Le bail commercial : que faut-il savoir ?

Par Maître GAILLARD, Avocat Publié le 11/05/2024 à 15h06

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location qui lie un commerçant, un artisan ou un industriel qui exploite une entreprise dans un local ou un immeuble, et le propriétaire des lieux (L'article L. 145-1 du code de commerce). Il porte donc sur un bien immobilier dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale ; c'est pourquoi le local doit avoir une affectation commerciale. Afin d'assurer au locataire la sécurité juridique nécessaire à la pérennité de son activité, les règles encadrant le bail commercial sont très strictes (art. L. 145-1 et s. et R. 145-1 et s. du code de commerce). Notamment, le locataire bénéficie, sous certaines conditions spécifiques, d'un droit au renouvellement de son bail.

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Il est de 9 ans minimum. Cependant, le bailleur et le locataire peuvent convenir d'une durée plus longue. En tout état de cause, cette durée ne doit jamais être indéterminée.

Pourquoi parle-t-on de "propriété commerciale" ?

Il s'agit de l'ensemble des règles protectrices destinées à assurer au locataire commerçant, soit le renouvellement de son bail en vue de la pérennité de son activité, soit une indemnité compensatrice. Pendant la durée du bail, le locataire ne peut pratiquement pas être évincé, sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire.

Quelles sont les informations qui doivent figurer dans un bail commercial ?

Il existe un certain nombre de dispositions essentielles, formant le statut des baux commerciaux et auxquelles les parties ne peuvent se soustraire. Il s'agit notamment :

du droit au renouvellement,
de la durée initiale du bail (art. L. 145-4, al. 1 du code de commerce),
de la révision triennale (art. L. 145-37 et L. 145-39 du code de commerce),
des loyers payés d'avance (art. L. 145-40 du code de commerce),
des modalités de mise en ?uvre d'une clause résolutoire (art. L. 145-41 du code de commerce).

Le bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :

identité et capacité du bailleur et du locataire,
type de commerce ou d'activités à exercer dans le local,
montant du loyer et des charges,
mode de règlement du loyer,
montant du dépôt de garantie,
répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur,
durée du bail,
modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial.

Quels sont les documents qui doivent être annexés au bail ?

Le bailleur doit fournir plusieurs documents concernant l'état du bien loué :

Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances
état des lieux,
état des risques et pollutions (ERP),
un diagnostic de performance énergétique (DPE),
un diagnostic amiante si le permis de construire est antérieur à 1997,
un état des travaux des trois dernières années et un état prévisionnel des travaux pour les 3 années à venir.

A noter : Il est possible de conclure un bail commercial " tous commerces " permettant d'exercer tous types d'activités dans l'immeuble.

Comment sont fixés le loyer et les charges ? Le propriétaire peut-il récupérer son local ?

Comment sont fixés le loyer et les charges ?

Le loyer originaire est fixé librement entre le bailleur et le locataire lors de l'établissement du bail commercial. Il peut ensuite être révisé de façon triennale mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives. Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Par ailleurs, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement négociée entre eux (taxe foncière, charges de copropriété).

Le propriétaire peut-il récupérer son local ?

La "propriété commerciale" ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son bien :

-au terme du bail : il prend fin par l'effet du congé donné par le bailleur 6 mois à l'avance par acte d'huissier (L145-9 du code de commerce). Il est donné avec offre de renouvellement (en général pour pouvoir augmenter le loyer) ou sans offre, mais dans ce cas le bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité de réduction. A noter que les exceptions à l'obligation de payer une indemnité sont prévues à l'article L145-17 du code de commerce).

-ou à la fin d'une période de trois ans, s'il souhaite "Construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain" (article L145-4 du code de commerce).

-enfin en cas de non-respect par le locataire de ses obligations (non-paiement du loyer par exemple), le bailleur pourra invoquer la clause résolutoire si elle figure au contrat ou demande la résiliation judiciaire. De même la révocation mutuelle ou la perte de l'immeuble entrainent la résiliation du bail.

Le locataire peut-il résilier son bail ?

Le locataire est autorisé à donner congé à l'expiration de chaque période triennale, soit à l'issue de la 3e année, de la 6eme ou de la 9eme année, d'où l'expression courante dite "bail 3-6-9" (art. L. 145-4, al. 2 du code de commerce). Afin d'obtenir la résiliation du bail commercial, le locataire doit présenter son congé au moins six mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial. Cependant, le bail commercial peut interdire cette possibilité. Attention : le bail commercial ne prend jamais fin automatiquement. Pour y mettre terme, il faut que :

le bailleur notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement,
ou que le locataire donne congé,
ou qu'il fasse une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant l'expiration du bail. A défaut, il se poursuit par tacite reconduction.

Le locataire est aussi libre de céder son droit au bail à son successeur, dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, ou de façon isolée. Le droit au bail est le titre d'occupation dont bénéficie le locataire en place. Il est l'un des éléments du fonds de commerce. A noter : une clause du contrat de location peut prévoir que le bailleur doit donner son accord à la cession du droit au bail. En revanche, il ne peut s'opposer à la vente du fonds de commerce (L145-16, alinéa 1 du code de commerce).

Dans quelles conditions, le locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail (articles L145-8 à L145-30 du code de commerce) ?

Le locataire a un droit au renouvellement de son bail. Ce droit au renouvellement est d'ordre public, toute clause contraire est réputée non écrite (art. L 145-15 du code de commerce). Les exceptions : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit le justifier par un motif légitime de non renouvellement. A défaut, il est redevable d'une indemnité d'éviction. Bailleur et locataire peuvent décider de proroger le bail (c'est-à-dire de le reconduire aux mêmes conditions) plutôt que de le renouveler (donc de conclure un nouveau bail). Le locataire peut renoncer au renouvellement de son bail sous réserve que son droit soit né et que sa renonciation ne soit pas équivoque.

Les conditions du droit au renouvellement : Conformément à l'article. L. 145-8 du code de commerce : " Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ", sous réserve que ce fonds est réellement été exploité " au cours des trois dernières années qui ont précédé la date d'expiration du bail".

Modalités du droit au renouvellement du bail commercial :

Congé donné par le bailleur : Le bailleur doit faire délivrer un congé par un commissaire de justice au moins six mois avant la fin du bail (art. L 145-9, al. 1 du code de commerce). Ce congé peut être donné avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement ; dans ce dernier cas, il doit contenir l'offre d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Par exception, aucune indemnité n'est due si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime ou si le bailleur invoque la reconstruction d'un nouvel immeuble (article L145-17 du code de commerce). Le congé (sans offre d'indemnisation) doit préciser les motifs pour lesquels il est donné. " Le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné " (art. L 145-9, dernier alinéa du code de commerce).

Demande de renouvellement faite par le locataire : A défaut pour le bailleur de délivrer un congé, le locataire peut faire une demande de renouvellement de son bail (art. L 145-10, al. 1 du code de commerce). " A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat " (article L145-9 du code de commerce).

Existe-t-il une alternative au bail commercial ?

Oui, le Code de commerce autorise la conclusion de contrats non soumis au statut des baux commerciaux :

la convention d'occupation précaire (art. L 145-5-1 du code de commerce) : " l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties ". Elle n'est pas limitée dans le temps.
le bail de courte durée d'une durée maximale de trois ans (article L 145-5 du code de commerce).

Attention : " Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession ", il s'opère un nouveau bail soumis aux règles des baux commerciaux (article L145-5, al.2 du code de commerce).

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