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L'acquéreur non professionnel d'un immeuble bâti ou à construire à usage d'habitation bénéficie d'une protection particulière : un droit de rétractation après la signature de l'avant-contrat, ou un droit de réflexion quand aucun avant-contrat n'est signé avant l'acte de vente définitif.
Le délai accordé pour renoncer à un contrat déjà signé est appelé "délai de rétractation". Il permet de revenir sur son accord de manière discrétionnaire pendant le délai.
En matière de vente immobilière, quand l'acte authentique est précédé d'un avant contrat (compromis ou promesse de vente), l'acquéreur peut librement revenir sur son engagement d'achat pendant le délai de rétractation.
Le délai accordé pour réfléchir avant de s'engager (signer ou ne pas signer) est appelé "délai de réflexion". C'est uniquement à l'issue de ce délai que le contrat pourra être signé.
En matière de vente immobilière, quand l'acte authentique n'a pas été précédé d'un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), l'acquéreur ne peut pas signer l'acte de vente définitif avant l'expiration du délai de réflexion.
Ces deux délais sont d'une durée de dix (10) jours.
A quel moment le délai commence-t-il à courir ?
L'avant contrat ou le projet de vente doit être notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception pour faire partir le délai. La lettre recommandée peut être remplacée par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes : remise en mains propres, remise électronique, exploit d'huissier...
Le délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.
Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Comment exercer son droit ?
La notification de la rétractation n'a pas à être motivée mais doit être adressée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de dix (10) jours (le cachet de la poste faisant foi) pour être valable.
Que se passe-t-il à l'issue du délai de rétractation ou de réflexion ?
Entre l'avant-contrat et la vente définitive, un certain nombre de formalités doivent être accomplies. Certaines concernent l'acquéreur qui doit notamment obtenir son financement. Le notaire va vérifier si le vendeur est bien propriétaire du bien, demander un état de situation hypothécaire, demander en mairie un certificat d'urbanisme. Mais surtout, si la vente envisagée donne lieu à un droit de préemption (l'administration peut acheter le bien à la place de l'acquéreur pressenti), le notaire va adresser au titulaire de ce droit une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). En général l'administration dispose d'un délai de deux à trois mois pour répondre. Son silence vaut renonciation. Ce document administratif peut être le dernier à rejoindre les autres pièces du dossier (Etat civil, urbanisme, relevé hypothécaire, documents cadastraux, PV de géomètre, procurations).
Combien de temps sépare la signature de l'avant-contrat de celle de l'acte de vente ?
Compte tenu du délai laissé à l'administration pour exercer son droit de préemption, et à l'acquéreur pour obtenir son prêt, il faut compter environ trois mois pour que le dossier soit complet et que l'acte authentique puisse être signé.
Quand est remis à l'acquéreur le titre de propriété ?
Un fois signé, l'acte de vente est publié au bureau de la publicité foncière (enregistrement et publication des titres de propriété) dans un délai d'un mois. Le notaire fournit à différentes administrations des copies et des extraits de l'acte de vente. Parmi ces documents, une copie authentique, signée par le notaire, lui sera retournée revêtue des cachets de l'administration fiscale. Cela peut prendre plusieurs mois. Ce document constitue le titre de propriété de l'acquéreur.
Ces délais peuvent ils être raccourcis ?
La dématérialisation des échanges (c'est-à-dire la transformation des supports matériels sur papier en des supports électroniques afin d'effectuer des opérations de traitement, d'échange et de stockage d'informations) entre les offices notariaux et les administrations qui se développe de plus en plus et la mise en place dans les études de l'acte authentique sur support électronique, devraient raccourcir les délais. Toutefois, certains d'entre eux notamment le délai de préemption de la commune, les délais pour réunir l'ensemble des pièces et pour les contrôler demeurent pour le moment incompressibles.
