Les droits et les devoirs du bailleur en pratique relativement à la clause résolutoire du bail commercial
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Le bailleur doit demeurer vigilant avant d'actionner la clause résolutoire du bail commercial.
La clause résolutoire permet, en effet, au bailleur d'obtenir la résiliation du bail si son locataire ne respecte pas certaines de ses obligations.
Lorsque le bail commercial ne contient pas de clause résolutoire et que le bailleur subit des manquements du locataire, il serait contraint de saisir les juridictions compétentes aux fins de faire prononcer la résiliation judiciaire du bail.
La procédure est susceptible de demeurer plus longue et les manquements seront soumis à l'appréciation du juge.
I. Le formalisme nécessaire à la mise en oeuvre de la clause résolutoire sous peine de nullité
Il est nécessaire de signifier au locataire un commandement par un commissaire de justice afin de pouvoir mettre en oeuvre la clause résolutoire. Le commandement doit rappeler le délai d'un mois qui permet au locataire de rétablir sa situation, il doit reproduire intégralement la clause résolutoire stipulée dans le bail et il doit indiquer très exactement les faits reprochés afin que le locataire puisse régulariser sa situation.
Lorsque le manquement porte sur le paiement du loyer, un décompte doit être joint au commandement : il doit bien détailler et distinguer les loyers des provisions pour charges et taxes. Il doit permettre au locataire d'identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d'échéance.
II. La résiliation du bail à la suite de la signification du commandement
La résiliation du bail n'est acquise que si le débiteur de l'obligation inexécutée ne régularise pas sa situation pendant le délai d'un mois qui suit la signification du commandement. Si l'infraction disparait pendant cette période, la clause résolutoire ne peut pas être mise en oeuvre.
Si une nouvelle infraction au bail apparaît, le bailleur est tenu d'initier une nouvelle procédure en visant précisément cette inexécution au sein du commandement délivré.
III. La juridiction compétente et la possibilité pour le locataire de solliciter des délais
La compétence est celle du Tribunal judiciaire du lieu de la situation de l'immeuble. Le juges des référés sera compétent afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire. C'est tout l'attrait de ce mécanisme lequel permet d'engager une procédure de résiliation du bail plus célère.
Le juge peut accorder des délais au locataire pendant lesquels ce dernier doit prendre toute mesure afin de faire cesser l'infraction. Si l'infraction a cessé durant les délais accordés, la clause résolutoire suspendue par le juge ne produira aucun effet.
Cette disposition permet au locataire de demander des délais afin de rétablir sa situation, délais qui ne pourront excéder deux ans, et la suspension des effets de la clause résolutoire.
A défaut de demande de délais, le juge constatera l'acquisition de la clause résolutoire si le locataire ne s'est pas exécuté dans le délai d'un mois qui suit le commandement.
IV. Exemples de moyens de défense pour le locataire
Le locataire qui conteste le commandement délivré pourra former opposition à ce commandement. Plusieurs moyens de défense pourront également faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire.
Par exemple, le locataire pourra soutenir que :
- Le commandement a été délivré de mauvaise foi ;
- Le commandement est nul car le décompte des sommes dues n'est pas suffisamment détaillé.
Le locataire ne pourra pas invoquer la force majeure relativement au paiement des loyers.
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