir en cas d'impayés ?

Si le paiement des loyers ne reprenait pas, le propriétaire devrait agir dès les premiers jours de retard, de la manière suivante en 6 étapes :

I) Le propriétaire doit contacter son locataire par écrit :

- Par mail ou SMS, deux jours après le premier impayé

- Puis à défaut de paiement, par courrier en recommandé dans les 8 jours qui suivent.

Cette démarche aboutit souvent à l'échelonnement des loyers ou charges impayés.

II) Sans retour à la normale, contactez votre avocat. Il commencera la constitution d'un dossier pour la suite, si cela devenait nécessaire. Il rédigera et adressera une mise en demeure de payer au locataire défaillant.

Là encore, le locataire aura la possibilité de répondre en exposant ses difficultés, et en proposant un paiement étalé des arriérés.

III) En parallèle, le propriétaire, accompagné de son avocat, pourra engager des démarches en vue du paiement du loyer par des tiers (CAF, acte de cautionnement, contrat d'assurance loyers impayés).

IV) Si le locataire demeurait défaillant, votre avocat saisira un huissier de justice qui délivrera un commandement de payer au locataire.

V) Après deux mois, si la situation n'est pas régularisée, l'avocat du propriétaire rédige l'assignation pour faire convoquer le locataire devant le juge compétent. Le locataire transmet cette assignation à son avocat. Les avocats respectifs du locataire et du propriétaire, échangent leurs arguments et les pièces justificatives des parties, puis plaident ou déposent le dossier au, juge du contentieux de la protection.

VI) La décision du juge, vient trancher les, demandes financières, des parties, ainsi que, la question de l'expulsion. Votre avocat analyse la décision et envisage avec vous l'intérêt d'un appel. Une fois la décision définitive, elle pourra être appliquée :

• L'expulsion interviendra en cas de refus de l'occupant de quitter le logement, avec le concours d'un huissier et des forces de l'ordre, si le commandement de quitter les lieux est demeuré sans effet.
• Le paiement des loyers peut être spontané ou contraint.

Bien que cette procédure puisse avoir lieu sans que vous soyez assisté, il est préférable que, propriétaires et locataires, soient accompagnés par un avocat afin de préserver leurs intérêts.